Baufinanzierungsberater anwesend?

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V

Vanben

Guest
Es geht nicht darum es billiger zu rechnen, sondern nur darum dem Hagiman2000 das auseinanderzusetzen. Ich will mich nicht zu weit aus dem Fenster lehnen mit irgendwelchen Interpretationen, aber momentan liest es sich für mich als würde er sich u.a. fragen weshalb er 15.000 für die "Außenanlage" berappen soll, wenn er maximal rundherum 2-3 Eimer Rasensamen verteilen will.
 
H

Hagiman2000

Nene. Ich hab anscheinend das System der Muskelhypothek nicht verstanden. Ich dachte man Rechnet Summe X zum Eigenkapital und Summe X bei den Baukosten. Auf die Summe X von den Baukosten hätte ich aber Zugriff in Form von Auszahlungen die ich mit Rechnungen nachweise.

Es scheint aber so, dass ich mit der Muskelhypothek nur die prozentuale Beleihung zu meinen Gunsten verändere. Statt 30.000 EK in die Baufinanzierung zu stecken und 15 für Boden, Wand und Außenanlagen zurück zu halten, steckt der Baufinanzier jetzt 45.000 EK rein und dafür bei den Baukosten 15.000 für Außenanlage (aka Material). Von diesen 15.000 bekomme ich dann Geld ausgezahlt.

Hier wurde also direkt zwei Hebel eingesetzt um die prozentuale Beleihung zu verbessern und nicht nur eine (und das hat mich wahrscheinlich verwirrt).

Habe ich das richtig verstanden (denn die erste Rechnung war Hauskosten + SW + Kaufnebenkosten - EK (30.000) also komplett ohne Außenanlagen und Eigenleistung)?
 
S

Sven-W

Hallo,

nach meinem Verständnis hat das Gebäude Herstellungskosten von X T€. Die Herstellungskosten sind die Summe aus Fremdkapital (Darlehen), liquiden Eigenmitteln, die in die Herstellung eingebracht werden, und dem Wert der Eigenleistungen. Eigenleistungen werden vergleichbar zu den Lohnkosten eines Handwerkers mit einem Wert berücksichtigt und somit den Herstellungskosten hinzuaddiert. (Muskelanteil) Die Beleihung ist dann der Quotient aus Fremdkapital und Herstellungskosten mal 100 %. Vom verfügbaren Eigenkapital sind obendrein die Erwerbsnebenkosten zu begleichen.

Eigenmittel für Böden, Malermaterial usw. zurückzuhalten ändert nichts daran, daß sie zu den Herstellungskosten zählen. Eine Bank möchte i. d. R. eine schlüssige Kostenaufstellung über die gesamte Herstellung des Gebäudes haben.

Das so in die Gesamtfinanzierung zur Herstellung eines fertigen Gebäudes einzubringende Eigenkapital ist vorrangig gegenüber dem Fremdkapital der Bank aufzuwenden.

So kommt es zu einer Verschiebung, wofür die Eigenmittel aufgewendet werden, als von Dir ursprünglich geplant. Das spielt allerdings bei dem Gesamtkostenansatz zur Herstellung auch keine Rolle. Dann werden die Tapeten eben von der Bank bezahlt.

So würde ich es jetzt mal als Nicht-Banker mit eigenen Worten erklären.


Gruß Sven by Tapatalk
 
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N

nordanney

Hallo,

nach meinem Verständnis hat das Gebäude Herstellungskosten von X T€. Die Herstellungskosten sind die Summe aus Fremdkapital (Darlehen), liquiden Eigenmitteln, die in die Herstellung eingebracht werden, und dem Wert der Eigenleistungen. Eigenleistungen werden vergleichbar zu den Lohnkosten eines Handwerkers mit einem Wert berücksichtigt und somit den Herstellungskosten hinzuaddiert. (Muskelanteil) Die Beleihung ist dann der Quotient aus Fremdkapital und Herstellungskosten mal 100 %. Vom verfügbaren Eigenkapital sind obendrein die Erwerbsnebenkosten zu begleichen.

