Lieber Altbestand mit Umbau oder Neubau

[wpic]

Für den Kauf und den Umbau/die Sanierung eines Altbaus entscheidet man sich, wenn die Lage der Immobilie und das Grundstück eindeutig vorteilhafter sind als bei einem vergleichbaren Neubau. Die meisten Kaufinteressenten, die ich berate, möchten ausdrücklich nicht in einem Neubaugebiet bauen, sondern suchen ein individuelles Objekt mit Historie in einem gewachsenen Umfeld. Die Sanierungs- und Umbaukosten können dann an die Kosten für einen vergleichbaren Neubau heranreichen, wenn der Altbestand tiefgreifend umgebaut wird (Entfernung tragender Wände, Abfangungen, Nachfundamentierungen, Deckendurchbrüche, neuer Dachstuhl). Ansonsten werden sich die reinen Umbaukosten (Kostengruppe 300 + 400) i.d.R. bei etwa 3/5 bis 4/5 der Kosten für einen Neubau bewegen, zzgl. natürlich der Kauf- und der Kaufnebenkosten für das Objekt.

Ein altbau-Erfahrener Sachverständiger/Gutachter/Architekt kann durchaus zutreffend den Zustand eines Altbaues einschätzen, natürlich nur nach "Inaugenscheinnahme" und gemessen an dem, was er optisch beurteilen kann bzw. was aus den eventuell vorhandenen Bestandsunterlagen hervorgeht (Baugenehmigungspläne, Baubeschreibung). Trotzdem bleibt der Bestandsbau immer eine "Wundertüte", die erst geöffnet werden kann, wenn die Immobilie in Deinen Besitz übergegangen ist. Überraschungen beim Umbau sind grundsätzlich zu erwarten. Um sie möglichst gering zu halten, sollte nach Kauf und vor Beginn der Sanierungsplanung eine möglichst umfassende und detaillierte Bauaufnahme/Bausubstanzanalyse durchgeführt werden, bei der verdeckte und mehrschichtige Bauteilaufbauten geöffnet und untersucht werden können.

 

[Joedreck]

Also wenn die Lage vergleichbar ist, würde ich an deiner Stelle 2 nehmen. Ja, es läuft wahrscheinlich auf 600k raus. Bei 1 wirst du allerdings nicht günstiger kommen.
Ich rate auch davon ab, größere Renovierungsarbeiten im Bewohnten Haus durchzuführen.
Wenn es jetzt "nur" Küche und Fenster sind, ginge es noch. Bei dem BJ tippe ich aber auf insgesamt alten Stand bei Wasser, Abwasser, Elektrik, Dach, Dämmung...
Dazu das von dir beschriebene. Ich sehe 1 all in eher bei 700k.
Aber das ist nur vermutet. Wenn du 1 näher beschreiben würdest, ginge es evtl leichter von der Hand.

 

[Tolentino]

Vielen Dank schon mal, für die weiteren Antworten.

Wenn du 1 näher beschreiben würdest, ginge es evtl leichter von der Hand.

Ich versuche es mal.

Sinngemäß aus dem Exposé:
BJ 1940.
Wohnfläche: ca.150 m²
Nutzfläche ca. 170m²
3 Zimmer EG
2 Zimmer OG
3 Bäder
3 (!) Küchen/Kochnischen
Keller (unbekannte Größe, ich vermute nur Teil, nur von Außen betretbar)
Garage (2 Stellplätze)
1 Balkon (OG)

Es gab Sanierungen 1995 und 2010, im Zuge derer wurde das Dach gedämmt (ich weiß noch nicht wie), die Fenster mit Jalousien erneuert (den Bildern nach zu urteilen, sind diese auch nicht mehr von 1940, aber dazu kann ich erst nach Besichtigung was sagen), Vollwärmeschutz angebracht (k.A. was das genau heißt), die 3 Bäder erneuert und das Garagen- und Gartentor auf elektrische Öffnung umgebaut.
Es sind momentan zwei Wohneinheiten, die über keine interne Verbindung verfügen (Außentreppe zum 1.OG), sodass eine Einheit auch zunächst vermietet werden könnte (was für uns durchaus vorstellbar ist).
Das Gebäude ist relativ schmal und lang ca. 6x16m, wobei sich an der breitesten Stelle noch mal ein Wintergarten mit 3x3,8m anschließt und auf der anderen Seite sich das Gebäude auf den letzten 5m auf ca. 4,5m verjüngt (alles Außenmaße). Die schmale Seite darf vsl. nicht erweitert werden, weil die Grundstücksgrenze dort zu nah ist.
Die Heizung besteht aus zwei getrennten Heizkreisen mit Gasetagenheizung im Keller (je Wohneinheit), bis jetzt unbekanntes Alter. Stromkreise sollen auch getrennt sein. Das Dach hat von innen Holzverkleidung, ich kann also von den Bildern nicht erkennen wie hier gedämmt wurde. Von Außen sieht es für mich als Laien wie Teerpappe aus.

