Les coûts de construction sont-ils applicables aux petites maisons ?

Selon le conseiller, la pompe à chaleur air-eau est la plus silencieuse actuellement disponible en Europe. 32 décibels pour l’unité extérieure. Je cherche la description de l’appareil, je n’avais trouvé qu’une ancienne avec 52 dB. Ils sont toujours découplés (tuyau flexible) chez l’entreprise. Le bruit à l’intérieur est comparable à celui d’un réfrigérateur. Mais je tente de suivre votre conseil de regarder ça ailleurs, je dois juste encore trouver comment trouver des zones de construction neuves (-;

Sujet subvention :
Selon le conseiller, c’est différent pour le neuf et la rénovation : il y a cette clause supplémentaire qui permet au conseiller en énergie de l’entreprise de construction de commencer après ma signature et de demander la subvention (2-3 jours). Le contrat est nul si la subvention n’est pas accordée. Annulation gratuite.

Coûts de la signature du contrat de construction :
Je n’ai de frais qu’une fois que je dis à l’architecte : commencez maintenant. L’entreprise de construction ne fait rien tant que la demande de permis de construire n’est pas approuvée. D’ici là, je peux par exemple vérifier la nature du sol, la possibilité d’utiliser les fondations de l’ancienne grange, etc. Si je vois que ça devient trop cher, je peux me désister gratuitement. Je craignais de devoir payer une pénalité de 8 %. Bien sûr, je dois rémunérer l’architecte dès qu’il investit du temps.

Pour la demande de subvention, je dois seulement clarifier les dimensions extérieures, les fenêtres, l’isolation, etc. Même les fenêtres peuvent être réduites ou déplacées à la fin sans que cela n’annule la subvention. Cela se règle à la fin de la construction.

Même si le prix n’est pas vraiment bas. C’est aussi de ma faute : beaucoup de grandes fenêtres et portes-fenêtres souvent coûteuses, raccordement de cheminée, etc.

Je peux retirer des postes à tout moment sans pénalité, même après la signature.

(Ces informations pourraient peut-être aider d’autres maîtres d’ouvrage en cours de planification :)

Sur le droit de rétractation (pour d'autres lecteurs) au cas où le financement ne fonctionnerait pas :

Selon la FAQ KFW 3.11 :
Un droit de rétractation ne suffit pas, il doit s'agir d'une "condition suspensive ou résolutoire", c’est-à-dire que le contrat ne devient pas nul volontairement mais automatiquement, donc il faut clairement indiquer que le niveau d'efficacité ne sera atteint qu'avec le financement.

Comme le prix de l'offre a augmenté de 20 % depuis l'été uniquement et surtout parce que le délai de livraison après obtention du permis de construire est de 18 mois, je téléphonerai lundi à un architecte local pour obtenir son avis sur la possibilité de réaliser le projet de construction en moitié moins de temps pour un prix comparable ou nettement inférieur, avec les entreprises de construction et les artisans locaux (zone rurale, région économiquement faible).

Cela n'est bien sûr pas une garantie comme me l’assure l’offre du fournisseur de maison (prix fixe sur 2 ans). De plus, la garantie de 30 ans sur la construction brute disparaît et il y a beaucoup plus de risques et de travail supplémentaires, la "qualité usine" peut éventuellement disparaître. En contrepartie, il est possible d’apporter plus de travail personnel et donc de réduire la durée de construction. J’ai de l’expérience artisanale au niveau privé, ça me plaît aussi, mais j’ai aussi un emploi à temps plein (presque en indépendant).

C’est un peu fou à si court terme mais bon, il s’agit de 32 ans de loyers froids pour le bâtiment seulement (hors frais annexes de construction). Comme pour toute "entreprise", il faut que le risque et l’avantage soient en adéquation. On verra bien.

Alors, voici ce que je pense de ma dernière mise à jour pour l’instant :

- Attribution propre / architecte, j’ai exclu, car selon mon estimation ce n’est pas vraiment moins cher/plus rapide (que 6+18 mois)

- Contrat, etc., j’ai vérifié, il me manquait encore 1-2 droits de rétractation. Droit de révocation, absence de subvention et financement étaient inclus (gratuit)
- mais il n’est pas clair si l’absence de permis de construire entraîne une pénalité et la promesse orale qu’un retrait gratuit est possible jusqu’au permis de construire peu importe la raison « car le fournisseur ne fait rien pendant ce temps » manque bien sûr (-; ce serait aussi très indulgent. Je trouve quand même la garantie donnée pas mal.

