房地产租赁有利可图吗？

我认为还有两个因素：

1）通过非常廉价的外部资本，可以创造一个相对低风险的杠杆。例如，用20万融资一套60万的房子，从而使自有资本回报率翻倍以上（在极为简化的计算中3*3% - 2*1% = 7%）。
2）通过某些房地产（文物修复）利用文物折旧在12年内大幅降低所得税。当然只有在有相应收入的情况下才有意义。

否则，我可以根据自己的经验说，出租房物业管理比管理ETF更费力。即使没有问题租客，也总会有需要修理的地方或者面临租客更替。当然可以全部外包，但会影响收益率。

多年下来，就收益率而言，房产增值是不容忽视的。即使条件不同，我喜欢将租金比作股息，将增值比作股票的价格上涨。

随着时间的推移，关于收益率，资产增值是不容忽视的。

但这就像拥有自住房一样。现在房价如此之高……过去几年或几十年的每一次错误购买，最终都以某种方式带来了回报，出售时能获得巨额收益。但我认为房价不会再继续大幅上涨。

无论如何，在出租时不能对一切都过于乐观。人们经常忽视的是：租金损失、维修、翻新……这些都非常难以预测，严重影响收益率。所以千万不要只看购入价格和租金收入。

无论如何，在出租房屋时不能把一切都美化。人们常常忽视的是：租金损失、维修、翻新……这些都非常不可预测，对收益率打击很大。所以千万不要只关注买价和租金收入。

这是一个非常重要的点。我做了一个Excel工具，考虑了私人维修储备（即不包括业主大会的维修基金）、租金损失、费用上涨和个人税率。扣除这些因素后，我管理的公寓的收益率大约是正负2.5%。不过由于75%的贷款融资和仅0.65%的利率，我的第一套租赁公寓的自有资本收益率达到10%。

关于价格走势，我目前的水晶球也不够清晰，但从历史看，虽然有停滞或轻微下降的时期，长期来看价格总是上涨（就像股市一样）。对于快速流动性，股票肯定更好，但其价格波动也更大。如果我在股票暴跌25%时急需资金就糟糕了，而房地产的“崩盘”可能只有5%。

即使我们家族在房地产上投资很多，我也不特别建议别人。管理工作量非常大。对我来说，还有一个心理因素——我永远不会把所有财富都投到股票里，而在房地产中使用杠杆的意愿更大，所以我的个人收益率也自然更好。因为如果我有50%的可用资金投在股票，50%放在活期存款里，那么整体收益率也只是ETF增长的一半。

我觉得出租一个住宅单元很麻烦。在遇到一个“糟糕的租户”后，我们卖掉了这套公寓。现在价值可能更高，但也没什么大不了的。从收益角度来看，许多地区车库出租很有趣。没有严格的解约保护，管理成本低，维护费用少，没有业主委员会，集中风险小……仅作为一个额外的想法。

在许多地区，从收益角度来看，车库出租非常有趣。没有严格的解约保护，管理成本低，维护费用低，没有业主委员会，风险集中度低……

请注意，出租没有住房的车库需要缴纳增值税（19%）。没有居住空间的车库出租（附属业务）在税务上被视为商业用房出租。当然可行，但必须同时在收益计算和税务申报中加以考虑。

当然，如果不深入了解相关内容，最好避免出租。增值税是必须缴纳的，并且有关于租户在车库内可以存放物品的规定，以及与防火责任相关的要求。在某些地区，这仍然非常有利可图——因此特别提醒。