Eigenmittel für Böden, Malermaterial usw. zurückzuhalten ändert nichts daran, daß sie zu den Herstellungskosten zählen. Eine Bank möchte i. d. R. eine schlüssige Kostenaufstellung über die gesamte Herstellung des Gebäudes haben.

Das so in die Gesamtfinanzierung zur Herstellung eines fertigen Gebäudes einzubringende Eigenkapital ist vorrangig gegenüber dem Fremdkapital der Bank aufzuwenden.

So kommt es zu einer Verschiebung, wofür die Eigenmittel aufgewendet werden, als von Dir ursprünglich geplant. Das spielt allerdings bei dem Gesamtkostenansatz zur Herstellung auch keine Rolle. Dann werden die Tapeten eben von der Bank bezahlt.

So würde ich es jetzt mal als Nicht-Banker mit eigenen Worten erklären.


Gruß Sven by Tapatalk
Jo!
 
H

Hagiman2000

Ich komme gerade von einem anderen Baufinanzierer und habe nur noch Fragezeichen im Kopf.

Dieser sagte mir folgendes (ich lass die Baunebenkosten mal weg, da sie mit der Frage nichts zu tun haben):

293.800€ Hauspreis
20.100€ Sonderwünsche
15.000€ Eigenleistung
------------------------------
328.900€ Gesamt

Eigenkapital:

45.000€ in Barmitteln
15.000€ Eigenleistung
------------------------------
Gesamt 60.000€

Ein anderer Baufinanzierer hat es wie folgt gerechnet:

293.800€ Hauspreis
20.100€ Sonderwünsche
15.000€ Eigenleistung
15.000€ Material
------------------------------
343.900€ Gesamt

Eigenkapital:

45.000€ in Barmitteln
15.000€ Eigenleistung
------------------------------
Gesamt 60.000€

Der zweite Baufinanzierer meinte, an die 15.000 Eigenleistung bei den Baukosten komme ich nicht dran, die werden einfach 1zu1 gegen gerechnet (hatte ich hier schon einmal geschrieben) und deshalb müssen die Materialkosten noch rein.

Ich habe den Baufinanzierer von heute darauf angesprochen warum er die 15.000 für Material nicht drinnen hat. Er meinte gehen wir von folgenden Fall aus:

Die Gewerke kosten 30.000€ davon entfallen 15.000€ auf Lohnkosten und 15.000€ (natürlich sind es selten 50%/50% aber wir rechnen mal damit um es einfach zu halten).

Die Bank muss das Material ja so oder so zahlen, egal ob ein Handwerkbetrieb die Arbeiten ausführt oder nicht. Was nicht anfällt sind die Lohnkosten, daher werden diese raus gerechnet und auf das Eigenkapital als Muskelhypothek angerechnet.

Einfach Frage, wer hat recht?
 
V

Vanben

Guest
Mach es dir doch nicht so kompliziert: Wie Nordanney schon geschrieben hat: Die Hütte kostet "tutti kompletti" 368k (inkl. Nebenkosten). Die bezahlst du, nicht die Bank!

Es geht jetzt nur darum, wie viel dir die Bank leihen muss. Du hast 45k Barmittel und bringst für 15.000 Euro Lohnarbeit mit. Damit muss die Bank folglich 308.000 (inkl. Nebenkosten) finanzieren.

Sobald du beim Notar unterschreibst, werden 338k fällig. Da fließen deine 45k Barmittel rein und weitere 293k von der Bank. Die verbleibenden 15.000 Bank-Kredit kannst du anschließend abrufen, sobald du dich ans Malern, Bodenverlegen und die Außenanlage machst.
Am Ende stecken dann im Haus: 338k (Preis + NK) + 15k (Material) + 15k (Lohn (durch dich selbst erbracht)) = 368k Gesamtpreis

Du hast 45k Bar und 15k als "Eigenleistung. Du brauchst also Kredite in Höhe von 308.000 Euro! Punkt.
 

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