Bavière : 2 maisons unifamiliales ou une maison jumelée ?

@11ant Merci beaucoup pour le conseil de lecture. Tu recommandes donc dans tous les cas de réaliser la détermination des bases et l’avant-projet avec un architecte, même si on trouve dans le parc de maisons témoin quelque chose qui ne nécessite pas trop de modifications ?

Oui, même si on fait confiance au fournisseur pour savoir lire correctement l’étude de sol (ce qui n’intéresse pas beaucoup de fabricants de maisons préfabriquées, puisqu’ils ne proposent qu’à partir du niveau OKKD). Je ne suis pas non plus vraiment convaincu de la « fiabilité » de ta préférence pour les constructeurs de maisons préfabriquées – notamment à cause de ton incertitude quant à la sélection des fournisseurs. Là où se trouve mon conseil de lecture, tu trouveras aussi la « décision clé » ;-)

À propos des fournisseurs… connais-tu l’expert en maisons préfabriquées ?

Je le trouve assez recommandable ; et si on comprend bien le bavarois, alors aussi Andreas Zink.

Pourquoi trouve-t-on presque pas de maisons avec RDC + 1er étage + combles dans les catalogues ? Presque toujours seulement RDC + combles.

À côté de "le plan d'urbanisme ne l'autorise peut-être que", c'est probablement souvent aussi moins cher pour les maisons individuelles de tailles habituelles ? (Un peu une supposition, mais en fin de compte tu proposes justement un étage entier de plus, ce qui représente beaucoup d'espace habitable)
Alors que ces maisons avec deux étages complets avec en général un toit plus plat par-dessus (non aménagé) ont en fait été très populaires ces dernières années et on en voit beaucoup dans les catalogues (comme "maison de ville" ou "villa urbaine" ou autre). Mais ce n’est pas ce que tu veux dire maintenant, ou si ? Sinon, dans les maisons jumelées plus étroites ou les maisons en rangée, on trouve aussi plus fréquemment RDC+1er étage+combles mais souvent aussi par nécessité, pour un maximum d’espace habitable sur un terrain minimal. (Une recherche spontanée donne par exemple Town & Country Mainz 128 ou Viebrockhaus Maxime 1000 D, mais aussi quasiment tous les plans chez les grands promoteurs de maisons en rangée)

À côté du fait que "le plan d’aménagement autorise peut-être uniquement cela", c’est probablement aussi souvent simplement moins cher pour les maisons individuelles de tailles habituelles ? (Un peu deviné, mais finalement tu proposes justement un étage entier de plus, ce qui représente beaucoup d’espace habitable)

Les 170 m² souhaités en deux étages et demi auraient une surface au sol un peu supérieure à quatre-vingts mètres carrés, donc une dimension plutôt typique de maison mitoyenne. Peu de gens construisent volontairement en hauteur pour une maison individuelle. Il me semble que a manqué ce changement de mentalité et est encore dans la conception antérieure d’une maison jumelée, en termes de volume bâti. Une maison individuelle de cette taille est la plus demandée dans la catégorie des villas intermédiaires - les maisons d’un étage et demi sont déjà rares à cette taille car elles conviennent moins à un catalogue national. Les fournisseurs de maisons préfabriquées s’efforcent de proposer des modèles directement comparables, c’est-à-dire comparables aux modèles Polo/Fiesta/Corsa ou Golf/Focus/Astra. En tenant compte du fait que la limite des étages pleins varie selon les Länder, les "maisons d’un étage et demi" sont proposées de manière à convenir aux Länder où la limite est aux deux tiers, et avec une élévation des murs bas pour les Länder à trois quarts. Les modèles de villas intermédiaires sont alors conçus "un peu plus grands". C’est pourquoi on cherche probablement en vain des maisons de deux étages et demi à 170 m² comme modèles individuels. La clientèle ne cherche pas une aiguille dans une botte de foin dans les catalogues, mais les best-sellers.

La plupart des clients manquent cela : la capacité de se mettre à la place et dans la façon de penser du fournisseur. Les constructeurs de maisons "prêtes à poser" sont très compétents pour cibler le client en fonction de la part de marché, afin qu’il n’aille pas chez la concurrence. Les constructeurs "massifs" sont à l’inverse (à quelques exceptions près, en tête Town & Country et Heinz von Heiden) : surtout les entrepreneurs généraux régionaux, qui sont dirigés par les désirs des clients et sont en quelque sorte responsables eux-mêmes de produire constamment en petites quantités des plans individuels. Ils ne comprennent pas le pouvoir de la série.

Encore merci pour toutes ces informations ! Le brouillard commence enfin à se dissiper.

