¿Se pueden transferir los costos de construcción a casas pequeñas?

Según el asesor, la bomba de calor aire-agua es la más silenciosa que se puede obtener actualmente en Europa. 32 decibelios el equipo exterior. Voy a buscar la descripción del equipo, solo había encontrado una antigua con 52 dB. Siempre están desacopladas (tubería flexible) en la empresa. El ruido interior es comparable al de un frigorífico. Pero intento seguir el consejo de vosotros de buscarlo en otro lugar, solo que todavía tengo que averiguar cómo encontrar zonas de nueva construcción (-;

Tema subvenciones:
Según el asesor, en la nueva construcción es diferente que en la rehabilitación: existe esta cláusula adicional que permite al asesor energético de la empresa constructora empezar tras mi firma y solicitar la subvención (2-3 días). El contrato es nulo si la subvención no es aprobada. Cancelación gratuita.

Coste de la firma del contrato de construcción:
Para mí solo hay costes cuando le digo al arquitecto: por favor, empieza ahora. La empresa constructora no hace nada hasta que se apruebe la licencia de obra. Hasta entonces puedo, por ejemplo, comprobar la composición del suelo, la usabilidad de los cimientos del antiguo granero, etc. Si veo que se va a poner demasiado caro puedo desistir sin coste. Mi temor era que tendría que pagar una penalización del 8%. Por supuesto, tengo que remunerar al arquitecto una vez que invierta tiempo.

Para la solicitud de subvención solo necesito aclarar las medidas exteriores, ventanas, aislamiento, etc. Incluso las ventanas se pueden reducir o desplazar al final sin que la subvención quede anulada. Se revisa al final de la obra.

Aunque el precio no es precisamente bajo. Eso también depende de mí: muchas ventanas grandes, algunas caras, puerta de terraza, conexión para chimenea, etc.

Puedo eliminar partidas en cualquier momento sin penalización, incluso después de la firma.

(Tal vez esta información ayude a otros constructores en planificación :)

Sobre el derecho de desistimiento (para otros lectores) en caso de que la financiación no funcione:

Según FAQ KFW 3.11:
Un derecho de desistimiento no es suficiente, debe ser una "condición suspensiva o resolutoria", es decir, que el contrato no se anule voluntariamente sino automáticamente, dejando claro que el nivel de eficiencia solo se realiza con la financiación.

Dado que el precio de la oferta ha subido solo desde el verano un 20% y sobre todo porque el tiempo de entrega después de la licencia de obra es de 18 meses, llamaré el lunes a un arquitecto local para obtener su opinión sobre si el proyecto de construcción puede realizarse en la mitad de tiempo por un precio comparable o mucho menor, con las empresas de construcción y los artesanos locales (zona rural, región económicamente débil).

Esto, por supuesto, no es una garantía como la que me ofrece la oferta del proveedor de la casa (precio fijo por 2 años). Además, se pierde la garantía de 30 años para la estructura y aumenta considerablemente el riesgo y el esfuerzo, la "calidad de fábrica" podría perderse. A cambio, existe más posibilidad de aportar trabajo propio y reducir el tiempo de construcción. Tengo experiencia en trabajo manual a nivel privado, me gusta, pero también un trabajo a tiempo completo (prácticamente autónomo).

Es algo loco a tan corto plazo pero bueno, están en juego 32 años de rentas mensuales en frío solo por el edificio (sin costos adicionales de construcción). Como en cualquier "empresa", el riesgo y el beneficio deben cuadrar. Ya veremos.

Entonces, pienso que esta es mi última actualización por ahora:

- He excluido la autoconstrucción / arquitecto, ya que según mi estimación no es realmente más barato / rápido (que 6+18 meses).

- Contrato, etc. lo he revisado, aún me faltaban 1-2 derechos de desistimiento. Derecho de revocación, falta de subsidios y financiación estaban incluidos (gratuito).
- Sin embargo, no está claro si la falta de permiso de construcción provoca multa, y la promesa verbal de que la cancelación gratuita hasta el permiso de construcción, sin importar la razón "ya que el proveedor no hace nada durante ese tiempo", obviamente falta (-; pero sería muy generoso. Aunque encuentro que lo prometido no está nada mal.