Der schmale Aufbau ergibt einen unpraktischen Schnitt der Räume, so gibt es keinen Flur, durch den alle Räume erreichbar wären, dies wurde im Bestand so umschifft, dass einerseits Bäder und Küchen als Durchgangszimmer konzipiert sind, andererseits im EG ein Flur nur zu einem Durchgangsbad und einer Wohnküche führt, ein anderer Flur dann zu den anderen Räumen (Küche, WZ, kleines Zimmer).

Tut mir leid, dass ich nicht einfach einen Grundriss anhängen kann, aber momentan liegen mir nur die aus dem Exposé vor, die ich ja nicht einfach hier veröffentlichen darf. Würde, sobald wie möglich eine händische Zeichnung von mir nachreichen.

Weitere Informationen und Unterlagen versuche ich bei der Besichtigung zu erhalten.
Wir sind heute mal am Grundstück vorbeigefahren (dezent und im Auto geblieben) um die Lage besser zu beurteilen und mittlerweile findet meine Partnerin die Lage auch gut (Spielplatz und Park nebenan. Neue Grundschule im Viertel).

Ja, hoffe es hilft für bessere Einschätzungen, mir ist klar, dass Grundrisse und mehr Infos zur Substanz sinnvoller wären, reiche ich dann auch nach sobald verfügbar.

Viele Grüße

Tolentino

 

[Joedreck]

Dach und Vollwärmeschutz klingen soweit gut.
Wenn beides 2010 erfolgte, kann es sein, dass evtl nur die Fenster gemacht werden müssen. Sofern noch nicht geschehen natürlich.
Die Elektrik als weiterer großer Posten fehlt mir noch.

Zudem kann die Aufteilung in zwei Wohneinheiten mit Außentreppe sehr vorteilhaft sein. Eine Einheit bewohnen, die andere nach und nach sanieren. Mit Glück geht das auch mit Wasser und Abwasser, Elektrik, sofern nicht geschehen.

Wie siehst du deine handwerklichen Fähigkeiten und wie sind deine autodidaktischen Fähigkeiten?
Für mich klingt das nach einem schönen Objekt für Handwerker um Geld zu sparen. Das muss man aber wollen und auch etwas Talent haben.

 

[Tolentino]

Dach und Vollwärmeschutz klingen soweit gut.
Wenn beides 2010 erfolgte, kann es sein, dass evtl nur die Fenster gemacht werden müssen. Sofern noch nicht geschehen natürlich.
Die Elektrik als weiterer großer Posten fehlt mir noch.

Zudem kann die Aufteilung in zwei Wohneinheiten mit Außentreppe sehr vorteilhaft sein. Eine Einheit bewohnen, die andere nach und nach sanieren. Mit Glück geht das auch mit Wasser und Abwasser, Elektrik, sofern nicht geschehen.

Wie siehst du deine handwerklichen Fähigkeiten und wie sind deine autodidaktischen Fähigkeiten?
Für mich klingt das nach einem schönen Objekt für Handwerker um Geld zu sparen. Das muss man aber wollen und auch etwas Talent haben.

Naja, wie gesagt, habe ich kaum Erfahrung und vor allem kaum Zeit (Alleinverdiener). Mein Talent würde ich als leicht überdurchschnittlich betrachten, meine Auffassungsgabe als sehr gut.
Meine Partnerin hat zwar sehr viel Zeit und Motivation, aber ist aus gesundheitlichen Gründen nicht sehr belastbar.
Mein Schwiegervater ist ausgeb. Handwerker und hat schon für sich einen noch älteren Altbau ausgebaut. Nur ob der soviel Zeit reinstecken kann ist auch noch nicht klar (wohnt 2h weg und ist auch berufstätig).
Er hat allerdings sehr viele Kontakte und meine Hoffnung wäre, dass ich so einiges zum nahezu Selbstkostenpreis machen lassen könnte...

Ja, einerseits ist es etwas aus dem man echt viel machen könnte, aber man muss eben auch viel investieren. So ein bisschen wie ein Oldtimer-Auto, ein
Liebhaberstück.

 

[Joedreck]

Dann besprecht euch ausgiebig und überlegt es euch.
Klingt eher nach purer Hoffnung um Geld zu sparen.
Ich sage (aus dem Bauch heraus): nimm Nummer 2.