Financiación de la construcción / vinculación del tipo de interés nominal / intereses de disponibilidad

¿Por qué asegurar solo por 15 años? El recargo de 10 a 15 años es tan alto que no vale la pena en absoluto, calcula cuánto tendría que subir el interés para llegar a un punto de equilibrio o para tener realmente una ventaja frente a la tasa fija de 10 años. Es mejor optar directamente por 20 años (al menos con una parte del préstamo). Aquí a veces no hay o solo hay un recargo de 0,1 % respecto a 15 años. Así tendrán una seguridad de tasa a largo plazo con el préstamo grande. Y si las tasas bajan, después de 10 años cualquier préstamo se puede cancelar. Entonces aún pueden negociar.

Para mí sería demasiado arriesgado tener que refinanciar una suma tan enorme en 10 años.

¿Qué debo hacer respecto a la Variante 2?

El plan del corredor es que en 15 años se asuma el contrato de ahorro para la vivienda. ¿Qué aportaría aquí una vinculación del interés a 20 años?

Sobre el riesgo de interés después de 10 años, el corredor escribe lo siguiente:

He calculado los 15 años y llego a la conclusión de que esa no es la mejor solución para usted.

El interés es del 3,21 % y la cuota mensual es de 1.579 €.

"Supongamos que toma la cuota anterior para una vinculación a 10 años y aumenta la amortización en el ahorro para la vivienda del 1,8 % al 2,25 %.
Entonces tendrá una cuota de 1.565 € como antes, pero en lugar de 90.720 € en los próximos 15 años, habrá ahorrado 113.400 €.
Esos 23.000 € habrían salido en intereses en la variante de 15 años. En la variante de 10 años, esos 23.000 € estarán disponibles adicionalmente para amortizar.

El pequeño riesgo en los años 11 a 15 no puedo hacerlo más pequeño, a menos que haga algún pago especial. Entonces automáticamente será menor.
Usted también siempre tiene la posibilidad de dividir el ahorro para la vivienda y así obtener una buena tasa mixta.

Además, su esposa tiene la posibilidad de ganar algo más en los 5 años mencionados.

Si en esos 5 años la situación se vuelve más ajustada, además se puede reducir la cuota del ahorro para la vivienda de 630 € a 336 €.
Esto compensaría nuevamente su cálculo de 300 € de carga adicional.

También puede, en 10 años, incorporar sus contratos Riester que está ahorrando actualmente en la financiación como pagos especiales y así reducir la carga personal.

Por lo tanto, hay muchas flexibilidades incorporadas para usted."

¿Qué opinan al respecto?
¿Cómo llega a solo 300 EUR de carga adicional? Yo calculo, solo por el alto saldo restante del préstamo anticipado, 1000 EUR más en intereses al mes si la tasa de interés, por ejemplo, está al 6 %. El KfW seguramente sería también más alto.
Entonces, incluso si solo fueran por 5 años, tendría una carga mensual de posiblemente 2700 EUR Oo

----

¿Qué opinan entonces de la Variante 1 con préstamo Riester, 2 KfW y préstamo de anualidad? ¿Sería la oferta entonces más segura?
El préstamo Riester tendría una vinculación al interés de 20 años. Pero el préstamo de anualidad solo 10 años.
Las desventajas del préstamo Riester son conocidas, pero la ventaja es una amortización más rápida gracias a las subvenciones.

---

Voy a que me calculen aún una Variante 3 con solo préstamo de anualidad a 20 años. Pero aquí solo sería posible una amortización del 1 %.
¿Está bien así? ¿O debería intentar una amortización del 2 % con vinculación al interés de 10 años? ¿Qué es mejor?
¿Y siempre más bien una vinculación a 20 años que a 15 años? Ya que la diferencia de intereses no es tan alta?

Gracias por la ayuda.

Hola Chippy

el problema es que aquí no hay un correcto o incorrecto. Siempre cuesta una gran cantidad de dinero y al final ustedes deben decidir cuál es la mejor opción para ustedes. Por mi parte, soy amigo de un préstamo annuitario normal.. 20 años con tipo de interés fijo. Ahí mi riesgo es manejable y con pagos anticipados puedo ahorrar bastante en intereses especialmente en los primeros años.

Con la variante 1, personalmente me molestaría el Riester, aquí desafortunadamente hay muchos factores (qué pasa si dentro de 10 años quieren o tienen que mudarse, si alquilan, etc... uno nunca sabe lo que el tiempo traerá...) que para mí no están del todo claros. Preferiría seguir ahorrando en el Riester y usarlo más adelante para la jubilación. Pero esa es solo mi opinión personal! Sin embargo, está claro que dentro de 10 años los préstamos KFW vencerán, ¿cómo piensan manejar eso? Tal vez tengan un plan de ahorro para vivienda existente que pueda reemplazar los préstamos KFW entonces?

La variante 2 con el plan de ahorro para vivienda también me resulta un poco confusa según el cálculo. Mírate nuevamente los planes de amortización, etc. Creo que así será más claro. O pídele a un tercero que te lo explique otra vez. A menudo ayuda simplemente una forma diferente de explicación.

