Finanzieren und Kaufen oder weiter mieten im Raum Stuttgart?

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Zuletzt aktualisiert 20.04.2024
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xMisterDx

Wie schon gesagt, eine Kaltmiete beinhaltet Rücklagen für die Instandhaltung (bei einem Mehrfamilienhaus anteilig deutlich weniger als bei einem freistehenden Einfamilienhaus) und Gewinn für den Vermieter.
Anders kann der Vermieter sein Objekt nicht wirtschaftlich vermieten.

Wenn man so eine Rechnung überhaupt macht, würde ich bestenfalls
Kaltmiete x 0,6-0,75 = Zins rechnen.

Denn nach 20, 25 Jahren kann einen im Einfamilienhaus schon die erste große Reparatur erwarten. Die Wärmepumpe erreicht dann nämlich so langsam ihre maximale Lebensdauer (bzw. ist schon deutlich drüber), ne Fassade kann man nach 25 Jahren auch gern mal streichen und Böden und Wände vertragen auch mal Aufmerksamkeit irgendwann.

Sonst lebt man mit 90 in einem komplett abgewohnten Haus, welches mitnichten noch einen hohen Wert hat. Da ist das Grundstück dann ohne den alten Kasten mehr wert.
 
M

moccanna

Es gibt dafür Rechner.
Aber da wir in den letzten 2 Jahren massive Zinssteigerungen hatten, bei nur wenig Rückgang der Kaufpreise, wird die Rechnung momentan in den meisten Konstellationen pro-mieten ausfallen. Rein wirtschaftlich betrachtet.
Ich bin trotzdem ein Fan von Bau/Kauf, da für mich da noch mehr Faktoren reinspielen wie die reine Wirtschaftlichkeit.

Anhang anzeigen 80588
Hi Kati,

cooler Rechner - wo findet man den im Web? Natürlich ist das nicht nur eine rationale Entscheidung. GIbt ja auch viele weiche Faktoren die für oder gegen Kaufen oder Mieten sprechen.

Ohne aktuelle Zahlen kann dir ohnehin keiner sagen was besser ist.

Und den Zins als Kaltmiete zu sehen. Das kann man machen. Aber solche Finanzierungen sind dann nicht drauf ausgelegt, dass die Bude nach 30 Jahren dir gehört.
Die Schweden machen das so, aber bei denen ist es auch üblich, dass nicht abbezahlte Immobilien vererbt werden.

Die Kaltmiete beinhaltet aber auch immer eine ausreichende(!!) Rücklage für Instandhaltung und Gewinn für den Vermieter. Nicht vergessen.
Von welchen Zahlen sprichst du? Aktuelle Kaltmiete in der Region vs. Kaufpreise von Immobilien? Oder von unseren Voraussetzungen uns eine Immobilie leisten zu können? Bei zweiteres verstehe ich nicht wieso das relevant sein sollte (Natürlich unter der Voraussetzung, dass wir es finanziell darstellen können)

Über die Tilgung wurde nicht gesprochen. Der Zins kann heute schon unter einer gängigen Miete liegen, und die Tilgung so hoch sein, dass du in 20 Jahren durch bist.



Naja, wir hatten jahrelang ein Enteilen der Kaufpreise, die Mietpreise blieben vergleichsweise günstig (die Schere Altvertrag/Neuvertrag war aber schon vorhanden). Jetzt ist alles anders - die Kaufpreise sinken eher, aber es können sich nur noch viel kleinere Teile der Bevölkerung Eigentum leisten - oder sind nicht gewillt, den dafür nun notwendigen Einsatz (EL, Eigenkapital & Verzicht) zu bringen. Mietobjekte bleiben aber rar, die Nachfrage wächst, und die Preise steigen da rasant. So liegen die Mieten recht schnell deutlich über den heutigen schon sehr hohen Zinszahlungen - aber die sind auf 20 Jahre fixiert.
Also bei uns in der Region liegt die Kaltmiete für Einfamilienhaus und Reihenhäuser bei ca. 15-20 Euro pro QM. Bei 150 qm also bei ca. 2500 Euro kalt. Das wäre die monatliche Zinsbelastung bei einem Kredit von 750k Euro zu 4%. Grob überschlagen müsste das Grundstück inkl. Nebenkosten damit weniger als 300k kosten.

Bei 20 Jahren Laufzeit wirst du mit der Annuität deutlich über den ortsüblichen Kaltmieten liegen. Bei 400k Finanzierungsvolumen und 4% Zins sind das gute 2400€ pro Monat, davon etwa 1300€ Zins.
Theoretisch kein Problem, schließlich gehört die Bude am Ende dir. Praktisch ist das Kapital aber gebunden und mietfrei ist nicht kostenfrei, deshalb würde ich dringend davon abraten, Rechnungen anzustellen, bei denen die Tilgung komplett als Investment gesehen wird. Solange man nicht fest mit einem Verkauf im Alter plant, sollte neben der Immobilie immer noch Luft für eine dedizierte Altersvorsorge sein.
Da bin ich bei dir - ich möchte kein Haus kaufen / bauen, wenn ich nicht separat noch für die Altersvorsorge sparen kann. Das verstehe ich aber darunter, wenn ich schreibe dass die Voraussetzung für mich ist es finanziell darstellen zu können.
 
X

xMisterDx

(...)
Von welchen Zahlen sprichst du? Aktuelle Kaltmiete in der Region vs. Kaufpreise von Immobilien? Oder von unseren Voraussetzungen uns eine Immobilie leisten zu können? Bei zweiteres verstehe ich nicht wieso das relevant sein sollte (Natürlich unter der Voraussetzung, dass wir es finanziell darstellen können)
(...)
Beides.
Denn auch wenn du meinst es dir leisten zu können. Man rechnet sich viel schön und gerade die Kosten, die man mit Kindern hat, werden gerne besonders klein gerechnet. Weil man vergisst, dass die gelegentlich neue Möbel brauchen, neue Klamotten, irgendwann Hobbys haben, nen Laptop brauchen usw.

