Herangehensweise an die Vermessung

[sn4tch]

Hallo zusammen,
Ich habe das Forum zu dem Thema schon durchstöbert, aber konnte noch keine 100%ige Antwort finden.
Die aktuelle Situation ist wie folgt:
Ein voll erschlossenes Grundstück im Neubaugebiet ist gekauft. Lageplan habe ich vom Katasteramt erhalten, der Architekt hat das geplante Haus auch bereits eingezeichnet. Bauantrag ist auch schon rausgegangen.
Auf dem Grundstück sind während der ersten Vermessung der Gemeinde keine Grenzsteine eingebracht worden.
Gemäß Vertrag misst unser BU das Haus vor der Bauphase ein, aber nicht das Grundstück.
Wann benötige ich welche Vermessungsleistung?
Die Vermessungsbüros, mit denen ich bisher gesprochen habe, sagten, dass sie das Grundstück erst nach Fertigstellung des Hauses vermessen würden, weil während der Bauphase schnell die Begrenzungen verschoben werden können.
Ich gehe davon aus, dass unser BU das Haus ebenfalls anhand von Koordinaten einmessen wird und nicht von der vermessenen Grundstücksgrenze aus x Meter in y Grad geht, um an die Ecke des Hauses zu kommen?

Daher wäre mein geplantes Vorgehen wie folgt:

• Der BU misst das Haus anhand der Koordinaten auf dem Lageplan ein
• Ein separates Vermessungsbüro kommt nach Fertigstellung des Bauvorhabens, um das Grundstück einschließlich des Hauses zu vermessen

Eine unmittelbare Grenzbebauung ist erst in einem zweiten Schritt mit der Errichtung eines Carports geplant. Das Haus steht allerdings an der Grenze des Baufensters.

Danke vorab!

 

[wpic]

Da läuft aber wieder mal einiges sehr unorthodox. Zum Bauantrag gehört mindestens der einfache oder ggf. auch der amtliche Lageplan eines ö.b.u.v, Vermessungsingenieurs. Wenn der Architekt oder BU mit Architekt diesen selbst anfertigen, übernehmen sie auch die Verantwortung für die Richtigkeit ihrer Angaben bzw. Annahmen, mit allen Konsequenzen.

Wenn keine Grenzsteine existieren muß ggf. eine Grenzüberprüfung bis hin zur amtlichen Grenzanzeige durchgeführt werden. Das klärt man vor Entwurfsbeginn. Auch das ist Aufgabe eines o.b.u.v. VermIng. Der BU misst überhaupt nichts auf dem Grundstück ein: Der VermIng. sollte mit der Einmessung des Schnurgerüstes und damit mit der Positionierung der Fundamente/des Rohbaus nach der Eintragung des Entwurfs im BA beauftragt werden. Nach Baufertigstellung wird das Objekt vom VermIng. für die Eintragung in das Liegenschaftskataster erneut eingemessen.

In der Bauphase werden auch keine "Begrenzungen verschoben" ... Alle Vermessungsleistungen, die die Lage des BV auf dem Grundstücks betreffen, sollten von einem VermIng. ausgeführt werden. Der BU beschränkt sich auf das Einhalten der Höhenmaße und der Gebäudeaußenmaße nach der Positionierung durch den VermIng. Bei großen Bauten werden auch diese Leistungen von einem VermIng. ständig überwacht, z.B. bei Betonschalungen.

Dein Architekt oder der BU muss diese Vermessungsleistungen beauftragen. Oder Du bittest 2-3 Verm.Büros um ein Angebot zu diesen Leistungen.

 

[sn4tch]

Okay, ich muss meinen Post oben etwas präzisieren:

Zum Bauantrag gehört mindestens der einfache oder ggf. auch der amtliche Lageplan eines ö.b.u.v, Vermessungsingenieurs.

Dieser Lageplan ist dem Bauantrag angehängt.

Der BU misst überhaupt nichts auf dem Grundstück ein: Der VermIng. sollte mit der Einmessung des Schnurgerüstes und damit mit der Positionierung der Fundamente/des Rohbaus nach der Eintragung des Entwurfs im BA beauftragtt werden.

Korrekt, der BU misst nichts ein. Er ist allerdings verantwortlich dafür, dass ein Vermessungsingenieur in seinem Auftrag die Positionierung des Fundamentes festlegt.

Nach Baufertigstellung wird das Objekt vom VermIng. für die Eintragung in das Liegenschaftskataster erneut eingemessen.

...und das geschieht im Auftrag von uns.

Dein Architekt oder der BU muss diese Vermessungsleistungen beauftragten. Oder Du bittest 2-3 Verm.Büros um ein Angebot zu diesen Leistungen.

So war der Plan. Mein Architekt beauftragt den Vermessungsingenieur, um das Fundament auf dem Grundstück zu positionieren und wir beauftragten einen nach Abschluss der Arbeiten, um das Gebäude einzumessen.
Oder besteht eine Pflicht, dass wir den Vermessungsingenieur bereits jetzt zum Grundstück holen müssen, damit er die Grundstücksgrenzen festlegt?

 

[Escroda]

Hallo sn4tch,

so wie Du den Sachverhalt schilderst, benötigst Du jetzt noch keinen Vermessungsingenieur. Die Grundstücksgrenzen liegen ja fest, sie sind nur noch nicht in die Örtlichkeit übertragen worden.

Auf dem Grundstück sind während der ersten Vermessung der Gemeinde keine Grenzsteine eingebracht worden.

