Bewertung (Teil-)saniertes Haus aus 1961

[PurpleBee]

Hallo zusammen,

stiller Mitleser hier, der sich seit längerem mit dem Thema Hausbau und Sanierung auseinandersetzt. Jetzt haben wir (3-köpfige Familie, ggfs. +1 in Zukunft) die Chance, ein Haus zu besichtigen/kaufen. Eins vorweg: die jetzigen Eigentümer (4-köpfige Familie) wohnen hier (erst) seit etwa 10-15 Jahren (nicht genau bekannt), haben somit damals bei Einzug auch schon einige Arbeiten durchgeführt.

Hier einige bekannte Eckdaten

• Massivdoppelhaus aus dem Jahr 1961
• 108 qm Wohnfläche auf EG, OG und DG (ausgebaut)
• Voll unterkellert
• Mini-Balkon auf der Rückseite
• Energie
  • Es ist eine Warmluft-Kachelofen-Heizung verbaut, diese wurde bei Einzug bewusst (?) dringelassen, Brenner sei wohl relativ neu
  • Verbrauch wohl etwa 1.000 Liter Öl/Jahr
  • Warmwasser läuft über Strom
  • Keine hohen Nebenkosten laut Eigentümer

Folgendes wurde in den letzten Jahren modernisiert:

• Elektrik komplett erneuert
• Gäste-WC neu, Bad wäre noch zu machen (würden wir wahrscheinlich mit Einzug machen)
• Wände innen komplett verputzt
• Terrasse neu
• Parkett im gesamten Haus
• DG ausgebaut, Dach von innen isoliert, neue DG-Fenster
• Fenster 2 oder 3-fach verglast, unklar wie alt
• Haustüre erneuert
• Fassade wurde vor 15 Jahre "gemacht", komplett verputzt (noch unklar, ob die Fassade auch damals gedämmt wurde)
• Sonst keine bekannte Mängel
• Eigentümern nicht bekannt, dass irgendwo noch Schadstoffe verbaut seien

Der Kaufpreis ist für die Region sehr gut, weshalb uns wahrscheinlich nicht arg viel Zeit zum Überlegen bleibt. Wir würden gerne zeitnah nach Besichtigung - sollte uns das Haus gefallen - ein Angebot machen.

Folgende Punkte/Fragen und mögliche Kostenpunkte würde ich gerne hier erfragen bzw. zur Diskussion stellen:

• Heizung: Die Vor- und Nachteile einer Warmluft-Heizung sind mir bekannt, und die Nachteile sind für uns kein KO-Kriterium. Klar ist, dass die Heizung perspektivisch in den nächsten Jahren ausgetauscht werden müsste. Hier habe ich nach etwas Recherche an eine Luft-Luftwärmepumpe gedacht, damit könnte man das bisherige System ja mit relativ wenig Aufwand ersetzen. Förderung gibt es hierfür ja derzeit. Oder doch etwas anderes? Muss ich dafür auch an das Thema Lüftung denken? Was mache ich mit dem Warmwasser? Weiterhin über Strom? Gesamtkosten würde ich hier auf grob 20-25k€ schätzen.
• Weiterer Sanierungsbedarf: Was müssten wir noch im Auge behalten bzw. bei der Besichtigung genauer anschauen? Dach neu eindecken? Ggfs. Fassade neu dämmen, falls dies noch nicht geschehen ist? Kellerdecke dämmen? Ich weiß nicht, ob die Wasser- und Abwasserrohre damals erneuer wurden, das wäre ja auch noch ein größerer Kostenpunkt. Sollten nur die Wasserrohre anfallen würde ich hier 10k€ ansetzen
• Schadstoffe: wo könnten sich noch Schadstoffe verstecken? Asbest wurde ja auch in Dachziegeln oder Heizungs-/Lüftungsrohre verbaut.
• Sonstiges: Besichtigung steht noch aus, deswegen kann ich nicht beurteilen, ob bspw. der Keller feucht ist. Da es sich hier ja um ein "teilsaniertes" Objekt handelt und einige Sachen bereits erneuert wurden, würden mich noch Hinweise auf weitere mögliche kostenintensive Sanierungsbedarfe oder Prüfstellen am Haus interessieren.

