¿Es rentable el alquiler de inmuebles?

En mi opinión, hay otros 2 factores a considerar:

1) Con capital externo muy barato se puede crear un apalancamiento relativamente poco riesgoso. Por ejemplo, con los 200k financiar un apartamento de 600k y así más que duplicar el rendimiento del capital propio (en el cálculo muy simplificado 3*3% - 2*1% = 7%).
2) Con determinadas propiedades (restauración de monumentos) se puede reducir masivamente el impuesto sobre la renta mediante la amortización fiscal por monumentos en 12 años. Por supuesto, solo tiene sentido si hay ingresos correspondientes.

Por otro lado, puedo contar por experiencia propia que alquilar es más trabajo que administrar ETFs. Incluso sin inquilinos problemáticos siempre hay algo que reparar en un apartamento o se avecina un cambio de inquilino. Claro que se puede externalizar todo, pero eso afecta el rendimiento.

Con los años, en cuanto al rendimiento, no se debe subestimar la revalorización. Aunque las condiciones sean diferentes, me gusta comparar el alquiler con los dividendos y la revalorización con la subida del precio de las acciones.

Con los años, en cuanto al rendimiento, no se debe ignorar la revalorización.

Pero es como con la vivienda propia. Actualmente los precios están tan altos... que cualquier compra errónea de los últimos años o décadas de alguna manera se ha rentabilizado y una venta genera sumas abusivas. Pero no veo que los precios sigan subiendo mucho más.

En cualquier caso, al alquilar no se debe maquillar todo uno mismo. Lo que a menudo se oculta: impago de alquileres, reparaciones, renovaciones... todo muy imprevisible y afecta fuertemente al rendimiento. Así que no hay que reducirse solo al precio de compra y los ingresos por alquiler.

En cualquier caso, no se debe maquillar todo al alquilar. Lo que a menudo se pasa por alto: impago de alquiler, reparaciones, rehabilitaciones... todo muy impredecible y que afecta duramente al rendimiento. Así que no hay que reducirlo solo al precio de compra y los ingresos por alquiler.

Ese es un punto muy importante. He creado una herramienta en Excel que contempla reservas privadas para reparaciones en propiedad exclusiva (es decir, no el fondo de mantenimiento de la comunidad), impago de alquiler, costos crecientes y el tipo impositivo individual. Tras descontar estos factores, los pisos que gestiono rinden alrededor de un ± 2,5%. Sin embargo, mi primer piso en alquiler, gracias a un 75% de financiación y solo un 0,65% de interés, tiene un rendimiento sobre el capital propio del 10%.

En cuanto a la evolución de los precios, mi bola de cristal está ahora mismo demasiado borrosa, pero si se mira históricamente, aunque hubo épocas de estancamiento o bajadas leves, a largo plazo siempre hubo incrementos (igual que en el mercado de acciones). Para liquidez rápida, las acciones son sin duda mejores, aunque aquí las oscilaciones del precio son más significativas. Es un problema si necesito mi capital en acciones justo en una caída del -25%; en cambio, en la propiedad, el "crash" probablemente sea solo del 5%.

Aunque en mi familia hemos invertido mucho en inmuebles, no recomiendo expresamente a nadie hacerlo. La administración es simplemente mucho trabajo. En mi caso, además, nunca invertiría todo mi patrimonio en acciones — es un aspecto psicológico — pero con los inmuebles no temo tanto al uso de deuda ajena, y por ello mi rendimiento personal es naturalmente mejor. Porque si tengo el 50% del dinero disponible en acciones y el 50% en cuenta de ahorros, el rendimiento total es solo la mitad del aumento del ETF.

Encontré molesto alquilar una unidad de vivienda. Después de un "mal inquilino" vendimos el piso. Hoy valdría más, pero qué se le va a hacer. Interesante desde el punto de vista de la rentabilidad es en muchas zonas el alquiler de garajes. No hay una fuerte protección contra el despido, bajo esfuerzo administrativo, poco mantenimiento, no hay comunidades de propietarios, bajo riesgo de concentración... Solo como idea adicional.

Interesante desde el punto de vista de la rentabilidad en muchas zonas es el alquiler de garajes. No hay una protección fuerte contra el despido, bajo esfuerzo administrativo, bajo mantenimiento, no hay comunidades de propietarios, bajo riesgo de concentración…

Por favor, tenga en cuenta que en el alquiler de un garaje sin vivienda se debe pagar el IVA (19%). El alquiler de garajes sin espacio habitable (actividad vinculada) se considera fiscalmente como el alquiler de locales comerciales. Sin duda es posible, pero debe contemplarse tanto en el cálculo de la rentabilidad como en la declaración de impuestos.

Claro, sin ocuparse del tema, uno debería abstenerse de alquilar. Se debe pagar el impuesto sobre el valor añadido y hay regulaciones sobre lo que un inquilino puede almacenar en un garaje y una relación con la responsabilidad por protección contra incendios. En algunas zonas, sin embargo, es muy lucrativo - por eso la advertencia.