高担保但流动收入低的房地产贷款

你好，

情况如下：
我拥有一套完全无债务、自己居住的房产，市场价值约为45万欧元。几年前，我又通过银行贷款购买了一套出租房产。当时的购买价格略高于30万欧元，目前市场价值约为38万欧元。该贷款的剩余债务约为27.5万欧元。这套房产当时几乎是全额贷款，且大约以我自住房产和出租房产各一半作为抵押（即各约15万欧元的抵押贷款）；银行给予我最佳的信用评级，因此约定了较低的贷款利率。出租房的租金收入减去贷款还款和管理费用（维修、不可转嫁的附加费用、空置期、税费等）平均大致持平。
现在我希望购买另一套房产，目标是出租并产生现金流（租金收入减去贷款还款和管理费用）大致为零。该房产购价约为27万欧元。相关附加费用及一部分小额自有资金我会支付，因此需融资约26万欧元。抵押物将包括新购房产以及未使用的自住房抵押额（即用于第一套出租房的15万欧元抵押已经用掉，但自住房市场价值剩余约30万欧元，必要时还可部分使用已出租房产的抵押额度）。这样，我总共需要承担约53.5万欧元的银行债务，对应的抵押市场价值约为110万欧元，贷款额度不到目前市场价值的一半。
此外，我还可以将价值约20万欧元的可质押资产，如人寿保险、黄金、有价证券等作为担保。
我认为在抵押方面根本不存在问题，应当被划分为最优信用等级。
或者不是这样吗？

现在面临的真正问题是：
虽然我之前贷款时收入很高（月净约5000欧元），但我目前（至少暂时）因病不能工作（有医疗证明），现在领取的残疾养老金不足1500欧元，刚好够生活开销。有时还需动用（充足的）储蓄，这些储蓄在不计残疾金的情况下，预计可支持7到8年开销。

以下是我的问题：
1. 在这种情况下（月收入刚够生活，但抵押物极为充足），银行是否会批准贷款？
这个问题必须得到明确的肯定答案，才有意义去银行询问。否则我可能会无谓地损害我的信用评分。

2. 我想在之前办理过第一次贷款的银行再次申请贷款，他们是否还会要求我提供最近三个月的工资单？或者必须重新申报目前的职业和收入状况？还是通常情况下，对于约三年前已经经过完整自我披露流程并获得贷款的客户，不需要重新办理？

3. 我的情况大概会面临怎样的利率上浮？
我不是询问利率的绝对水平，而是能否拿到最佳信用等级利率（例如房产50%以上自有资金，且借款人是公务员时的利率）？或者因为当前收入低，会被加收风险溢价？如果加收，大约是多少基点的加价？10？50？100？

总结：
核心问题是：
当贷款得到了充分甚至超额抵押时，收入低是否会影响贷款审批及利率水平？
例如Interhyp的模拟中，只有自有资金（即抵押）数量重要，收入对模拟结果完全无关紧要。

请只有真正了解实际贷款审批操作的专业人士回答，不要发表一般性猜测。

我的猜测是你把抵押贷款和土地担保权弄混了。无所谓。

向银行询问不会影响你的信用评分，而且应该是最简单的办法。我认为这里不是评估投资的合适论坛。Immocation 可能是一些能帮助你的东西。

你好，1,500欧元刚好超过扣押限额。是的，你总共有现金储备和未抵押的房地产储备。然而，你的第一处房地产已经有150,000欧元的第一顺位抵押，总价值450,000欧元。此外，你还承担了更多风险。为什么只有1,500欧元？你在收入方面是否忽略了健康保障？我只看到一个机会，那就是去找你的主银行——为出租房地产提供贷款的那家银行。不过，再回到1,500欧元的问题，几乎没有希望。祝你健康。

银行的贷款规定确实变得更加严格了。银行如果资本偿付没有“保障”，无论你提供什么其他重要担保，都不允许发放贷款。如果你不能支付利息和本金，是不行的。这就要求有足够高且自由支配的收入。

因此，我认为机会不大。

银行的贷款规定确实变得更严格了。银行不能发放贷款，如果资金偿还能力没有“保障”，无论你是否提供了其他实质性的担保。如果你无法支付利息和本金偿还，是不行的。而这就要求有足够高且自由支配的收入。

因此我认为机会不大。

而且不是临时性的情况，正如原发帖人所述

租金收入也是一定比例上被认可的收入。房地产购买和融资作为资本投资与自用住房完全不同。