Mir ist bewusst, dass eine Einschätzung des Hauses aus der Ferne und ohne Bilder schwierig ist, hoffe aber, dass man sich mit den Informationen zumindest mal einen ersten Eindruck verschaffen kann. Sollten wichtige Informationen fehlen, gerne darauf hinweisen, dann versuche ich das noch in Erfahrung zu bringen. Schonmal Danke vorab für jeglichen Input und Hilfe!

 

[11ant]

Eine Scout-ID erhellt Glaskugeln. Doppelhaus aus 1961 wird einschalige Kommunwand bedeuten. Fassade ob gedämmt kann man sehen, die Scheibenanzahl auch (Feuerzeugtest, aber zweischeibig muß nicht schlechter sein).

 

[wpic]

Grundsätzlich sollten Sie die Besichtigung mit einem -aus eigener Praxis- altbauerfahrenen Architekten im Rahmen einer Immobilienkaufberatung durchführen. Er wird Ihnen nach der Objektbegehung in einem Nachgespräch zu den von Ihnen angefragten Punkten eine Einschätzung geben können.

Geprüft werden müssen ;
- baurechtliche Legalität des angebotenen Objekte in allen Teilen - die wichtigtste Prüfung. Hier gibt es bereits oft Überrraschungen, die auch
dem Makler/dem Eigentümer zusetzen.
- Bewertung des Erhaltungszustands
- Qualität und energetische Qualität der Bausubstanz
- eventuelle Bauschäden/Feuchteschäden
- der Sanierungs- und Modernisierungsbedarfs
- Rohbaukonstruktion/Dachstuhl/Statik für ev. geplante Umbau- und Ausbauoptionen
- die konstruktiven und bauphysikalische Stimmigkeit bereits ausgeführter Sanierungsarbeiten
- die bau- und planungsrechtlichen Situation für Ausbau- Umnutzungs- und Erweiterungsvorhaben
- zahlreiche Dokumente auf Lastenfreiheit (Grundbuch/Baulasten/Erschließungskosten etc.)

Erfahrungsgemäß ist das ausgebaute DG kritisch zu sehen, da es meist ohne Baugenehmigung genutzt wird. Auch sind alle selbst vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen meistens nicht den a..a.R.d.T. entsprechend und bauphysikalisch oftmals bedenklich.

Ich würde an Ihrer Stelle von einer Kernsanierung ausgehen, bei der nur der Rohbau ohne Dach bestehen bleibt. Die restliche Gebäudestruktur muss neu und nach heutigen und Ihren Anforderungen aufgebaut werden, inkl. Grundissveränderungen, energetischer Sanierung (Gebäudedämmung/Heizung/Fenster) und neuer Haustechnik (Elektro(Heizung/Sanitär/Lüftung/Kühlung). Schadstoffe und Entsorgungskosten werden natürlich auch eine Rolle spielen.

Die Sanierungsplanung sollte dann auch tunlichst von einem Architekten als Konzept für das gesamte Gebäude erarbeitet werden. Nicht zielführend ist eine Sanierung mit selbst gebastelten Angeboten von frei agierenden und nach Gutdünken arbeitenden Baufirmen, die jeweils nur ihr Gewerk überschauen können - im günstigsten Fall.

 

[11ant]

Ich würde an Ihrer Stelle von einer Kernsanierung ausgehen, bei der nur der Rohbau ohne Dach bestehen bleibt.

