较低的土地基准价：房地产估价中的潜在问题？

好了，我现在也有了银行的评估。据此，价值处于“上限”，但并非完全不切实际。但现在有个大问题。该地块面积超过900平方米，根据银行，最多只有700平方米被认定为建设用地，剩余部分则作为“花园用地”。他们会按购买价格的大约75%来评估建设用地，剩余部分，他们竟然只评估15% (!!)，这甚至低于明显不切实际的土地基准价。应用到我们的融资上，这意味着我们为地块支付的总额中，只有近60%会被实际视为自有资金计入融资。这是正常的比例吗？

问题：土地基准价是针对哪部分面积评估的？我们所在的社区，比如说，土地纵深为35米。超过这个的部分，评估师会视为后方地带。15-25%的土地基准价在这里是完全合理的。根据我作为银行家的个人经验，我觉得这种做法完全没问题。抱歉打扰了

根据我作为银行家的亲身经验，我觉得这种做法完全没问题。对此表示抱歉

许多银行在这方面相当简单化。一种常见的说法指出，如果发生无法付款的情况，需要进行强制拍卖（或者说是“紧急出售”），而通过这种方式获得的收益通常会低于正常销售时的收益。

《抵押价值评估条例》（BelWertV）第三条其实规定了计算原则：

(1) 作为抵押依据的价值（抵押价值）是房地产的价值，根据经验，这一价值在整个抵押期间，基本不会受到暂时性（例如经济周期性）价值波动的影响，并排除投机成分，在出售时预计能够在相关土地市场实现。
(2) 为确定抵押价值，应基于谨慎评估，考虑房地产的未来可销售性，结合该物业长期可持续的特征、正常的区域市场状况以及当前和可能的其他用途。

这一点在书面化的规章（例如组织指令等）中通常非常严格地“实施”（主要适用于抵押债券银行）。此时往往会（出于所谓的安全理由）采用相当大的折扣率。同时，经常会使用其他因素来降低实际市场价值，例如大量土地不属于建设用地。

实际上，应根据单个案例的具体情况进行考量，并评估物业的未来可销售性。若地理位置优越、土地面积合适且未来开发利用的前景乐观，则应该进行合理的估值。若地理位置较差，则整个购买价格可能本身已经很高。如果开发利用前景不佳，通常会导致较低的抵押价值。

银行有合理的风险保障需求，但往往对价值评估施加了过高（不合理）的折扣。

结论：对价值评估基础的理性讨论以及寻求竞争性报价，常常会促使对悲观估价的提升。现在，聚集的银行同事们可能会攻击我（我这个揭短者）。

实际上必须考虑个别情况的具体环境，并根据其未来的可销售性对该对象进行评估。如果是受欢迎的地段和土地规模，并且未来可能利用的预测是积极的，那么这可以且应该导致一个合理的评估。如果位置较差，即使购买价格整体上已经很高。如果利用预测是消极的，通常会导致一个相当低的抵押价值（必须如此）。

这也是我关于土地基准价值基础问题的意思。那里给出的面积是参考值，也源于周围的建筑环境。银行，在小额贷款领域=私人住房建设者，不太关注抵押价值法规（BelWertV）。这里的抵押价值计算更“粗犷”。在许多银行也参考的市场价值中，情况又完全不同。目前我们在住宅物业上看到的热潮（在一些地区已经不健康）也被带入其中。幸好有谨慎的银行家存在——尽管有人会抱怨。实际上，人们总是抱怨“银行家”，无论他们是贷款太少还是太多。

幸好有那些谨慎的银行家——即使他们被抱怨。其实人们总是抱怨“银行家”，不管他们融资太少还是太多

有“谨慎”的银行家也是可以接受的。不过，这种谨慎的逻辑推论更可能是否定“紧绷”式的融资。限制性的抵押价值评估首先会导致（形式上的）担保缺口，从而产生空白风险。这种情况通常会导致风险利差的提高，也就是客户必须支付的利率上升。在整体银行管理中，这种（较高的）风险利差确保了可以弥补信贷发放中的损失。原则上，这些用于损失承担的费用是按照责任归属合理分摊的。

上述分析应基于客户的信用状况（PD/RK），而不是考虑担保后的损失视角（EL）。

从现在起，对大多数参与者来说可能就会变得非常无聊了，所以我也马上离开这个技术部分。

只要在住房贷款领域，个人客户的风险附加费仅基于担保品评估，就不会发生这种情况。

那么这里就需要基于评分系统引入风险附加费（RAP），这将导致与客户的进一步讨论，尤其是该领域风险技术上由于通常的良好担保品支撑，影响较小甚至没有影响。首先，担保品的风险加权系数（VWQ）是关键。PD/EQ只涉及担保品处置后的无担保部分。

因此，在超过80%的融资情况下，是投入大量工作来进行细微调整，不如减少工作量，采用共同体原则的统一措施。

不过，很高兴这里有人知道自己在说什么。

无论怎样转变：当然不能强迫银行对地块进行不同的评估。但还有很多其他银行。

另外，我还要指出，土地基准价当然会随着时间变化，尤其是在某个地区土地交易频繁时（这正是它的基础）。所以如果要在一年后才开始建设，情况可能已经不同。因此，基于这个事实，我的地块名义上已经增值了25%，因为之前的价值已经不再适用。但这块地对我来说每一分钱都是值得的。

VG

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