Donc, un architecte a certainement du sens chez nous, car il reste encore pas mal de choses ouvertes :

[*]2 maison individuelle ou maison jumelée (bien que la tendance soit clairement maison individuelle)
[*]Nombre d’étages (préférence rez-de-chaussée, 1er étage, combles pour la vue depuis le 2e étage / combles)
[*]Mode de construction (la maison préfabriquée me semble offrir le meilleur rapport qualité-prix, mais je reste ouvert à d’autres avis)
[*]Position exacte sur le terrain

Mon plan se présente donc comme suit :

[*]Consultation avec un architecte indépendant pour parvenir à une esquisse (phase de prestation 1 et phase de prestation 2)
Dois-je faire attention à quelque chose de précis avec l’architecte ? Ou simplement chercher sur Google et regarder les avis ? Y a-t-il des recommandations pour le sud de l’Allemagne ? Sur Danwood, il a été proposé de mettre en relation un architecte qui demande 1 200 €, mais il sera sûrement partial. Le prix chez un architecte indépendant est-il similaire ? Probablement plus cher, non ?
[*]Soumettre une esquisse auprès de différents constructeurs pour obtenir des devis
Cela peut être des constructeurs de maisons préfabriquées comme Danwood, Hanse Haus et Schwabenhaus, mais aussi d’autres. Pour les autres, l’architecte pourra sûrement me conseiller. Pour le sous-sol, il faudra peut-être demander des devis séparés.
[*]Examen des offres
Avec qui dois-je faire cela ? Aussi avec l’architecte ? Ou avec un conseiller en construction comme Fertighausexperte, Andreas Zink, tu es aussi conseiller en construction, non ?
[*]Négociation du prix, décision et attribution

Et ensuite, les choses commencent vraiment, mais les étapes dépendront certainement de la personne à qui le projet sera confié.

Nombre d’étages (préférence RDC, 1er étage, combles en raison de la vue du 2ème étage / combles

Si c’est principalement pour avoir un point d’observation, un étage en attique avec terrasse sur le toit pourrait également être intéressant.

Mode de construction (maison préfabriquée me semble être le meilleur rapport qualité-prix, mais je suis prêt à être surpris)

Il n’existe pas de mode de construction absolument moins cher, il faut en déterminer le coût dans chaque cas particulier. C’est pourquoi je recommande aussi de « prendre une décision » (avec moi ou seul) pendant la phase de pause de la pâte, voir

Soumettre un avant-projet à divers constructeurs pour obtenir des devis
Cela peut être des constructeurs de maisons préfabriquées comme Danwood, Hanse Haus et , mais aussi d’autres. L’architecte pourra, je l’espère, me conseiller concernant les autres. Pour le sous-sol, il faut éventuellement demander un devis séparé.

Tu as déjà trois constructeurs en bois, ajoute donc deux (de préférence régionaux) en maçonnerie. Sans sous-sol, il te faut un espace de remplacement au sous-sol, ou bien avec un sous-sol, tu peux laisser de côté cette pièce de remplacement. En ce sens, la maison avec ou sans sous-sol n’est pas la même superficiellement non plus. Pour cette étape, demande d’abord une seule version. Avec ma règle concernant le sous-sol, tu détermineras (ou l’architecte dans le module A) si le projet sera avec sous-sol. Important : ne jamais demander le sous-sol séparément, mais toujours l’intégrer dans le lot prestations du constructeur ! (sur ce point, je ne suis pas d’accord avec « l’expert en maison préfabriquée »).

Pour arriver à un avant-projet [...] Dois-je faire attention à quelque chose de particulier chez l'architecte ? Ou simplement chercher sur Google et regarder les avis.

Ce but / cette attente me paraissent trop limités. Je recommande un contrat d’architecte pour le module A seulement, pour des raisons pratiques contractuelles. Sauf si « la chimie ne passe pas complètement », on poursuit normalement la collaboration avec le même architecte. Développe donc l’avant-projet de préférence avec un architecte qui te conviendra probablement aussi pour la phase de conception. Les architectes les plus adaptés pour les projets de maisons unifamiliales n’ont pas d’avis ni presque aucun site web notable, s’ils en ont un. On les trouve encore de manière classique dans l’annuaire papier.

Examen des offres
Avec qui est-ce que je fais ça ? Aussi avec l’architecte ? Ou avec un conseiller en construction comme l’expert en maison préfabriquée, Andreas Zink, @11ant tu es aussi conseiller en construction, non ?