También tuvimos una conversación con el seguro respecto a la financiación (seguro de pensión que luego cancela el préstamo....) aquí también fue claro al mirar dos veces que la parte de los intereses es para mi gusto demasiado alta. A menos que la rentabilidad del contrato de pensión sea suficientemente alta... pero lamentablemente no somos adivinos.

Por esta razón, preguntas... preguntas... hasta que realmente se eliminen todas las incertidumbres. Aquí se trata de demasiado dinero como para firmarlo así sin más. Siéntate otra vez con el asesor, revisa todos los planes de amortización. Entonces eventualmente tendrás claro todo y podrás decidir qué es lo correcto para ti.

En un préstamo amortizable normal con un 1% de amortización inicial pagas el préstamo durante 40 años o más. Con una amortización del 2% estás en torno a los 30 años.

Con un plazo corto de interés la cuota puede dispararse, dependiendo de cómo evolucionen los intereses.

Por eso yo recomendaría más bien un plazo de interés de 20 años, con un 3% de amortización, pero ahí la cuota será demasiado alta.

¿La cuota no debe superar los 1.400 €? ¿Qué pasa con las cuotas de ahorro para posibles amortizaciones especiales?

En la Variante 1 tienes 220.000 € que deben ser refinanciados tras 10 años, ¿qué es más seguro?

No considero correcto tampoco la propuesta del agente de utilizar un componente Riester en la Variante 2. Además, éste ni siquiera está bien definido. Y si cambia la cuota de ahorro en el contrato de ahorro para la vivienda, se alarga la duración o posiblemente la asignación.

¿Pero qué tipo de asesores son estos?

Hola a todos, hola Chippy,

antes que nada, las condiciones KfW están desde hoy desactualizadas.
Para tus variantes rigen desde hoy las siguientes tasas de interés:
KfW 124: 2,85 %
KfW 153: 1,90 %

Pregunta:
¿El contrato de ahorro para vivienda no tiene una tasa de interés mínima sobre el saldo (no conozco bien las variantes de contrato)? Si calculo los 504,00 euros que indicas por 12 meses y 15 años, llego exactamente a los 90.720 euros calculados por expertos financieros. Esto supondría un interés del 0 %.

Personalmente no soy partidario de ofertas con sustitución de amortización, ya sea un contrato de ahorro para vivienda o un seguro de vida (excepto si ya se tiene un contrato que se está acumulando de todas formas). Prefiero el préstamo a cuota fija. Por eso la siguiente cálculo debería mostrártelo:

Tú pagas en el contrato de ahorro para vivienda una cuota mensual de ahorro de 504 euros.
Si colocases los 504 euros cada mes en amortización adicional, tendrías después de 15 años

[*]90.720 euros + intereses compuestos amortizados.

Así la amortización se realiza solo después de 15 años.

Con ello perderías un efecto de interés compuesto de aproximadamente 22.750 euros (si no me equivoca Excel).
Además, en el contrato de ahorro para vivienda pagas una comisión de apertura de 3.360 euros.
En total supone una diferencia de 26.000 euros que sería mejor utilizar para amortización.

En mi opinión, la única ventaja del contrato de ahorro para vivienda radica en la financiación con un tipo de interés posterior favorable (2,75 % durante 15 años), pero lo compras con un “rendimiento bajo/nulo durante la fase de acumulación”.

Sobre Riester no puedo decir mucho. Por Naddl ya recibiste la advertencia de dificultades en caso de mudanza. Además, según información, puede haber problemas en puntos como el divorcio. Sé que no se piensa en eso, pero ¿qué pasaría si? Déjate asesorar sobre esto otra vez.

En tu oferta 1 me llamó la atención:
Plazos de aproximadamente 35 y aproximadamente 48 años – bien, se pueden acortar con amortizaciones especiales, pero si no, ¿qué edad tenéis para financiar durante 48 años?
Intenta asegurarte un tipo de interés fijo largo. Eventualmente también se puede financiar una suma pequeña y manejable de forma variable (=tasas de interés muy bajas), pero entonces hay que usar la diferencia consecuentemente para una amortización rápida.

Así que llevamos un mes dándole vueltas a esto. Porque nosotros también tenemos que pedir la misma suma. es decir, 400 000 euros.
50 000 KFW que ahora, con el menor pago dentro de 3 semanas, ha aumentado nada menos que 0,4.
Como nos parece un rollo lo de la construcción de vivienda (comisión de cierre, etc.), hemos decidido que
los restantes, 350 000 euros, los fijamos a 30 años con una tasa de interés del 3,48 % y un 1 % de amortización.
Los intereses son actuales de hoy.
Con el KFW llegamos a 1480 euros. sin KFW 1300 euros.
RS está en 169 000 euros. después de otros 9 años el crédito estará pagado.
entonces tendremos 69 años.

Ambos tenemos 30 años.
Los pagos anticipados aún no están incluidos.
Ganamos un poco más de 4200 euros netos
así que, ¿por qué no invertir 80 euros más al mes y no preocuparse por cómo será el interés en 10, 15, 20 años?
Por supuesto, también tuvimos una oferta comparativa... varias incluso.