- Estimation du coût total (en tant que profane, après beaucoup de recherches) :
200K offre
moins 30K subvention
plus 40 à 130 K coûts annexes de construction
dont une petite partie pour aménagements extérieurs et mobilier (cuisine). Mais vraiment une petite partie :)

Je crains qu’avec le prix total et la fourchette de prix je ne puisse pas signer un contrat spontanément.

(C’était probablement prévisible ...)

Mais je me suis pris 5 jours de congé + le week-end, 8-12 heures par jour pour tout étudier. Jusqu’à ce que je fasse l’estimation détaillée du coût total (coûts annexes de construction avec des valeurs actuelles trouvées sur internet), j’étais en fait encore très disposé à signer, car c’est bien sûr un rêve longtemps attendu.

Pour les lecteurs futurs, je dois dire équitablement que je n'avais pas planifié avec les exigences minimales.
L'année dernière, après avoir lu ici sur le forum, j'étais souvent démotivé car au début je pensais "je ne veux pas grand-chose", mais surtout j'ai trouvé des exemples avec des exigences élevées. Mais quand construire est si cher, les attentes augmentent automatiquement, on veut quelque chose qui nous plaît aussi.

À ce jour, il existe aussi des flying spaces de 50 m² à partir de 155 000 € (ici incluant une pompe à chaleur air-eau, chauffage par le sol).

Cependant, c’est l’équipement de base. C’est-à-dire des petites fenêtres individuelles. Il est important pour moi d’avoir une grande façade vitrée, quand on est alité en âge avancé, pour ne pas regarder seulement un mur (expérience personnelle dans la famille).

Donc, sans ces exigences, on pourrait construire une maison KFW 55 EE de 50 m² avec 155 000 € plus 30-40 000 € de frais annexes, avec des fondations ponctuelles ou sur pieux si le sol le permet.

Pour l’instant, il y a encore des incertitudes comme la démolition de la grange, la nature du sol, la légère pente, etc. inclus dans la planification des frais annexes. Et aussi l’équipement haut de gamme (4 fenêtres ou portes de 2x2 mètres du côté sud, raccord pour cheminée, éventuellement des fenêtres de toit). D’où 200 000 € + 40-100 000 € de frais annexes, et pour les aménagements extérieurs et l’ameublement intérieur, j’ai mis 30 000 € (travail personnel, meubles d’occasion, cuisine minimale, etc.) Calcul très serré puisque à la campagne avec sa propre forêt, donc le jardin restera surtout une prairie, pas besoin de clôture, etc (-;

Je pensais qu’il fallait que je précise cela par honnêteté.

Mon estimation amateur des frais annexes est détaillée comme suit :

Architecte : 6,5 k€
Géomètre/topographe : 2,5 k€
Installation du chantier : 1,0 k€ (WC, électricité, eau)
Route de chantier et emplacement grue : 1,3-3,5 k€ (sur la propriété)
Étude de sol : 0,8-1,2 k€
Présence policière : 1,0 k€
Calcul structure/support/fondations : 0,0 k€ (inclus dans l’offre)
Dimensionnement des fondations : 0,0 k€ (probablement inclus dans terrassements/architecte)
Conducteur de travaux, appels d'offres personnels : 1,0-6,0 k€ (selon avec ou sans architecte)
Expert construction (constat des défauts) : 0,8-4,0 k€
Contrôle technique : 1,0 k€
Mise à la terre des fondations : ?
Raccordements : 6,0-14,0 k€ (limite de propriété jusqu’à la boîte de raccordement, pente, urbanisation actuelle seulement estimation)
Fermeture de voirie : 0,3 k€
Assurances : 0,0-0,6 k€ (durant la construction)
Coûts autorisations/déclarations administration : 0,3-1,0 k€
Travaux de démolition bâtiment existant : 2,0-10,0 k€ (éventuellement fondations et enlèvement)
Coûts maladie : 3,0-5,0 k€
Fondations ponctuelles ou sur pieux : 5,0-7,0 k€
Terrassements (surface, enlèvement, compactage) : 10,0-30,0 k€ (si dalle nécessaire à cause de la nappe phréatique)
Abattage arbres : 0,0-2,0 k€
Rehaussement toiture plate (gravier ou végétalisation) : 0,3-3,0 k€

Cela donne 43-100 k€ de frais annexes.

