建筑融资 / 名义利率锁定 / 预备利息

为什么只选择15年期利率锁定？从10年到15年的加价如此之高，根本不划算，你可以计算一下利率必须上升多少才能达到收支平衡，或者相比10年期利率锁定真正获得优势。最好直接选择20年期（至少部分贷款）。这里相比15年期有时几乎没有加价，或者只有0.1%的加价。这样你们的大额贷款就有了长期的利率保障。如果利率下跌，10年后贷款都可以提前终止。你们依然可以进行调整。

我觉得在10年后还要再融资这么大一笔金额风险太大。

关于变体2，我应该怎么做？

经纪人的计划是15年后由建筑储蓄合同接管。那么20年的利率锁定能带来什么好处？

关于10年后的利率风险，经纪人写道：

我计算了15年，得出的结论是，这对您来说不是最佳方案。

利率是3.21%，月供是1579欧元。

"假设您采用上述月供进行10年期限锁定，并将建筑储蓄的还款率从1.8%提高到2.25%。
那么您依然支付上述的1565欧元月供，但在接下来的15年里，您将储蓄113,400欧元，而不是90,720欧元。
这23,000欧元在15年期限的方案中作为利息流出，而在10年期限方案中，这部分资金将额外用于还款。

11至15年间的小风险我无法减小，除非您进行一些特别还款，那样风险自然会降低。
您仍然有可能分割建筑储蓄合同，从而获取较好的混合利率。

另外，您的妻子在这5年内还有机会额外收入。

如果这5年里经济紧张，建筑储蓄的月供可以从630欧元降到336欧元。
这样可以抵消您计算的每月多出300欧元的负担。

您也可以在10年后，将正在储蓄的Riester合同作为特别还款纳入融资，从而降低个人负担。

因此，这里面为您设计了许多灵活性。"

你们怎么看？
他怎么只算出300欧元的额外负担？我算了，在剩余预先贷款余额较高的情况下，如果利率上升到6%，单是利息就会多出1000欧元每月。KFW贷款利率可能也会相应更高。
那样的话，即便仅仅是5年，也可能每月负担多达2700欧元。

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那么对于带Riester贷款、两个KFW贷款和等额本息贷款的变体1你们怎么看？那个方案是不是更保险？
Riester贷款有20年利率锁定，而等额本息贷款只有10年。
Riester贷款的缺点是已知的，但优点是通过补贴还款较快。

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我还会让人算一个纯等额本息贷款的变体3，期限20年，但只能做到1%的还款率。
这样可以吗？还是我应该尝试10年利率锁定下2%的还款率？哪个更好？
而且是否总是选择20年锁定好过15年？因为利率差别不大？

谢谢你的帮助。

你好 Chippy

问题是这里没有绝对的对或错。总是要花一大笔钱，最终你们得自己决定哪种方案最好。就我个人而言，我偏好普通的等额本息贷款……20年固定利率。这样我的风险可控，而且通过提前还款，我尤其在头几年能节省不少利息。

对于方案一，Riester 对我个人来说有些让人困扰，这里有很多因素（如果你们10年后想搬家、必须搬家，或者租房等等……时间会带来什么，我们永远无法预测……）对我来说还不是很清楚。我更愿意继续缴纳 Riester，并在退休时使用。但这只是我个人的看法！不过这里很明显，10年后 KFW 贷款会到期，你们打算怎么应对？或许你们有现存的住房储蓄账户，可以用来替代 KFW 贷款？

方案二带住房储蓄账户的计算对我来说也有些不明。你再仔细看看还款计划等。我觉得那样会更清楚些。或者让第三方再给你讲解一次。通常换一种解释方式会有帮助。

我们也和保险公司谈过融资问题（养老金保险用来偿还贷款……）仔细看第二次时很清楚，对我来说利息部分实在太高了。除非养老金合同的收益率很高……但遗憾的是，我们不是预言家。

因此，要不断问……一直问，直到所有疑问都消除为止。这里涉及的钱太多，不能轻易签字。再和顾问好好坐下来，把所有还款计划都看清楚。到时你就会有清晰的认识，能为自己决定什么才是正确的。

在一个普通的等额本息贷款中，初始还款率为1%，你需要还款40年甚至更长。还款率为2%时，大约需要30年左右。

在短期利率固定的情况下，根据利率的变化，月供可能会大幅上涨。

因此，我更建议选择20年利率固定，3%还款率，但月供会比较高。

月供不得超过1400欧元？针对可能的额外还款，有没有储蓄计划？

在方案1中，你有220,000欧元需要在10年后进行后续融资，哪种情况更安全？

我也认为中介建议方案2中加入Riester组件不太合适。更何况这个组件还没有被正确定义。如果改变了建设储蓄合同的储蓄率，合约期限或者分配时间可能会延长。

这些顾问到底是些什么人？

大家好，Chippy你好，

首先——KfW的条件从今天起已经过时了。
你的方案从今天起适用以下利率：
KfW 124：2.85%
KfW 153：1.90%

问题：
建房储蓄合同没有——最小——存款利息吗（我对合同变体不是很了解）？如果我计算你提供的504.00欧元×12个月×15年，正好是金融专家计算的90,720欧元。这意味着利率为0%。

我个人不喜欢带有还款替代的产品，不论是建房储蓄合同还是人寿保险（除非已有一份合同，已经在储蓄中）。我更倾向于等额本息贷款。以下计算可以说明原因：

你在建房储蓄合同每月付504欧元储蓄。
如果你每个月把504欧元用作额外还款，15年后你将已经还清

[*]90,720欧元+复利。

这样还款要到15年后才完成。

因此，你大约会错失22,750欧元的复利效果（如果我的Excel没算错的话）。
此外，建房储蓄合同还需支付3,360欧元的签约费。
总共差额达26,000欧元，这笔钱更适合用来还款。

我认为建房储蓄合同唯一的优点是后续融资利率较低（15年期2.75%），但你为此付出的代价是在积累阶段享受“低利率/零利率收益”。

关于Riester合同我不太清楚。你已经从Naddl那里听说了搬迁时可能遇到的困难。此外，据说在离婚等情况下可能有问题。我知道这不常被考虑，但如果发生了怎么办？建议你再咨询一下。

在你的方案1中我还注意到：
期限约为35年和约48年——好吧，可以通过额外还款缩短，但如果不缩短——你们多大年龄了，可以负担48年的贷款？
尝试锁定较长的固定利率期限。也可以小额做浮动利率融资（利率非常低），但必须把差额坚决用于快速还款。

所以我们也已经为此苦思冥想了一个月。因为我们也必须借同样的金额，也就是40万欧元。5万欧元的KFW贷款，在最小还款额下，三周内竟然增加了0.4。
由于我们觉得储蓄贷款太麻烦了（手续费等），所以我们决定将剩余的35万欧元以3.48%的利率和1%的还款率固定30年。
利息是今天的现行利息。
考虑KFW贷款的话，月还款是1480欧元。不包括KFW的话是1300欧元。
剩余金额是169000欧元。9年后贷款还清。
那时我们69岁。

我们两人都只有30岁。
特别还款尚未计算在内。
净收入略高于4200欧元。
所以为什么不每月多投资80欧元，这样就不用担心10年、15年、20年后的利率会如何变化。
我们当然也有比较报价……甚至有好几个。