收入良好但自有资金较少的新建项目财务规划

大家好！

我们（两人都34岁，没有孩子——理想是建房后有孩子，约在2-3年内），正在看看我们的收入状况下什么是现实的：

基本情况：
- 都是全职正式员工
- 净收入作底薪为3850和1650，共计5500欧元
- 有公司车和交通卡，除非有金钱价值的好处外，出行无额外费用
- 冷租金1000欧元
- 额外费用500欧元
- 电信费用120欧元
- 电视费38欧元
- 保险费100欧元
- 电费73欧元
- 每月存1000欧元到建筑储蓄合同和ETF基金
- 其余为生活费、旅游等
- 每年一次性收入约额外8000欧元净收入，不打算计算在内

坦白说，我们开始积极考虑产权问题是在年初之前，之前优先考虑的是其他事项（比如长途旅行）。所以我们也是最近才开始存钱，目前手头大约有1万欧元自有资金。
现在我们不打算再等几年攒一笔可观的钱，而是想直接根据[建筑能源法]起步，尤其我们从Town & Country那里得到了一个我认为非常有吸引力的房屋报价：
- 150平方米的城市别墅，除地板材料和壁纸外完成，包括额外的淋浴作为特别设备：318,750欧元
- 附带的土地由他们报价为52,000欧元

当然还要加上购房附加费用和建筑附加费用（这些都未包含在318,750欧元的基本报价中。包括了地质勘察、施工现场布置和排水）

关于建筑附加费用，我还在等待针对具体土地的最终计算，初步估计在4万到6万欧元之间。
我们希望除去购房附加费用和外部设施后，总费用控制在约420,000欧元，我希望这是现实的。
显然还需要预留缓冲资金用于样板选择。目标是每月贷款还款在1,800到1,900欧元，按1.2%到1.5%的本息还款率（开发商估算地板和墙纸作业大约需要16,000欧元的“肌肉贷款”）。

你们觉得这现实吗？

还有自有资金较少的问题，即使到那时，考虑到显著负担比如利息支付，我们可能有1.5万到1.6万欧元自有资金。必须用这些钱做地板、买厨房，最重要的是——购房附加费用（尤其是房地产转让税），据我所知，在黑森州这税率是总建筑项目的6%。
显然这些费用无法用上述资金全部支付，还缺少至少4万欧元。对此我看到三种选择：
- 放弃，继续存钱
- 把这笔钱加进融资申请，进入110%融资，条件相应会较差
- 申请10年期分期贷款

谢谢！

exkl. Kaufnebenkosten

所以还有将近40,000欧元的购置附加费，因此总费用约为460,000欧元（具体包括什么或未包括什么，因为这是建造方的责任，需要进一步确认）。
在我们这里你会被拒绝——因为你的信用状况太差，你需要的贷款金额超过了房子的价值（银行的抵押价值大约为380,000欧元，而融资金额为460,000欧元）。而且还得有人支付厨房、车棚/车库/停车位、露台、车道、花园等费用。

早上好！

我认为，在这种条件下，没有孩子的情况下，这样的项目是可行的——有了孩子肯定会更困难……

一个净收入（很可能是男方的）肯定是不错的，一旦有了孩子，这对你们也非常有利！

但是，在当前的利率阶段和今天的建筑成本下，仅凭这些很难按时偿还贷款。

你们已经不再是25岁了，因此中年初期且没有显著的自有资金，真的已经处于一个边缘状态，要以可行的月供在退休前还清房贷。

我也认为42万是不可实现的……因为你们没有自有资金，所有款项都必须贷款，肯定还得在这里再加5万——42万是不够的。

此外，你们还必须考虑外部设施，这些你们肯定不想保持“原始状态”超过10年。根据土地不同，这部分花费通常在3万到8万之间。

实际上，这样一个项目的总费用将远超50万——你们真的得把这算进去！

我目前不建议你们这样去实施这个项目——我实际上也不认为银行会给你们贷款。

对于这个项目，我个人缺乏想象力，尽管我更倾向于团队风险：
(1) 购置附加费用（公证费、土地购买税等）可能适用于整个项目，而不仅仅是土地（因为一起销售）
(2) 目前双职工无子女的情况下没有任何储蓄（尽管有旅行，储蓄应该更高）
(3) 计划在2-3年内生孩子，正好是第一笔分期付款到期的时候；这里至少会失去一份收入（除此之外，考虑到你们34岁，应该仔细考虑推迟生育计划）

结论：别碰它。

3800.-- 只是根据地价估算的一个很好的薪水。加上第二份工资和用于房子的费用，这个数额偏少。如果你们没有额外的保障（父母的房子）或者筹集更多的钱（提前继承），大概只有少数银行会同意，而且利率会超过4%。一笔30000.--的消费贷款可能帮助不大。如果有的话，应该是一个不会登记在土地登记册上的住房储蓄合同。

已经在净收入3850和1650的基础上合计5500，没有孩子，但计划在2-3年内有孩子，且自有资本较少，停止阅读了。抱歉