Marge pour aménagements extérieurs simples, avec beaucoup de travail personnel : 3,0-15,0 k€
- Entrée maison, chemin, place parking
- Auvent entrée
- Terrasse avec auvent
- Clôture/écran de séparation

Marge pour équipement intérieur simple, 5,0-15 k€
- Éventuellement améliorations (salle de bain, façade, sol, murs, carrelage, portes) bien que cela devrait être faible pour S.Haus selon les retours d’expérience
- Cuisine, salon, salle à manger
- Poêle à bois, lave-linge séchant

Au revoir facteur de stress
Donc, la subvention KFW 50 est enfin terminée, cela m'a un peu mis la pression Je demande maintenant directement pour Kfw 40 auprès d'entreprises de construction, cela devrait de toute façon devenir standard dans quelques années...

Démolition de la grange en bois en autogestion
Je me suis assuré auprès de l'administration du bâtiment que je peux démolir moi-même la grange en bois existante (7*14 mètres, un étage avec toit en pignon) tant que je la "déclare" gratuitement, donc les frais annexes de construction sont déjà éliminés, un point positif de plus

Demande préalable de construction
Cependant, l'administration du bâtiment m'a conseillé de faire quand même une demande préalable de construction car le terrain est situé en zone périphérique du village, bien que dans les limites de la commune, cela peut se faire sans architecte et ne coûte que 50-70€. Je le ferai dans les prochains jours. Je vais immédiatement citer tous les facteurs "problématiques" tels que : un étage, petite surface au sol, toit plat, ossature bois et façade en bois, tout cela est inhabituel pour un village du nord de la Bavière, on verra, ce ne sera pas à cause du style de construction, de la façade ou de la forme du toit, mais peut-être que ça passera comme ça, il n'y a pas de plan de construction, mais il faut quand même que ça s'intègre dans le paysage...

Entreprise de construction régionale
On m'a recommandé Übler Haus, qui distribue des maisons fabriquées chez nos voisins en République tchèque, donc probablement de bonne qualité, et ils ont même quelques TinyHouses dans leur parc de maisons modèles, j'irai voir bientôt. Ils seront sûrement aussi plus "enthousiastes" à propos de mon projet de "MiniMaison"

Rétrospectivement, 1,5 ans plus tard :
Financièrement, cela aurait été bien si j'avais signé le contrat avec Schwörerhaus, surtout à cause des 37 000 "gratuits" de l'État ;-)
Pourtant, aujourd'hui, je ne ferais pas autrement : si je souhaite une maison préfabriquée entièrement livrée, je ne veux pas de délais de livraison de 18 (maintenant 24) mois. C’est plutôt une question de principe ("pas moderne", je ne supporte pas, pour dire franchement).

Situation actuelle :
J'avais mis le projet en pause et j'ai d'abord déménagé dans la région, dans un appartement moderne (j'ai souvent une moitié de maison pour moi tout seul) pour avoir un sentiment similaire à celui de la petite maison. J'y vis depuis 1 an (télétravail depuis 4-5 ans) et j'adore pouvoir aller dans le jardin de mes grands-parents après le travail, où je souhaite aussi construire.

Concernant le projet de construction :
Dans quelques jours, j'ai un appel téléphonique avec HomeOne (Cabin One/Bay/Suite), la Cabin Suite me plaît par son style. On verra quels sont les délais de livraison. Ce serait le critère éliminatoire direct. Ce serait alors environ 300 000 avec les frais annexes de construction/démolition de la fondation de la grange pour 65 m². Je l'aurais remboursé en 10 ans, je vis assez frugalement.

Je croise les doigts pour les délais de livraison (et bien sûr les conditions standards comme payer la majeure partie seulement à la remise des clés, etc.).
S’ils ont aussi des délais de livraison > 12 mois, je devrai probablement commencer à regarder les entreprises traditionnelles.
J’hésite parce que, récemment, malgré un devis, ma famille a régulièrement eu des factures de corps de métier dans une fourchette moyenne à quatre chiffres multipliées par un facteur 2 à 3. Cela donne plus envie d’une maison déjà construite 100 fois de la même façon.