70年代现有房产，未翻新，作为出租物件

大家好，

先说明：这目前只是一个纯粹的假设性考虑。

明年我们可能有机会以比较低的价格购买一处现有的不动产（我们目前居住的过渡房）。
如果考虑购买，我们希望把这房子稍微修整一下，分成两套单独的公寓出租。
支持这个想法的是购买价格可能会非常低——但具体金额目前没人知道。
反对的是，这房子目前能源效率非常糟糕，而且建筑质量也有很多“偷工减料”的地方。
我觉得，只有当估价/购买价格保持在5位数范围内，这个考虑才有意义。
在这个地区，出租价格也不会很高。一处未翻新的70年代房产平均每平方米租金在6-7欧元之间。可能有租客愿意，但租金不可能很高。
一套公寓面积为82平方米，另一套为90平方米。

房子有两个独立的电表和一个油锅炉。油锅炉估计得拆掉。
搬进来之前我们已经做了一些小的装修。一间浴室稍微“美化”了一下，浴室里的马桶换了。在两个公寓的客厅里铺了复合地板。一套公寓装了厨房。部分地方贴墙纸/刷了漆。就这些了。

必须做的事情有：
- 换暖气系统 - (?) - 目前是油锅炉，比较贵且对环境不好。我希望用可再生能源，但考虑到这里的保温标准，单用热泵不行。油锅炉目前还能用。
- 可能要重新装修浴室。我们之前只是外观上稍微美化，但如果用得长久的话，必须改造。浴室都很小（各约7-8平方米）。现在顶层公寓的浴室淋浴区封闭了，因为用的时候明显有水渗到楼下天花板上。这里肯定漏水。不确定是不是淋浴的原因，但的确有水渗进天花板，所以浴室很可能要全部重新装修，地下层浴室的石膏板天花板也要由于水渍污染全部换掉。
- 能源改造？屋顶好像已经有一定保温。我觉得窗户可能也要换。楼梯间有2-3平方米的那种难看的玻璃砖，这肯定得去掉。可能得找能源顾问来看一下哪里是最大的“漏洞”。我注意到房子很容易散热，我们目前有些房间已经调到很低的温度加热了。和我们之前的KFW55标准房子相比，确实不太公平。
- 杯子问题得解决。:D 如前所述，房子设计不太合理。显然他们想省钱，在锅炉房没有安装排水管。所以冷凝水通过软管流到……对，是流到一个桶里。 :D 夏天一周得倒一次，冬天几乎每天都得倒。这显然不是出租的状态。怎么解决这个问题还完全没头绪——能解决吗？能后期装到地下室的排水管吗（说地下室，其实更像是底层）？

只有在房子能以非常低的价格买下的时候，这一切才有意义（扩大了家庭范围）。我丈夫目前完全反对，如上所述原因。

如果真的要把浴室彻底更新（普通标准，不用豪华配置），做到管道裸露的程度，大概估算费用会是多少？
有没有经济上可控的措施能让房子更密封一点，而不需要大动干戈（比如外墙保温等）？

我们明年可能有机会以相对较低的价格购买一处现有房产（我们目前居住的过渡房）。

必须要做的事情有：

那么，小钱又会变成大钱。

显然有人想省钱，所以没有在暖气房地下室安装排水管。因此，暖气的冷凝水通过管子流到……对，流到一个水桶里。

那么多冷凝水从哪里来的？我自己给一位房客装的是一台1990年的燃油锅炉。它根本不产生冷凝水。

我在想，不经过额外翻修，能租到什么样的租金。把窗框/窗扇密封处理、粉刷一下然后出租。
如果你能以每平方米5欧的价格出租172平方米的房子，在未翻修的状态下，那么大约一年能收入一万欧元。这样房子几年之内

估价/购买价格大概在五位数范围内

就回本了。

没有更多房屋信息，我觉得这挺有意思的。

[*]当独栋或双户住宅更换所有者时，新所有者通常会承担能源改造的义务。
[*]在两年内，旧建筑必须符合《建筑能源法》的要求。
[*]《建筑能源法》不区分房屋是继承还是购买。长期居住在房屋中的业主目前免除许多义务。
[*]所有权变更时，使用超过30年的燃气或燃油锅炉必须停用，且位于未加热空间的供暖和热水管道必须加装保温层。
[*]此外，《建筑能源法》还规定了最上层楼板的改造义务。如果该处尚无保温措施，则必须事后加装保温层，但也允许例外情况。
[*]如果连最低保温标准都未达到，《建筑能源法》要求事后加装保温层，且必须超过最低保温标准。
[*]只要您不打算对外墙（包括未保温的）进行改造，就没有义务对其进行保温。但如果您进行了一定范围的改造，例如重新抹灰，则必须同时达到一定的能源性能标准。

因此，这可能很快变成一次10万欧元的改造。
而且改造当然必须在出租之前完成。您很可能会有1年的空置期，甚至更长。
如果可行的话，我会购买。农村的出租住房需求很大。

[*]当单户或双户住宅更换所有者时，新的所有者通常会承担能源改造的义务。
[*]旧建筑必须在两年内符合《建筑能源法》的要求。
[*]《建筑能源法》不区分房屋是继承还是购买。长期居住在自己房屋的业主目前免除许多义务。
[*]在业主变更时，超过30年的燃气或燃油锅炉必须停用，且未供暖房间内的供暖和热水管道必须进行隔热处理。
[*]此外，《建筑能源法》规定了对最顶层楼板的改造义务。如果该处尚未设置保温层，则必须追加隔热，但也允许例外情况。
[*]如果连最低保温标准都未达到，《建筑能源法》要求进行追加隔热，并且必须超过最低保温标准。
[*]只要您不打算改造外墙，即使外墙未隔热，也没有义务进行隔热。但如果您进行一定程度的改造，比如重新抹灰，则必须同时达到一定的能源性能标准。

因此，这可能迅速成为一笔10万欧元的改造费用。
当然，改造必须在出租之前完成。这样您很可能会有一年的空置期，甚至更长。
如果可行的话，我会购买。农村地区的出租住房需求很大。

好的，太厉害了。这很值得了解。我想这基本上会打消我的想法。我也应该通知目前的继承人。我认为这也会促使他们尽快转售。

那么小钱又变成了大钱。

那么多冷凝水从哪里来的？我自己还给一个租户装着一台燃油加热器（这个加热器是1990年的）。它根本不产生冷凝水。

我在想，不做进一步修缮，能租到什么租金。把窗框/窗扇密封好，刷漆然后出租。
如果你不翻新的状态下能以5欧元/平方米出租172平方米，那就是每年大约一万欧元。房子几年内就能还清。

我觉得在不了解房子的情况下，这挺有趣的。

带管中管系统的燃油冷凝锅炉会产生冷凝水（就像我旧房子里的一样）。冷凝水不能直接排入下水道。我的锅炉前面有一个装有??的盒子，用来“无害化”冷凝水，并且带有溢流口排入下水道。

对我来说，老实说听起来好像有很多糟糕的惊喜潜伏在那里，所以根本不知道最后这整个事情会花费多少。某处屋顶漏水……嗯……哪里已经造成了什么损害，大概也是未知的，可能要等到拆开来看时才能发现，必须一直拆下去才能找到问题的根源。你们能轻轻松松地支付这样的费用吗？如果不能，我建议别做。