Avec l’architecte régulièrement au début du module C, pour une maison « préfabriquée » c’est une prestation séparée ou ici plutôt avec l’un des spécialistes mentionnés. Je suis moi-même aussi conseiller en construction (neutre vis-à-vis des modes constructifs). L’examen des offres, je ne le propose que si elles ont été demandées de manière structurée (par moi ou par ailleurs). Comparer des pommes et des poires est une tâche pour quelqu’un qui a tué père et mère, très lourdement responsable et donc inabordable financièrement.

Négociation du prix, décision et attribution

Lis aussi ce que j’ai écrit ici sur les mots-clés attribution en régie, attribution séparée, appel d’offres et heures en régie.

Et ensuite, ça commence vraiment, mais alors les étapes dépendent sûrement aussi de la personne à qui on a confié le projet.

Pas seulement ici, ni uniquement les étapes. C’est pourquoi je conseille aussi vivement de clarifier le mode de construction (ou de vérifier sa propre préférence, si elle existe) avant de passer de la phase d’avant-projet à la phase de conception.

Avec quels coûts totaux devons-nous compter pour 2 maisons individuelles ?

Où est en fait le deuxième maître d’ouvrage ? Que fait-il pendant que tu imagines mentalement déjà les deux maisons ?
Il faut voir les deux maisons de façon différente.

Je parie que 90 % des partenaires de construction ne savent rien des discussions sur la planification de la maison ici, qui se font avec / sur des membres tiers de la famille, et que 80 % ne sont même pas construites.

On ne peut pas simplement emprunter de l’argent pour deux maisons, construire et hop, tout le monde est heureux dans "sa" maison. Bureau des hypothèques, après moi le déluge.

À côté du terrain, il y a une bande verte que la ville veut un jour transformer en rue. Alors on aurait aussi une troisième parcelle au bord de la rue.

Ce n’est pas non plus simple. Tu écris que vous devez construire selon l’art. 34, cela concerne la surface au sol du terrain et de la maison. Tu ne peux pas simplement retirer la surface au sol à l’un et construire quelque chose de nouveau dessus.

("Ça dépend" est toujours la réponse préférée que l’on obtient)

Oui, une Dacia est une excellente voiture, beaucoup de conducteurs de Mercedes ne connaissent même pas la marque...
Cela signifie : une Scanhaus Marlow offre aussi une vie détendue sous un même toit - mais ne peut être comparée à l’équipement d’une Schwörerhaus.

Existe-t-il un aperçu de qui compte ici parmi les grandes entreprises, les fournisseurs bon marché connus, etc. ?

Non, on peut utiliser des portails comme ImmoScout ou Fertighaus, mais ceux qui ne font pas de publicité ou ne paient pas d’annonces n’y apparaissent pas.

Qui est connu pour ses problèmes, qui pour de bonnes expériences ?

Tous, et surtout la nuit.

Pourquoi trouve-t-on presque jamais des maisons avec RDC + ÉTAGE + COMBLES dans les catalogues ? Presque toujours seulement RDC + combles.

… Troisième raison : parce que la plus grande cible ne cherche _pas_ cela. Beaucoup ont comme premier bien une maison en rangée ou jumelée et veulent se débarrasser des escaliers. La tendance va vers le bungalow, même avec 4 personnes - ce n’est pas forcément compréhensible pour tout le monde.
… Quatrième raison : ce genre de chose relève volontiers de la construction massive, où l’on planifie avec l’entrepreneur général l’aménagement des combles en auto-construction si besoin.

Chez , la mise en relation avec un architecte a été proposée, qui demande ensuite 1 200 €.

Eh bien, il y a 10 ans, on m’avait donné des coûts d’architecte bien différents chez Danwood. Pour quoi demande-t-il 1200 € ?

Soumettre un avant-projet auprès de différents constructeurs pour obtenir des devis
Cela peut être des constructeurs comme Danwood, et , mais aussi d’autres. Pour ces autres, j’espère que l’architecte pourra me conseiller.

Je ne pense pas qu’ils se donneront la peine de calculer ta maison de rêve. Ils se basent sur leurs m², leur type de construction (par exemple 2 étages ou 1 avec toit en pente) et font un calcul approximatif. Après la signature du contrat, tu obtiens un calcul précis des postes qui fera partie du contrat.
Et c’est à toi ou à un expert de comparer les différentes descriptions des prestations de construction et de dénoncer les suppléments.

Éventuellement demander séparément des devis pour le sous-sol.

Beaucoup de constructeurs de maisons préfabriquées construisent seulement avec leurs partenaires de confiance. Pour certains, c’est Glatthaar.
Cela m’étonne cependant, ce pack « fournisseur bon marché avec sous-sol » – on peut le faire, mais ce n’est pas obligatoire.