La location immobilière est-elle rentable ?

À mon avis, deux facteurs s’ajoutent encore :

1) Avec un capital emprunté très bon marché, on peut créer un levier relativement peu risqué. Par exemple, financer un appartement à 600k avec les 200k et ainsi plus que doubler le rendement des fonds propres (dans le calcul fortement simplifié 3*3% - 2*1% = 7%).
2) Grâce à certains biens immobiliers (rénovation de monuments historiques) réduire massivement l’impôt sur le revenu grâce à l’amortissement fiscal sur 12 ans. Cela n’a bien sûr de sens que s’il y a des revenus correspondants.

Sinon, d’après ma propre expérience, la location demande plus de travail que la gestion des ETFs. Même sans locataires problématiques, il y a toujours quelque chose à réparer dans un appartement ou un changement de locataire à prévoir. Évidemment, on peut tout externaliser, mais cela réduit alors la rentabilité.

Au fil des ans, la plus-value n’est cependant pas à négliger en ce qui concerne la rentabilité. Même si les situations sont différentes, j’aime comparer le loyer aux dividendes et la plus-value à la hausse des cours des actions.

Au fil des années, en ce qui concerne le rendement, la plus-value ne doit pas être négligée.

C’est comme avec la maison individuelle. Actuellement, les prix sont tellement élevés... chaque mauvais achat des dernières années ou décennies a quand même d’une certaine manière été rentable, et une vente rapporte des sommes exorbitantes. Mais je ne vois pas les prix augmenter davantage.

En tout cas, il ne faut pas se leurrer avec la location. Ce que l’on oublie souvent : les loyers impayés, les réparations, les rénovations... tout cela est très imprévisible et impacte fortement le rendement. Donc, ne surtout pas se limiter au prix d’achat et aux revenus locatifs.

En tout cas, on ne doit pas se raconter des histoires lorsqu'on loue. Ce que l'on oublie volontiers : perte de loyer, réparations, rénovations... tout est très imprévisible et impacte fortement la rentabilité. Il ne faut donc pas réduire l’analyse uniquement au prix d'achat et aux loyers perçus.

C’est un point très important. J’ai créé un outil Excel qui prend en compte les réserves privées pour les réparations dans la propriété privée (donc pas la réserve d’entretien de la copropriété), la perte de loyer, l’augmentation des coûts et le taux d’imposition individuel. Après déduction de ces facteurs, les appartements que je gère affichent une rentabilité d’environ ± 2,5%. Mon premier appartement en location, grâce à un financement à 75% et un taux d’intérêt de seulement 0,65%, atteint un rendement sur fonds propres de 10%.

Pour l’évolution des prix, ma boule de cristal est actuellement trop incertaine, mais historiquement, même s’il y a eu des périodes de stagnation ou de baisse légère, il y a toujours eu des hausses à long terme (comme c’est aussi le cas sur le marché des actions). Pour une liquidité rapide, les actions sont certainement meilleures, mais leurs fluctuations sont aussi plus importantes. C’est embêtant si j’ai besoin de mon capital investi en actions justement lors d’un crash à -25%, alors qu’en immobilier, le « crash » n’est probablement que de 5%.

Même si nous avons beaucoup investi dans l’immobilier en famille, je ne conseille cela à personne de manière explicite. La gestion demande simplement beaucoup d’efforts. Pour moi, il y a aussi le fait que je n’investirais jamais tout mon patrimoine en actions – c’est un aspect psychologique – mais que je redoute moins l’usage de l’effet de levier en immobilier, ce qui améliore bien sûr ma rentabilité personnelle. Parce que si j’ai 50 % de mon argent disponible en actions et 50 % en compte à terme, le rendement total n’est finalement que la moitié de la croissance de l’ETF.

Je trouvais la location d'une unité d'habitation pénible. Après un « mauvais locataire », nous avons vendu l'appartement. Il vaudrait plus aujourd'hui mais tant pis. Intéressant du point de vue rendement dans de nombreuses régions est la location de garages. Pas de protection forte contre le licenciement, faible charge administrative, peu d'entretien, pas de copropriétés, faible risque de concentration… Juste une idée supplémentaire.

La location de garages est intéressante en termes de rendement dans de nombreuses régions. Pas de protection stricte contre les résiliations, peu de gestion administrative, peu d'entretien, pas de copropriétés, faible risque de concentration...

Veuillez noter que la location d'un garage sans logement est soumise à la TVA (19 %). La location de garages sans espace résidentiel (activité accessoire) est fiscalement considérée comme une location de locaux commerciaux. C'est certainement faisable, mais cela doit être pris en compte à la fois dans le calcul du rendement et dans la déclaration fiscale.

Bien sûr, sans s'occuper de la matière, on devrait de toute façon renoncer à la location. La TVA est due et il existe des dispositions sur ce qu'un locataire peut stocker dans un garage ainsi qu'un lien avec la responsabilité en matière de protection contre l'incendie. Dans certaines régions, c'est néanmoins très lucratif - d'où la remarque.