巴伐利亚：是建两栋独栋住宅还是一栋双拼别墅？

@11ant 非常感谢你的阅读推荐。你的意思是，无论如何都建议和建筑师一起完成基础调查和初步设计，即使我们在样板间公园找到一个不需要太大改动的房子？

是的，即使你信任供应商，能够正确解读地基勘察报告（许多成品房制造商根本不关心这个，因为他们只按OKKD报价）。我也不完全相信你对成品房制造商的偏好有多“可靠”——尤其是因为你在考察供应商阵营时还不确定。我的阅读建议中也包含了“关键决策”的内容 ;-)

关于供应商……你认识成品房专家吗？

我觉得他相当值得推荐；如果能听懂巴伐利亚方言，那就是安德烈亚斯·辛克。

为什么在目录中几乎找不到带有EG + OG + DG的房子？几乎总是只有EG + DG。

除了“建筑规划可能只允许这样”，可能在常见大小的独栋房屋中，通常这样更便宜？（有点猜测，但你其实提议的是多一个完整楼层，那可是大量的生活空间） 不过带有两个完整楼层且通常带较平屋顶（未开发）的房子，近年来其实也非常受欢迎，在许多目录中也经常看到（称为“城市住宅”或“城市别墅”等）。不过你现在不是指这个，对吧？ 否则在较窄的双拼或排屋中，EG+OG+DG也较常见，但通常也是出于最大化在最小土地上的居住空间的需要。（随手搜索例如Town & Country Mainz 128 或 Viebrockhaus Maxime 1000 D，但也几乎所有大型开发商的排屋户型都是如此）

除了“建设规划可能只允许这样”，在常见尺寸的独立住宅中这也往往更便宜？（有点猜测，但你实际上提议增加了整整一层，这是大量的居住空间）

所需的170平方米作为两层半楼层的话，底面积稍超过八十平方米，因此属于排屋的典型尺寸。几乎没人愿意自愿建造独立的高层房屋。我觉得， 这里没有转变思维方式，建筑体量仍停留在之前双拼房的想法阶段。独立住宅在“别墅替代品”这个细分市场中需求最高——一层半楼的房型在这个面积已经很少见，因为它们很难纳入全国性的产品目录。预制房供应商努力提供直接竞争的型号，也就是说，要像Polo/Fiesta/Corsa或Golf/Focus/Astra之间那样可比较。考虑到不同联邦州在实层门槛上的不统一混合，“一层半楼房”会设计成适合三分之二联邦州的版本，并配备膝墙高度增加以适应四分之三联邦州。“别墅替代品”型号则设计得“稍微大一点”。因此，市面上几乎找不到170平方米的两层半独立住宅型号。客户在目录中寻找的不是大海捞针，而是畅销款。 大多数客户缺乏的是：设身处地理解供应商的立场和思维方式。预制房制造商非常擅长围绕市场份额聚焦客户，目的主要是避免客户被竞争对手抢走。实体结构建造商则（除了少数例外，尤其是Town & Country和Heinz von Heiden）正好相反：尤其是由业主经营的区域性总承包商按照客户需求被牵着走，有点自找麻烦，总是以最低批量制造个性化设计。他们不理解系列化生产的优势。

再次感谢您提供的所有信息！迷雾慢慢散去。

所以建筑师对我们来说绝对有意义，因为还有不少问题待解决：

[*]2个独栋住宅或联排别墅（虽然明显倾向于独栋住宅）
[*]楼层数量（偏好底层、一楼、阁楼，因为能看到二楼/阁楼的视野）
[*]建筑方式（我觉得预制房屋性价比最高，但我愿意听取建议）
[*]在地块上的具体位置

我的计划如下：

[*]通过独立建筑师咨询以完成初步设计（服务阶段1和服务阶段2）
我需要特别注意建筑师的什么方面吗？还是直接谷歌搜索并参考评价？有没有南德地区的推荐？在Danwood那里，他们提供了一个建筑师，收费1200欧元，但他可能会有偏见。自由建筑师的价格大概差不多吗？估计会更贵，对吧？
[*]向不同的房屋建造商提交初步设计以获取报价
这些可以是像DanWood这样的预制建造商，Hanse Haus和Schwabenhaus，也可以是其他建造商。建筑师希望能在这方面给予建议。对于地库，可能需要单独获取报价。
[*]审核报价
我应该和谁一起做这一步？建筑师吗？还是像Fertighausexperte、Andreas Zink， 你也是建筑顾问，对吧？
[*]价格谈判、决策和委托