Es wäre schade, wenn ihr euch so sehr verschätzt, dass es die nächsten 15 Jahren keinen Urlaub gibt und nur noch Pasta mit Tomatenmark, weils finanziell einfach nicht reicht.
 
K

KarstenausNRW

Da bin ich bei dir - ich möchte kein Haus kaufen / bauen, wenn ich nicht separat noch für die Altersvorsorge sparen kann. Das verstehe ich aber darunter, wenn ich schreibe dass die Voraussetzung für mich ist es finanziell darstellen zu können.
Was bedeutet für die Altersvorsorge?
Wenn ich wie bei Dir statt 2.500€ Kaltmiete genau 0€ Kaltmiete habe, da die Immobilie lastenfrei ist, hast Du eine mehr als fette Altersvorsorge angespart. Oder Du verkaufst für ne 3/4 Million und mietest altersgerecht für 2.500€ warm (schicke Wohnung). Bei 750.000€ Kapital und 3% Zinsen hättest Du jeden Monat die Warmmiete nebst 650€ Taschengeld.

Insofern ist eine Immobilie eine Altersvorsorge. Durchschnittlich sogar die beste, die man haben kann. Denn dem durchschnittlichen Renter mit Eigentum geht es deutlich besser als dem Rentner ohne Eigentum. Warum? Weil der Nicht-Eigentümer konsumiert und nicht spart, auch wenn das Sparen lukrativer als das Eigentum ist. Liegt in der Psyche des Menschen. Ohne Zwang geht halt nicht so viel.

Übrigens. Dank regelmäßiger Gehaltserhöhungen und Nicht-Mieterhöhungen beim Eigentum kommst Du irgendwann in die Region, dass Du wieder sparen kannst, wo es der Mieter dank Mieterhöhungen nicht kann. Also bitte auch perspektivisch denken.
 
M

moccanna

Beides.
Denn auch wenn du meinst es dir leisten zu können. Man rechnet sich viel schön und gerade die Kosten, die man mit Kindern hat, werden gerne besonders klein gerechnet. Weil man vergisst, dass die gelegentlich neue Möbel brauchen, neue Klamotten, irgendwann Hobbys haben, nen Laptop brauchen usw.

Es wäre schade, wenn ihr euch so sehr verschätzt, dass es die nächsten 15 Jahren keinen Urlaub gibt und nur noch Pasta mit Tomatenmark, weils finanziell einfach nicht reicht.
Ich wollte das eigentlich ohne aktualisierte Zahlen machen, da ich nach wie vor der Meinung bin, dass das für das Thema nicht relevant ist ...

Aber dann doch so: Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte gibt es hier aktuell für ca. 750k neu zzgl. Nebenkosten.

Eigenkapital würden wir etwa 150k einbringen wollen.
Jahrergehalt M: ca. 130k
Jahresgehalt F: ca. 110k


Was bedeutet für die Altersvorsorge?
Wenn ich wie bei Dir statt 2.500€ Kaltmiete genau 0€ Kaltmiete habe, da die Immobilie lastenfrei ist, hast Du eine mehr als fette Altersvorsorge angespart. Oder Du verkaufst für ne 3/4 Million und mietest altersgerecht für 2.500€ warm (schicke Wohnung). Bei 750.000€ Kapital und 3% Zinsen hättest Du jeden Monat die Warmmiete nebst 650€ Taschengeld.

Insofern ist eine Immobilie eine Altersvorsorge. Durchschnittlich sogar die beste, die man haben kann. Denn dem durchschnittlichen Renter mit Eigentum geht es deutlich besser als dem Rentner ohne Eigentum. Warum? Weil der Nicht-Eigentümer konsumiert und nicht spart, auch wenn das Sparen lukrativer als das Eigentum ist. Liegt in der Psyche des Menschen. Ohne Zwang geht halt nicht so viel.

Übrigens. Dank regelmäßiger Gehaltserhöhungen und Nicht-Mieterhöhungen beim Eigentum kommst Du irgendwann in die Region, dass Du wieder sparen kannst, wo es der Mieter dank Mieterhöhungen nicht kann. Also bitte auch perspektivisch denken.
Bin bei dir ... Ich würde auch eine Immobilie zur Altersvorsorge zählen. Mir geht es eher um die Risikostreeung und daher möchte ich neben dem Abzahlen der Immobilie auch weiterhin in andere Asset Klassen investieren können. Aus diesem Verhältnis gibt es also ein Maximalbetrag den wir bereit sind für ein Haus monatlich zu bezahlen.
 
WilderSueden

WilderSueden

Umgekehrt gibt es aber genügend Beispiele, in denen Leute zwar in ihrem abbezahlten Haus wohnen, aber eine ordentliche Instandhaltung längst zu teuer geworden ist. Das OG des Hauses steht permanent leer, die Heizkosten wachsen über den Kopf, weil Heizöl anno 1970 noch billig war. Jetzt kommen noch politische Vorgaben zu Heizung und Sanierungspflichten dazu. Verkaufen könnte man natürlich, will man aber nicht, weil man 50 Jahre drin gewohnt hat und jetzt dran hängt. Da nützt einem die halbe oder dreiviertel Million nicht viel. Das meinte ich mit gebundenem Kapital.
 
Zuletzt aktualisiert 20.04.2024
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