क्या रियल एस्टेट किराए पर देना लाभदायक है?

मेरी राय में दो और कारक जुड़ते हैं:

1) बहुत सस्ते विदेशी पूंजी के माध्यम से एक तुलनात्मक रूप से कम जोखिम वाला लीवर बना सकते हैं। जैसे कि 200k से 600k की एक मकान की वित्तपोषण करके अपनी स्व-संपत्ति पर रिटर्न को दोगुना से अधिक कर सकते हैं (बहुत सरलीकृत गणना में 3*3% - 2*1% =7%)।
2) कुछ विशेष संपत्तियों (Denkmalsanierung) के माध्यम से Denkmal AfA पर 12 वर्षों में इनकम टैक्स को भारी रूप से कम कर सकते हैं। यह केवल तभी समझदारी है जब संबंधित आय उपलब्ध हो।

अन्यथा, मैं अपने अनुभव से बता सकता हूँ कि किराए पर देना ETFs को प्रबंधित करने की तुलना में ज्यादा काम है। बिना किसी समस्या वाले किरायेदार के भी हमेशा कुछ न कुछ होता रहता है जिसे मकान में सुधारना पड़ता है या किरायेदार बदलना पड़ता है। हाँ, सभी काम आउटसोर्स किए जा सकते हैं, लेकिन इससे रिटर्न कम हो जाता है।

सालों के दौरान रिटर्न के संदर्भ में मूल्य में वृद्धि को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता। भले ही परिस्थितियाँ अलग हों, मैं किराया को लाभांश और मूल्य वृद्धि को स्टॉक की कीमत वृद्धि से तुलना करना पसंद करता हूँ।

साल दर साल रिटर्न के संदर्भ में मूल्य वृद्धि को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता।

यह बिलकुल वैसा ही है जैसे अपनी खुद की घर की बात हो। वर्तमान में कीमतें इतनी उच्च हैं... पिछले वर्षों या दशकों की हर गलत खरीद किसी न किसी तरह से लाभदायक साबित हुई है और बिक्री से असाधारण रकम मिलती है। लेकिन मैं सोचता हूँ कि कीमतें और भी अधिक नहीं बढ़ेंगी।

कम से कम किराए पर देने के मामले में खुद को सब कुछ अच्छा दिखाने की सलाह नहीं दी जाती। जिसे लोग अक्सर नजरअंदाज कर देते हैं: किराया न मिलना, मरम्मत, नवीनीकरण... ये सब बहुत अनिश्चित हैं और रिटर्न पर भारी प्रभाव डालते हैं। इसलिए केवल खरीद मूल्य और किराए की आय पर ध्यान केंद्रित न करें।

किसी भी हालत में किराए पर देने के मामले में सब कुछ खुद के हिसाब से सुगंधित नहीं करना चाहिए। जो लोग अक्सर अनदेखा करते हैं: किराए की कमी, मरम्मत, पुनर्निर्माण... यह सब बहुत अनिश्चित है और रिटर्न पर भारी प्रभाव डालता है। इसलिए बस खरीद मूल्य और किराए की आय तक सीमित न रहें।

यह एक बहुत महत्वपूर्ण बात है। मैंने एक एक्सेल टूल बनाया है, जो व्यक्तिगत मरम्मत के लिए विशेष सम्पत्ति में एकत्रित रिज़र्व (यानी WEG की रखरखाव रिज़र्व नहीं), किराए की कमी, बढ़ती लागतें और व्यक्तिगत कर दर को ध्यान में रखता है। इन सभी कारकों को घटाने के बाद जिन फ्लैट्स की मैं देखभाल करता हूं, उनकी रिटर्न लगभग +- 2.5% के आसपास होती है। मेरे पहले किराए के फ्लैट की बात करें तो 75% वित्तपोषण और केवल 0.65% ब्याज दर के चलते इसकी स्वयं की पूंजी पर रिटर्न 10% है।

मूल्य वृद्धि के बारे में मेरी भविष्यवाणी फिलहाल स्पष्ट नहीं है, लेकिन यदि इतिहास को देखें तो कई बार कीमतें स्थिर रही हैं या थोड़ी कम हुई हैं, लेकिन दीर्घकालिक रूप से हमेशा वृद्धि हुई है (जैसा कि शेयर बाजार में भी होता है)। त्वरित नकदी के लिए शेयर निश्चित रूप से बेहतर हैं, लेकिन यहां कीमतों में उतार-चढ़ाव भी अधिक होता है। यह बुरा होता है जब मुझे अपने शेयरों का पैसा तब चाहिए जब वे -25% गिर गए हों, जबकि संपत्ति में "क्रैश" शायद केवल 5% होगा।

हालांकि हम परिवार में बहुत सारी संपत्तियों में निवेश करते हैं, मैं किसी को विशेष रूप से सलाह नहीं देता। प्रबंधन में काफी मेहनत लगती है। मेरे लिए एक और बात यह है कि मैं कभी भी अपनी पूरी संपत्ति को शेयरों में निवेश नहीं करता - यह एक मनोवैज्ञानिक कारण है - लेकिन संपत्ति में उधार का उपयोग करने से मैं इतना हिचकिचाता नहीं हूं और इसलिए मेरी व्यक्तिगत रिटर्न बेहतर होती है। क्योंकि अगर मेरे पास उपलब्ध पैसे का 50% शेयरों में और 50% बचत खाते में है, तो कुल रिटर्न केवल ETF के वृद्धि का आधा होता है।

मुझे एक आवास इकाई किराए पर देना परेशान करने वाला लगा। एक "खराब किराएदार" के बाद हमने वह अपार्टमेंट बेच दिया। आज इसकी कीमत ज्यादा होती लेकिन क्या किया जाए।
बहुत सी जगहों पर रेंडिटा की दृष्टि से गैरेज किराए पर देना दिलचस्प है। कोई कठोर निष्कासन सुरक्षा नहीं, कम प्रशासनिक कार्य, कम रखरखाव, कोई मालिक संघ नहीं, कम समूह जोखिम...
सिर्फ एक अतिरिक्त विचार के रूप में।

कई क्षेत्रों में रिटर्न के लिहाज से गेराज किराए पर देना दिलचस्प है। कोई कड़ा निष्कासन सुरक्षा नहीं, कम प्रशासनिक प्रयास, कम रखरखाव, कोई मालिकों का संघ नहीं, कम सांद्रण जोखिम...

कृपया ध्यान दें, कि बिना आवास के गेराज किराए पर देने पर Umsatzsteuer (19%) देना होता है। बिना आवास के गेराज का किराया (Koppelgeschäft) कर दृष्टि से व्यावसायिक स्थान किराया माना जाता है। निश्चित रूप से यह संभव है, लेकिन इसे दोनों रिटर्न की गणना और कर विवरण दोनों में ध्यान में रखना आवश्यक है।

बिल्कुल, बिना विषय को समझे किराये पर देना सही नहीं है। बिक्री कर लागू होता है और इस बात के नियम होते हैं कि किरायेदार एक गैरेज में क्या रख सकता है और इसमें अग्नि सुरक्षा जिम्मेदारी का संबंध भी होता है। कुछ क्षेत्रों में यह फिर भी काफी फायदेमंद होता है - इसलिए यह सूचना दी जा रही है।