- Estimación de costos totales (como profano, después de mucha investigación):
200T oferta
menos 30T subsidio
más 40 a 130 T costos adicionales de construcción
de los cuales una pequeña parte corresponde a áreas exteriores y mobiliario (cocina). Pero realmente una pequeña parte :)

Temo que con el precio total y el rango de precios no puedo firmar un contrato de inmediato.

(Probablemente era previsible ...)

Pero me tomé 5 días de vacaciones + fin de semana, de 8 a 12 horas diarias para leer todo. Hasta que hice la estimación detallada de los costos totales (costos adicionales de construcción con valores actuales de la red) estaba realmente muy dispuesto a firmar, ya que por supuesto es un sueño largamente anhelado.

Para los futuros lectores debo decir con justicia que no planeé con los requisitos mínimos.
El año pasado, después de leer aquí en el foro, a menudo me sentí desmotivado porque al principio pensé "no quiero mucho", pero sobre todo encontré ejemplos con requisitos elevados. Pero si construir es tan caro, automáticamente también aumentan las expectativas de tener algo que realmente te guste.

A día de hoy también existen flying spaces de 50 m² desde 155 T (aquí incluido bomba de calor aire-agua, suelo radiante).

Sin embargo, eso es el equipamiento básico. Es decir, ventanas pequeñas individuales. Para mí es importante tener una gran fachada de ventanas, especialmente si uno está postrado en cama por la edad, para no ver solo una pared (experiencia personal en la familia).

Es decir, sin esas exigencias se podría construir con 155T más 30-40T de costos adicionales un casa KFW 55 EE de 50 m², con cimentaciones puntuales o pilotes si el terreno lo permite.

Pero actualmente hay incertidumbres como la demolición del granero, las características del suelo, la ligera pendiente, etc., incluidas en la planificación de los costos adicionales. Y también el equipamiento elevado (4 ventanas o puertas de 2x2 metros en el lado sur, conexión para chimenea, quizás ventanas de techo). Por eso 200T + 40-100T costos adicionales, y para exteriores y mobiliario interno calculé 30T (mano de obra propia, muebles usados, cocina mínima, etc.) Calculado muy escasamente, ya que es en el campo con bosque propio, por lo que el jardín será principalmente césped, no es necesario cercado, etc. (-;

Solo pensé que debería decirlo con justicia.

Mi estimación amateur de los costos adicionales se ve detalladamente así:

Arquitecto: 6.5 T
Topógrafo/agrimensor: 2.5 T
Instalación de obra: 1.0 T (WC, electricidad, agua)
Camino de obra y lugar para grúa: 1.3-3.5 T (en la parcela)
Informe geotécnico: 0.8-1.2 T
Acompañamiento policial: 1.0 T
Estática estructura/cimentación: 0.0 T (incluido en el presupuesto)
Dimensionado del cimiento: 0.0 T (probablemente incluido en movimientos de tierra/arquitecto)
Jefe de obra, propias licitaciones: 1.0-6.0 T (dependiendo de si hay arquitecto o no)
Perito de construcción (identificación de defectos): 0.8-4.0 T
Ingeniero estructural: 1.0 T
Conductor de tierra para cimiento: ?
Conexiones: 6.0-14.0 T (desde el límite de la parcela hasta la caja de conexión, pendiente, financiación actual solo suposición)
Cierre de calle: 0.3 T
Seguros: 0.0-0.6 T (durante la construcción)
Costos por permisos/anuncios a oficinas: 0.3-1.0 T
Trabajos de demolición del edificio existente: 2.0-10.0 T (posiblemente con cimentación y eliminación)
Costos médicos: 3.0-5.0 T
Cimientos puntuales o pilotes: 5.0-7.0 T
Movimientos de tierra (superficie, retirada, compactación): 10.0-30.0 (si por agua subterránea se requiere una losa)
Talar árboles: 0.0-2.0 T
Relleno de tejado plano (grava o vegetación): 0.3-3.0 T

Con eso llego a 43-100 T costos adicionales.

