Nachbargrundstück kaufen? Sanierungskosten, Risiken und Kaufpreis realistisch?

[LorenzK]

Liebes Forum,

wir stehen eventuell vor einer Kaufentscheidung, zu der ich noch wenig Detailinformationen habe, dennoch möchte ich im Vorfeld unsere Möglichkeiten abstecken sowie von Vornherein alles richtig machen.

Kurz zu unserer Situation:
Wir sind beide Ende 30/Anfang 40 und haben zwei Kinder. Wir wohnen in Eigentum (Reiheneckhaus, BJ 2007, 400 qm Grundstück), das top in Schuss ist und in dem wir sehr zufrieden sind. Eigentlich kein Grund umzuziehen. Das Haus steht in einem Gewerbemischgebiet, allerdings ruhige Straße mit Wald in der Nähe, Rhein-Main-Gebiet (Nähe Frankfurt/Offenbach). Das Grundstück neben uns hat 1300 qm, einen tollen Baumbestand und wir schauen dadurch ins Grüne. Der Eigentümer ist über 90 und hat uns sein Haus (Bungalow, BJ 1960) in einem Nebensatz „angeboten“.

Seitdem geht uns das nicht mehr aus dem Kopf. Einerseits sehen wir für uns keinen Grund, umzuziehen, andererseits sehen wir, was mit den Grundstücken im Umkreis passiert: Abriss und Bau von Mehrfamilienhäusern oder, was in unserem Fall der schlimmste Fall wäre: Gewerbe (so passiert zwei Grundstücke weiter: Garten platt, Bäume weg, Garagen draufgestellt mit Anschluss zu Autowerkstatt). Wenn wir nicht selbst kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass wir in unserem jetzigen Haus massiv an Qualität einbüßen. Die Entscheidung ist also nicht nur pro neues Haus, sondern auch contra Gewerbe neben jetzigem Haus.

Ich weiß natürlich, dass die Informationen bisher SEHR karg sind und ich werde in den kommenden Wochen/Monaten mehr erfahren, möchte aber schonmal vorfühlen, um ein Gespür zu bekommen.

Zum Grundstück/Haus:
Bungalow, BJ 1960, Flachdach Bitumen. Wohnfläche ca. 160-170 qm. Da noch eine Garage angebaut ist und das Dach auch als Vordach dient, beträgt die Dachfläche insgesamt ca. 260 qm (siehe Bilder, rot umrandet ist die Dachfläche (ca.). Toller, eingewachsener Garten mit kleinem Teich.
Der Bungalow ist komplett unterkellert, im Keller gibt es einen Brunnen, der meines Wissens trocken ist. Gasheizung, Eingangsbereich mit Glasbausteinen neben der Haustür. Ich befürchte, dass der Bungalow nicht an die Kanalisation angeschlossen ist (alle 1-2 Jahre wird irgendetwas abgepumpt, was stark nach Fäkalien riecht).
Ich gehe davon aus, dass wir eine Kernsanierung durchführen müssten und habe hier schon etwas von 2500-3000 €/qm gelesen. Aufgrund des Baujahrs (Asbest?, des Kellers und des Kanals würde ich hier die gut 3000 €/qm ansetzen und rechne nach Förderung und Eigenleistung mit ca. 450k Sanierungskosten. (Eigenleistung: Abbrucharbeiten innen, ggf. Schlitze für Elektrik, z.T. auch Malerarbeiten, Küche wollen wir selbst einbauen).
Das Grundstück ist groß, der Bodenrichtwert liegt bei 675€/qm – das wäre für uns nicht zu finanzieren.
Wenn wir unser Haus verkaufen und als EK einbringen, könnten wir uns mit einem neuen Darlehen ca. 1 Mio leisten, das Grundstück dürfte also nicht mehr als 600 k inkl. NK kosten.

Fragen:

• Sind die Annahmen grob realistisch, oder übersehe ich etwas Elementares? Wir würden natürlich mit einem Gutachter durch das Haus gehen, der den Sanierungsbedarf genauer berechnet (oder zum Abriss/Neubau rät)
• Sind in den 3000/qm, die ich oft lese, auch die Baunebenkosten enthalten, oder kommen die on top? (Bauleitung/Architekt/…)
• Das Grundstück liegt nach Bodenrichtwert bei ca. 877 k. Sind 550 k Kaufpreis (+NK) hier unverschämt als Gebot, oder kommt das mit dem „Altbestand“, den ein Investor vermutlich abreißen müsste, gerade noch hin?
• Weiteres Vorgehen (wenn mit Eigentümer besprochen) wäre, einen Gutachter zu engagieren und mit ihm das Haus zu besichtigen – gibt es auch hier Fallstricke, z.B. verschiedene „Leistungspakete“ oder sogar Empfehlungen im Raum OF/FFM?