然后才是真正的开始，但后续步骤肯定也取决于项目最终委托给了谁。

楼层数（优先考虑底层、中层、顶层，因为可以从二楼/顶层看到景色）

如果你主要是为了观景，那么带屋顶露台的错层结构也可能很有趣。

建筑方式（我觉得预制房屋性价比最好，但欢迎指正）

没有绝对更便宜的建筑方式，必须针对具体个案来确定。因此我建议在“面团静置期”阶段（可以和我一起或自己）进行“方向确定”，参见

向不同房屋建造商提交初步设计，以获得报价
可以是DanWood、Hanse Haus和 等预制房建造商，也可以是其他厂家。至于其他厂家，希望建筑师能为我提供咨询。地下室部分可另行获取报价。

你已经有三个木结构建造商了，所以再加两个（优选地区的）砖结构建造商吧。没有地下室的话需要地下室替代空间，有地下室则可以省略替代空间。因此，有无地下室的建筑也并非地上部分完全相同。此次只先询问一种版本。根据我的地下室规则（或建筑师在A模块中），确定是否设计带地下室。重要提示：地下室永远不要单独询价，要始终包含在房屋建造商的工作范围内！（这一点我与“预制房专家”意见不同）

为了获得初步设计……我需要特别注意建筑师什么吗？还是直接谷歌搜索，看看评价就行？

我认为这个期望范围太狭隘。基于合同实务原因，我建议先签订仅包含A模块的建筑师合同。除非“化学反应不是很理想”，一般情况下后续步骤会与同一建筑师进行。最好和你可能会负责设计的建筑师一起开发初步设计。最适合独栋住宅项目的建筑师通常没有评价，也几乎没有值得一提的网站，甚至根本没有。你仍然可以通过传统的纸质行业名录找到他们。

报价审核
我和谁一起做？也和建筑师？还是像预制房专家 Andreas Zink、@11ant那样的建筑顾问？

定期与建筑师在C模块开始时一起进行，预制房屋则作为单独服务，或者这里最好由上述专家进行。我本人也是建筑顾问（中立于建筑方式）。但是我只提供通过我或委托人结构化获取的报价的审核。比较“苹果与橘子”是需要杀父母般残忍、极度危险、且不合适收费的任务。

价格谈判、决策及委托

请参阅我关于“自我委托、单独委托、招标和小时工”等关键词的相关说明。

然后才真正开始，但具体步骤肯定也取决于将项目交给谁。

不仅仅是从这里开始，也不仅仅是步骤。因此我强烈建议在由初步设计阶段过渡到设计阶段之前，明确建筑方式（或核实自己的偏好，若有）。

我们在建两栋独立住宅时，预计的总费用是多少？

第二个建造者到底在哪里？当你已经在脑海中构思两栋房子时，他在做什么？
必须将这两栋房子区别对待。

我敢打赌，关于房屋设计的讨论（这里涉及第三方家庭成员）90%的建筑合伙人根本不知道，80%的计划甚至根本不会被实施。

你不能简单地贷款建两栋房子，然后每个人就都幸福地住在“自己”的家里。产权局，水来土掩。

地块旁边有一条绿化带，城市有一天会把它改建成马路。那样的话，也会有第三个靠路的建筑用地。

这也不是那么简单。你写道你们要依据第34条建房，这关系到土地和房屋的占地面积。你不能拿走其中一个地块的占地面积，然后在那里重新建造。

（“这要看情况”总是最常听到的回答）

是的，达西亚是一款不错的车，很多奔驰车主甚至都没听说过这个品牌……
意思是：Scanhaus Marlow 也能让你舒适地生活在一个屋檐下——但与 Schwörerhaus 的配置不可同日而语。

有没有一份名单，列出这里的大公司、知名廉价供应商等？

没有，你可以使用像ImmoScout或Fertighaus这样的平台，但那些不做广告或不付费登记的厂商是显示不出来的。

谁以问题多闻名，谁有良好口碑？

所有人，尤其是晚上。

为什么在目录中几乎找不到带有底层+上层+阁楼的房子？几乎全是底层+阁楼。

……第三个原因：因为最大的目标群体并不需要三层设计。很多人作为“入门房产”选择联排或双拼，想要避免楼梯。趋势是平房，就算是4人住——但这不一定为所有人所理解。
……第四个原因：这通常归属于实体建造，通常按照总承包商的安排，如果需要会规划阁楼的自建部分。

提供建筑师介绍服务，费用为1200欧，

哇，十年前DW给我的建筑师费用可不是这么说的。他收1200欧是干什么的？

提交初步设计方案给不同的建造商，获取预算报价。
这些建造商可以是DanWood、 和 ，也可能有其他。希望建筑师能给我其他建议。

我认为他们不会特地帮你计算你梦寐以求的房子费用。他们是按照平方米、建筑方式（例如两层或带斜屋顶的一层房屋）来粗略估算的。签约后你会收到正式的明细账单，成为合同的一部分。
你或你的专家要负责对比各项施工说明，揭示额外收费。

地下室可能需要单独获取报价。

许多预制房建造商只和自己信任的供应商合作。有些是Glatthaar。
我对“带地下室的廉价供应商”感到奇怪——可以这么做，但没必要。