Financement de la construction / liaison du taux d'intérêt nominal / intérêts de mise à disposition

Pourquoi se couvrir seulement sur 15 ans ? La majoration est tellement élevée entre 10 et 15 ans que cela ne vaut vraiment pas la peine, calcule-toi combien le taux d'intérêt doit augmenter pour arriver au point mort ou avoir vraiment un avantage par rapport à une fixation du taux sur 10 ans. Il vaut mieux partir directement sur 20 ans (au moins avec une partie du prêt). Ici, il n’y a parfois aucune majoration ou seulement une de 0,1 % par rapport à 15 ans. Ainsi, avec un gros prêt, vous avez une longue sécurité de taux. Et si les taux baissent, après 10 ans tout prêt est résiliable. Vous pouvez alors toujours renégocier.

Pour moi, ce serait trop risqué de devoir refinancer encore une somme aussi importante dans 10 ans.

Que dois-je faire concernant la variante 2 ?

Le plan du courtier est que le contrat d’épargne logement prenne le relais dans 15 ans. Que pourrait apporter une fixation du taux sur 20 ans ici ?

Concernant le risque de taux après 10 ans, le courtier écrit ce qui suit :

J’ai calculé les 15 ans et j’en conclus que ce n’est pas la meilleure solution pour vous.

Le taux est à 3,21 % et la mensualité à 1 579 €.

« Supposons que vous preniez la mensualité ci-dessus pour une fixation sur 10 ans et augmentiez le remboursement dans le contrat d’épargne logement de 1,8 % à 2,25 %.
Vous aurez alors une mensualité de 1 565 € comme ci-dessus, mais au lieu d’avoir économisé 90 720 € dans les 15 prochaines années, vous aurez alors épargné 113 400 €.
Ces 23 000 € auraient été versés sous forme d’intérêts dans la variante 15 ans. Dans la variante 10 ans, ils vous sont disponibles en plus comme remboursement.

Le petit risque entre la 11e et la 15e année, je ne peux pas le réduire, sauf si vous effectuez un ou plusieurs remboursements anticipés. Alors il diminuera automatiquement.
Vous avez aussi toujours la possibilité de diviser le contrat d’épargne logement pour obtenir ainsi un bon taux mixte.

De plus, votre épouse a la possibilité d’avoir un revenu complémentaire pendant ces 5 années.

Si cela devient plus serré durant ces 5 années, la mensualité pour le contrat d’épargne logement peut en outre être réduite de 630 € à 336 €.
Cela compense votre calcul de surcharge supplémentaire de 300 €.

Vous pouvez aussi, dans 10 ans, intégrer vos contrats Riester que vous épargnez actuellement dans le financement comme remboursement anticipé et ainsi réduire la charge personnelle.

Il y a donc beaucoup de flexibilités intégrées pour vous. »

Qu’en dites-vous ?
Comment arrive-t-il à seulement 300 EUR de surcharge ? Je calcule pour la forte dette résiduelle du prêt relais rien qu’en intérêts 1 000 EUR de plus par mois si le taux, par exemple, passe à 6 %. La KFW devrait aussi être proportionnellement plus élevée.
Alors j’aurais, même si « seulement » pour 5 ans, une charge mensuelle d’env. 2 700 € Oo

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Que dites-vous alors de la variante 1 avec prêt Riester, 2 KFW et prêt amortissable ? Cette offre serait-elle alors plus sûre ?
Le prêt Riester aurait une fixation du taux sur 20 ans. Le prêt amortissable seulement 10 ans.
Les inconvénients du prêt Riester sont connus, mais l’avantage est un remboursement plus rapide grâce aux subventions.

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Je vais faire calculer une variante 3 avec un prêt amortissable pur sur 20 ans. Ici, seul un remboursement de 1 % serait possible.
Est-ce correct ? Ou devrais-je essayer un remboursement de 2 % avec une fixation de taux sur 10 ans ? Qu’est-ce qui est mieux ?
Et toujours plutôt une fixation sur 20 ans qu’une sur 15 ans ? Puisque la différence de taux n’est pas si grande ?

Merci pour l’aide.

Bonjour Chippy

le problème, c’est qu’il n’y a pas de vrai ou faux ici. Ça coûte toujours une sacrée somme d’argent et au final, vous devez décider pour vous ce qui est la meilleure option. Pour ma part, je suis partisan d’un prêt amortissable classique.. 20 ans de taux fixe. Là, mon risque est limité et grâce aux remboursements anticipés, je peux économiser pas mal d’intérêts surtout dans les premières années.

Pour la Variante 1, ce qui me dérangerait personnellement, c’est le Riester, il y a malheureusement beaucoup de facteurs (que se passe-t-il si vous devez ou voulez déménager dans 10 ans, si vous louez etc... on ne sait jamais ce que le temps apportera...) qui ne sont pas très clairs pour moi. Je préférerais continuer à cotiser au Riester et l’utiliser plus tard pour la retraite. Mais ce n’est que mon avis personnel ! En revanche, il est clair qu’au bout de 10 ans les prêts KFW arrivent à échéance, comment comptez-vous gérer cela ? Peut-être avez-vous un contrat d’épargne logement existant qui pourrait alors rembourser les prêts KFW ?

La Variante 2 avec le contrat d’épargne logement est aussi pour moi un peu floue avec le calcul. Regarde encore une fois les plans de remboursement etc. Je pense que ça sera plus clair. Ou fais-toi expliquer cela par une tierce personne. Souvent, une autre façon d’expliquer aide.