Ich danke schonmal für die Rückmeldungen!

 

[ypg]

Das Grundstück liegt nach Bodenrichtwert bei ca. 877 k. Sind 550 k Kaufpreis (+NK) hier unverschämt als Gebot,

Ja, ist unverschämt und nach meiner Meinung eine Nummer zu groß für Euch.
Aber probier es halt. Man kann nie wissen, welche Beweggründe beim alten Herrn hinterstehen. Die Frage ist eh, ob er noch verkaufen will. Meist reden die Alten nur darüber - es gibt meist keinen Ansporn, den Lebensinhalt liquide zu machen.
Allerdings wird wahrscheinlich ein Abriss und Neubau wirtschaftlich naheliegender sein als eine Sanierung. Und ob ihr Euch da nicht insgesamt finanziell etwas verrennt, wenn es doch nur um Ausbllck in ein Wäldchen geht.
Eventuell könnte man das Grundstück teilen?!
Deine Bildchen bringen zu Deiner Frage keinen Mehrwert.

 

[nordanney]

Das Grundstück liegt nach Bodenrichtwert bei ca. 877 k. Sind 550 k Kaufpreis (+NK) hier unverschämt als Gebot

Ich würde entweder aus dem Lachen nicht mehr rauskommen und euch for nicht zurechnungsfähig erklären.
ABER: Was macht der 90 jährige sonst damit? Keine eher Erben? Dann macht so ein Angebot Sinn (auch wenn es unverschämt ist), gibt es Erben, dann lasst es sein.

 

[11ant]

Bleibt da wohnen, kauft das Nachbargrundstück, ertüchtigt die Hütte zur Vermietung und teilt einen Bauplatz dahinter ab. Bei einem Eigentümer ü90 schreit mein kleiner Mann im Ohr "Leibrente !".

 

[LorenzK]

Danke für die schnellen Antworten.

Ja, ist unverschämt

Das habe ich befürchtet. Sind denn die Sanierungskosten ganz grob realistisch, oder könnten sie (gute Substanz vorausgesetzt) auch niedriger sein? Ggf könnten wir dann auch noch um 50-150k höher gehen, mehr aber nicht.

Bleibt da wohnen, kauft das Nachbargrundstück, ertüchtigt die Hütte zur Vermietung und teilt einen Bauplatz dahinter ab.

Die Mindestgröße der Grundstücke beträgt laut Bebauungsplan 900qm. Da ist leider nichts mit Teilen. Wäre auch unser erster Gedanken gewesen, nur einen Teil zu kaufen. Und wenn wir kaufen und wohnen bleiben, haut das mit der Finanzierung nicht mehr hin..

 

[wpic]

€ 2.500-3.000/m2 Nettonutzfläche an Sanierungs- und Umbaukosten sind heute eher zu niedrig kalkuliert. Ein 60er-Jahre Wohnhaus kann sehr schlicht gebaut sein mit dem entsprechenden (energetischen) Sanierungsaufwand. Das Flachdach wird dabei eine nicht unwesentliche Rolle spielen. Ein Kostenrahmen lässt sich allerdings erst einigermaßen realistisch einschätzen, wenn eine Objektbegehung stattgefunden hat und die Bestandsunterlagen vorliegen.

Auch muss geprüft werden, ob die gesamte Immobilie eine Baugenehmigung hat. Wenn das Objekt nicht an den Kanal angeschlossen ist, kann es planungsrechtlich im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch liegen-auch das sollte geprüft werden. Ist das der Fall, gelten besondere Beschränlungen für Erweiterungen/Abriss/Neubau etc. Für den Grundstückswert können nicht die gesamten 1.300m2 zum Baulandpreis berechnet werden, sondern nur die übliche Größe für ein Baugrundstück - die hier mit 900m2 sehr üppig bemessen ist. Normal wären bundesweit im Durchschnitt 600-650m2.

Sie sollten bei konkretem Interesse auf jeden Fall mit einem Architekten eine Immobilienkaufberatung durchführen und auch die bau- und planungsrechtlichen Zusammenhänge analysieren lassen.