与预制房屋制造商的第一次咨询预约

大家好，

我和我的女朋友决定实现拥有自己住房的梦想。我们决定建一栋装配式房屋，目前已经无约束性地预定了一块土地，该土地的位置和价格符合我们的期望。

我们的计划是与装配式房屋制造商坐在一起，向他们展示我们的建设规划和相关规定，然后共同设计可能满足我们个性化需求的户型，或许还可以拿到一两个报价，从而能够计划/评估整个项目的可融资性。
这对刚开始来说比较粗略，我知道，但这主要是为了帮助我们“支持”或“反对”这块预定的土地，当然也是为了更好地评估我们是否负担得起。

过去几个月里，我们已经参观了许多样板房公园，因此偏好3-4家制造商。

我们已经安排了第一次见面并计划咨询。顺便说一下，这是一家“顶级”制造商，至少根据FocusMoney等最近的评测。

谈话一开始，那位女士既没有自我介绍，也没有介绍她的公司。很快我们就明白，这次会面无非就是给我们一个初步报价。我们事先寄去了我们的土地规划图，并请他们审核，希望得到关于位置、朝向等方面的反馈。然而并没有收到任何反馈。追问时，她只说她把图纸给了一个建筑师看，建筑师认为没有问题！我们翻了些目录，我指了一套大致符合我们设想的户型方案，她立刻做了笔记，表示会把它包括在报价里。随后她问我想要哪种供暖系统。请问谁在第一次会面就知道？然后她还说，这种面积、大约160平方米两层，实际上只有KFW55标准才有意义，并建议使用空气能热泵供暖。
我问户型灵活性如何，她只说这些要等到谈建筑师的时候再说。但事实证明，只有签了预合同才能找建筑师，因为他们说设计会产生很高的费用，公司需要一定的保证。我还了解到，这家制造商没有自己的建筑师，只是委托外部建筑师。

这就是正常流程吗？我买地之前难道不用先有户型图或初步设计？在厨房设计工作室，他们也会先把厨房布置到空间里，才让我签字！我一直以为应该先和建筑师一起现场看建筑用地，然后再做决定……

我是不是想得太理想了？我到底能期待什么？

谢谢大家的回复

致意，丹尼斯

...所以基本上我想知道，我是否可以期望一个装配式房屋制造商为我设计一个平面图（当然最好能以3D形式看到整个设计），并在我必须签订预合同之前给我全面的咨询？

可能有这样的情况。但一般情况下，目录提供者销售的是目录中所展示的内容。

顺便说一句，你当然可以购买你的 Grundstück，因为房子必须适合 Grundstück，而不是相反。和那位女士的谈话给了你一个初步报价，用来估算费用，对吗？那是你的目标，检验可行性。你还得加上大约3万到4万欧元的建造附加费用和3万欧元的样板费用，这样才现实。车库和花园费用也要另外算。

建筑师如果不是雇员，一般属于自由职业者群体。那里的规则是“时间换金钱”。第一次见面通常是免费的，但大家不会专门花时间在你的 Grundstück 上。除此之外，如果你想要2到3个带有成本估算的初步设计，我觉得这是多余的，前提是相关文件齐全（建设规划、尺寸等）。按照我的经验，费用大约是2千到5千欧元。

我认为这属于企业风险，但在订单满满的情况下，可能没人会费心去做。

在所有的成品房制造商中，实际上只有Weberhaus真正用心，确实也关心了地块和规划（但遗憾的是太贵了）。其他厂商给我的感觉更像是想快速完成交易。负面例子是Kampa，他们把房子算成了1%的还款。

我的建议是去找一家小型的本地总承包商，我们的经验最好。那里会给出关于户型、地块（土地相关费用经验）、详尽的报价包含各种费用、CAD模型、计算等，而且价格也更实惠。

因为我也来自巴符州，并且已经参观了很多位于奥芬堡和费尔巴赫的样板房，所以我可能也能对此做出一些贡献。大多数公司在咨询过程中会提供一本目录中的设计草图，客户可以在其中更改平面图。但由于大多数公司缺乏灵活性以及网上的负面评价，在我们这里他们很快就被淘汰了。目前我们还没有做出决定。在塔尔鲍豪斯（Talbauhaus）——位于魏萨赫镇（Weissach im Tal）的一家地方小型装配式房屋供应商，我们得到了非常好的咨询，并由老板亲自接待，我们甚至在样板房偶遇了他。这所房子是由公司自己的建筑师根据我们的建设规划免费设计的。但由于距离我们的建房地点较远且价格对我们来说偏高，我们最终没有选择这家公司。我们现在正在本地区寻找供应商，但搬家的时间并不紧迫。我们也认为有一个本地的联系人非常重要，尤其是在房子建成后的时期，比如供暖系统出现问题时等。

请处理一下土地。如果有《B计划》，对外行来说还是勉强可行的。第一个问题，地势相对平坦吗？否则需要大量挖掘，会花钱。你的土壤情况怎么样？我们这里的土地附带土壤检测报告，所以买之前就知道是合适的建筑用地。然后看看你的建筑用地范围，在规划图上标出。只能在这块土地的这部分建房。然后是容积率或者建筑面积比率。容积率。我们这里是0.25。意思是，如果你有600平方米地，最多可以建150平方米，包括露台。我们有570平方米，建筑占133平方米，加10平方米露台。用完了。更大是没可能的。规划图还包含允许的楼层数、最高屋脊高度，如果有的话还有屋脊方向。我们这里最多1.5层。有些地块允许建双拼房，有些不允许，有标注。如果理解了这些，你就知道能做什么。例如我们这里不允许建城市别墅。因为城市别墅有两整层，而不是一层半。平屋顶也不允许，要求至少25度的屋顶坡度。因为美观原因，斜屋顶也禁止，市议会的穆勒女士不喜欢……如果你现在看样板房目录，你会知道什么能做，什么不能做。越靠近目录上的车型，越便宜，也越没问题。如果根本不行，就只能单独设计，有总承包商或者独立建筑师。总承包商报价往往比预制房贵。建筑师设计的房子通常都比较贵。你必须为销售谈判做好准备，这就是它的目的。他们不会给你建议，只会想卖东西给你。卡尔斯滕