Anscheinend wendet die Gemeinde hier das Verfahren der zurückgestellten Abmarkung an. Wenn z.B. in Neubaugebieten zu erwarten ist, dass die Abmarkungen im Zuge von Bauarbeiten, insbesondere beim Straßenausbau, verloren gehen, kann bei der Bildung neuer Grenzen die Abmarkungspflicht zeitlich verschoben werden. Hier kann der Eigentümer den Zeitpunkt bestimmen, wann seine Grenzen abgemarkt werden sollen. Die Kosten hierfür sind in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten (schau mal in den Notarvertrag).

Ich nehme an, Du hast noch keine Baugenehmigung. Hier finden sich gelegentlich Hinweise, welche Nachweise Deine Baugenehmigungsbehörde verlangt. Bei uns in NRW wird das sehr unterschiedlich gehandhabt.
Die niedersächsische Bauordnung äußert sich so in §72:
(2) Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einzelfall anordnen, dass die Grundfläche der
baulichen Anlage abgesteckt oder ihre Höhenlage festgelegt wird und die Absteckung oder
die Festlegung vor Baubeginn von ihr abgenommen werden muss.
und §76:
(3) Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass ihr von der Bauherrin oder dem
Bauherren ein Nachweis einer Vermessungs- und Katasterbehörde, einer anderen zu
Vermessungen für die Einrichtung und Fortführung der Landesvermessung und des
Liegenschaftskatasters befugten behördlichen Vermessungsstelle, einer Öffentlich bestellten
Vermessungsingenieurin oder eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs darüber
vorgelegt wird, dass die Abstände sowie die Grundflächen und Höhenlagen eingehalten sind.

Wenn die Baugenehmigung vorliegt, muss das Gebäude abgesteckt werden. Da Du ohne Keller baust, kannst Du vermutlich auf eine Grobabsteckung verzichten, so dass nur eine Feinabsteckung (Stichwort: Schnurgerüste) erforderlich ist. Wer die macht, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die oben genannten §§ sind ja nur kann-Bestimmungen. Beim Themenstart schreibst Du, dass der BU das Haus einmisst, im zweiten Post, dass der Architekt den Vermessungsingenieur beauftragt. Schau noch mal in deinen Vertrag, welche Leistung der BU unter welchen Voraussetzungen erbringen muss, damit Du nichts doppelt bezahlst. Theoretisch darf dein BU die Absteckung durchaus übernehmen (oder dein Architekt oder Du selber). Aus Haftungsgründen ist das sicherlich nicht empfehlenswert, aber erlaubt. Wenn die Absteckungskosten bereits im BU-Vertrag enthalten sind und die Abmarkungskosten bereits im Kaufpreis des Grundstücks, kannst Du die Katasterbehörde bitten, die Abmarkung vorzunehmen. Dann kann auch der BU die Gebäudeabsteckung durchführen (wie gesagt: Haftung überprüfen!). Wenn die Grenzmarken dann aber verloren gehen, wirst Du wohl die Kosten für eine erneute Grenzanzeige, z.B. für den Zaunbau, tragen müssen, da es schwierig sein dürfte, den Schuldigen auszumachen bzw. dessen Schuld zu beweisen.

Ich empfehle Dir daher, bei deinem Plan zu bleiben, für die Absteckung einen Vermessungsingenieur hinzuzuziehen. Ob Du dann einen anderen für die spätere Gebäudeeinmessung beauftragst, liegt natürlich bei Dir. Im Allgemeinen beinhalten allerdings die Gebühren- und Honorarordnungen bei Komplettangeboten Möglichkeiten für Preisnachlässe.

 

[sn4tch]

Hallo Escroda,
Das war doch eine sehr ausführliche und hilfreiche Antwort! Danke dafür!

Hier kann der Eigentümer den Zeitpunkt bestimmen, wann seine Grenzen abgemarkt werden sollen. Die Kosten hierfür sind in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten (schau mal in den Notarvertrag).

Im Notarvertrag steht hierzu lediglich
Erfahrungsgemäß werden bereits bestehende Grenzsteine oder Grenzmarken bei den Baumaßnahmen verschoben oder verrückt. Es ist die Sache des Käufers, diese ggf. auf eigene Kosten wieder herzustellen. Den Verkäufer trifft insoweit keine Haftung.
Nach Rücksprache mit der Gemeinde wurde mir eben mitgeteilt, dass in dem Bereich noch gar keine Grenzsteine gesetzt wurden..

Beim Themenstart schreibst Du, dass der BU das Haus einmisst, im zweiten Post, dass der Architekt den Vermessungsingenieur beauftragt. Schau noch mal in deinen Vertrag, welche Leistung der BU unter welchen Voraussetzungen erbringen muss, damit Du nichts doppelt bezahlst.

Vielleicht noch mal zur Verdeutlichung, da war ich in der Tat nicht ganz exakt:
Wir haben einen Vertrag mit einem BU, der uns mithilfe einer festangestellten Architektin bereits bei der Planung begleitet hat. Demnach hatte ich Architekt und BU gleichgestellt, das war natürlich nicht ganz korrekt. Gemäß Vertrag übernimmt der BU die Vermessung des Gebäudes auf dem Grundstück und übernimmt auch hier die Gewähr.

Ich empfehle Dir daher, bei deinem Plan zu bleiben, für die Absteckung einen Vermessungsingenieur hinzuzuziehen. Ob Du dann einen anderen für die spätere Gebäudeeinmessung beauftragst, liegt natürlich bei Dir. Im Allgemeinen beinhalten allerdings die Gebühren- und Honorarordnungen bei Komplettangeboten Möglichkeiten für Preisnachlässe.

Alles klar, ich danke dir für deine Empfehlung. Dann werde ich wie geplant vorzugehen.