Nous avons aussi eu un entretien avec l’assurance concernant le financement (assurance retraite qui rembourse alors le prêt...) même là, à la deuxième lecture, il était clair que la part des intérêts est à mon goût beaucoup trop élevée. À moins que le taux d’intérêt du contrat de retraite soit suffisamment élevé... mais malheureusement, nous ne sommes pas des voyants.

C’est pour cela, demandez, demandez... jusqu’à ce que toutes les incertitudes soient vraiment levées. Il s’agit de trop d’argent pour simplement signer comme ça. Revois-toi avec le conseiller, regarde tous les plans de remboursement. À un moment donné, tu y verras plus clair et tu pourras décider ce qui est le mieux pour toi.

Dans un prêt amortissable classique avec un remboursement initial de 1 %, tu rembourses le prêt pendant 40 ans et plus. Avec un remboursement de 2 %, tu es quelque part autour de 30 ans.

Avec une courte période de taux fixe, la mensualité peut exploser, selon l’évolution des taux d’intérêt.

C’est pourquoi je conseillerais plutôt une période de taux fixe de 20 ans, avec un remboursement de 3 %, mais la mensualité sera alors trop élevée.

La mensualité ne doit pas dépasser 1.400 € ? Qu’en est-il des mensualités d’épargne pour d’éventuels remboursements anticipés ?

Dans la variante 1, tu as 220.000 € à refinancer après 10 ans, qu’est-ce qui est plus sûr là-dedans ?

Je ne trouve pas non plus que la proposition du courtier d’utiliser un module Riester dans la variante 2 soit judicieuse. D’autant plus que ce n’est pas encore bien défini. Et en cas de modification de la mensualité d’épargne dans le contrat d’épargne-logement, la durée se prolonge ou éventuellement l’attribution.

Qu’est-ce que c’est que ces conseillers au juste ?

Bonjour à tous, bonjour Chippy,

tout d'abord – les conditions KfW sont depuis aujourd'hui dépassées.
Pour tes variantes, les taux d’intérêt suivants s'appliquent depuis aujourd'hui :
KfW 124 : 2,85 %
KFW 153 : 1,90 %

Question :
Le contrat d’épargne-logement ne comporte-t-il pas un intérêt créditeur – minimal – (je ne connais pas très bien les variantes contractuelles) ? Si je calcule les 504,00 euros que tu as indiqués x 12 mois x 15 ans, j'arrive exactement aux 90.720 euros calculés par les experts financiers. Cela supposerait un taux d'intérêt de 0 %.

Personnellement, je ne suis pas fan des offres avec substitution d’amortissement, qu’il s’agisse d’un contrat d’épargne-logement ou d’une assurance vie (sauf si on a déjà un contrat qui est de toute façon épargné). Je préfère plutôt le prêt amortissable. C’est ce que te montrera le calcul suivant :

Tu verses une mensualité d’épargne de 504 euros dans le contrat d’épargne-logement.
Si tu plaçais les 504 euros chaque mois dans un remboursement supplémentaire, tu aurais après 15 ans

[*]remboursé 90.720 euros + intérêts composés.

Ainsi, le remboursement ne s’effectue qu’après 15 ans.

Tu perdrais ainsi un effet de capitalisation d’environ 22.750 euros (si mon Excel ne me trompe pas).
De plus, tu paies encore des frais de dossier de 3.360 euros pour le contrat d’épargne-logement.
Au total, cela fait une différence de 26.000 euros, qui pourrait être mieux utilisée pour un remboursement.

Le seul avantage du contrat d’épargne-logement réside selon moi dans le financement à taux de refinancement avantageux (2,75 % sur 15 ans) – mais tu le paies par un « rendement bas/zéro intérêt » pendant la phase d’épargne.

Je ne peux pas dire grand-chose sur le Riester. De Naddl, tu as déjà entendu la mise en garde concernant les difficultés en cas de déménagement. De plus, selon les informations, il peut y avoir des problèmes en cas de situations comme un divorce. Je sais que ce n’est pas ce à quoi on pense, mais que se passerait-il ? Fais-toi conseiller à nouveau à ce sujet.

Dans ta proposition 1, j’ai aussi remarqué :
des durées d’environ 35 et environ 48 ans – bon, on peut raccourcir avec des remboursements anticipés, mais sinon – quel âge avez-vous pour pouvoir financer sur 48 ans ?
Essaye de te garantir une longue période à taux fixe. Éventuellement, on peut aussi financer une petite somme modérée à taux variable (= taux très bas), mais dans ce cas, il faut utiliser la différence systématiquement pour un remboursement rapide.

Alors, cela fait aussi un mois que nous nous creusons la tête à ce sujet. Car nous devons également emprunter la même somme, donc 400 000 euros.
50 000 KFW qui ont augmenté de façon incroyable de 0,4 en seulement 3 semaines avec la plus petite mensualité.
Comme nous trouvons la construction avec la Bausparerei trop compliquée (frais de conclusion, etc.), nous avons décidé de fixer
le reste, 350 000 euros, sur 30 ans avec un taux d'intérêt de 3,48 % et un remboursement de 1 %.
Les intérêts sont actuels aujourd'hui.
Avec la KFW, cela nous revient à 1480 euros. Sans KFW, 1300 euros.
Le RS est à 169 000 euros. Après encore 9 ans, le crédit sera remboursé.
Nous aurons alors 69 ans.

Nous avons tous les deux 30 ans.
Les remboursements anticipés ne sont pas encore pris en compte.
Nous gagnons un peu plus de 4200 euros nets.
Alors pourquoi ne pas investir 80 euros de plus par mois et ne pas se soucier du taux d'intérêt dans 10, 15, 20 ans.
Nous avons bien sûr aussi reçu une offre comparative… plusieurs même.