Reserva para exteriores sencillos, con mucha mano de obra propia: 3.0-15.0 T
- Entrada a la casa, camino, aparcamiento para coche
- Marquesina de entrada
- Terraza con cubierta
- Cerca/pantalla visual

Reserva para equipamiento interior sencillo, 5.0-15 T
- posiblemente mejoras (baño, fachada, suelo, paredes, azulejos, puertas) aunque eso debería ser bajo en S.Haus, según informes de experiencia
- Cocina, sala de estar, comedor
- Estufa de leña, lavasecado

Adiós factor estrés
Así que, la subvención KFW 50 finalmente ha terminado, eso me puso un poco bajo presión Ahora estoy preguntando directamente por Kfw 40 a empresas de construcción, debería ser estándar en unos años...

Demolición del granero de madera por cuenta propia
Ya me he asegurado en la oficina de urbanismo que puedo demoler por mi cuenta el granero de madera existente (7*14 metros, de un piso con techo a dos aguas) siempre que lo "notifique" gratis, así que ya se ahorran los costos adicionales de construcción, algo bueno más

Solicitud previa de construcción
Sin embargo, la oficina de urbanismo me aconsejó que haga una solicitud previa de construcción porque el terreno está en las afueras del pueblo, aunque dentro del cartel del pueblo, eso se puede hacer sin arquitecto y solo cuesta 50-70€. Lo haré en estos días. Ya voy a nombrar todos los factores "problemáticos" como: un piso, poca superficie, techo plano, estructura de madera y fachada de madera, todo poco común para un pueblo del norte de Baviera, a ver, no debería fallar por el tipo de construcción, la fachada o la forma del techo, pero a lo mejor pasa así, no hay plano de construcción, pero de todas formas tiene que integrarse en el entorno...

Empresa constructora regional
Me hablaron de Übler Haus, que venden casas hechas en la vecina República Checa, probablemente de buena calidad, y tienen incluso algunas Tiny Houses en su parque de casas modelo, las veré pronto. Así que seguro que también tienen más "ganas" de mi proyecto de "miniCasa"

Retrospectivamente, 1.5 años después:
Financieramente hubiera sido bueno si hubiera firmado el contrato con Schwörerhaus, sobre todo por los 37T "gratuitos" del Estado ;-)
Sin embargo, hoy no lo haría de otra manera: si deseo una casa prefabricada que se entregue completamente, no quiero tener un tiempo de entrega de 18 (ahora 24) meses. Más bien es una cuestión de principio ("anticuado", no me gusta, dicho de forma coloquial).

Estado actual:
He dejado el proyecto en pausa y me mudé primero a la región, a un apartamento moderno (tengo la mitad de una casa para mí solo muchas veces) para tener una sensación similar a la de la casita pequeña. Vivo allí desde hace 1 año (home office desde hace 4-5 años) y me encanta poder ir después del trabajo al jardín de mis abuelos, donde también quiero construir.

Respecto al proyecto de construcción de la casa:
En pocos días tendré una llamada con HomeOne (Cabin One/Bay/Suite), me gusta el estilo del Cabin Suite. Veremos qué tal los tiempos de entrega allí. Eso sería el criterio de eliminación directo. Serían entonces con costes adicionales de construcción/demolición y cimentación de granero, quizás 300T para 65 m². Lo habría pagado en 10 años, vivo bastante austeramente.

Dedos cruzados en cuanto al tiempo de entrega (y, por supuesto, condiciones estándar como pagar la mayor parte solo en la entrega, etc.).
Si ellos también tienen tiempos de entrega > 12 meses, probablemente tendría que recurrir lentamente a empresas convencionales.
Me da miedo porque mi familia últimamente, a pesar del presupuesto, ha tenido regularmente en facturas de oficios en el rango medio de cuatro dígitos un factor de 2-3 veces más caro. Eso hace que una casa que ya se ha construido 100 veces igual sea más atractiva.