Das klingt mir doch einmal zu dramatisch. Bei "Baujahr 1961" an sich ja, aber bei "Baujahr 1961 und Überholung etwa 2010" schon etwas weniger arg. Ich gehe davon aus, daß man bei der Überholung nur die Dinge gemacht hat, die der Laie schon aus eigenem Überlegen auf den Zettel nimmt, folglich noch gußeiserne Fallrohre drin sein werden (raus damit wenn es nötig ist) und das Frischwasser durch Bleirohre verteilt wird (raus damit sofort). Wenn damals alles verinnenputzt wurde, wird die Elektrik meist nicht mehr ganz ursprungsbaujährig sein. Das ist eigentlich ein Klassiker, daß dann alles erledigt wird, was das baldige Wiederaufreißen der Wandoberflächen abwehrt.

Grundsätzlich sollten Sie die Besichtigung mit einem -aus eigener Praxis- altbauerfahrenen Architekten im Rahmen einer Immobilienkaufberatung durchführen. Er wird Ihnen nach der Objektbegehung in einem Nachgespräch zu den von Ihnen angefragten Punkten eine Einschätzung geben können.

Das ist immer ratsam. Man vergesse dabei nicht, die Besitzer der Nachbarhälfte "anzuzapfen", was die schon gemacht haben / haben machen müssen, und wie die Erlebnisse dabei waren. Das gilt sinngemäß auch für diejenigen Mitleser, bei denen es um Reihenhäuser geht. Wenn ein Haus Geschwister hat, hilft dies meist auch bei der Vervollständigung der Bauakten. Davon besorge man so viel wie möglich vorab, um so gezielter kann der objektbegehende Fachmann hinter die Kulissen schauen. An der Qualifikation dieses Begleiters sollte man nicht sparen, ein Neubauarchitekt oder ein Handwerker der bloß irgendwas baunahes macht sind eher schwache Hilfen.

 

[PurpleBee]

Eine Scout-ID erhellt Glaskugeln. Doppelhaus aus 1961 wird einschalige Kommunwand bedeuten. Fassade ob gedämmt kann man sehen, die Scheibenanzahl auch (Feuerzeugtest, aber zweischeibig muß nicht schlechter sein).

Lasse die ID jetzt einfach mal kurzzeitig hier: 160646250.

 

[PurpleBee]

Grundsätzlich sollten Sie die Besichtigung mit einem -aus eigener Praxis- altbauerfahrenen Architekten im Rahmen einer Immobilienkaufberatung durchführen. Er wird Ihnen nach der Objektbegehung in einem Nachgespräch zu den von Ihnen angefragten Punkten eine Einschätzung geben können.

Geprüft werden müssen ;
- baurechtliche Legalität des angebotenen Objekte in allen Teilen - die wichtigtste Prüfung. Hier gibt es bereits oft Überrraschungen, die auch
dem Makler/dem Eigentümer zusetzen.
- Bewertung des Erhaltungszustands
- Qualität und energetische Qualität der Bausubstanz
- eventuelle Bauschäden/Feuchteschäden
- der Sanierungs- und Modernisierungsbedarfs
- Rohbaukonstruktion/Dachstuhl/Statik für ev. geplante Umbau- und Ausbauoptionen
- die konstruktiven und bauphysikalische Stimmigkeit bereits ausgeführter Sanierungsarbeiten
- die bau- und planungsrechtlichen Situation für Ausbau- Umnutzungs- und Erweiterungsvorhaben
- zahlreiche Dokumente auf Lastenfreiheit (Grundbuch/Baulasten/Erschließungskosten etc.)

Erfahrungsgemäß ist das ausgebaute DG kritisch zu sehen, da es meist ohne Baugenehmigung genutzt wird. Auch sind alle selbst vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen meistens nicht den a..a.R.d.T. entsprechend und bauphysikalisch oftmals bedenklich.

Ich würde an Ihrer Stelle von einer Kernsanierung ausgehen, bei der nur der Rohbau ohne Dach bestehen bleibt. Die restliche Gebäudestruktur muss neu und nach heutigen und Ihren Anforderungen aufgebaut werden, inkl. Grundissveränderungen, energetischer Sanierung (Gebäudedämmung/Heizung/Fenster) und neuer Haustechnik (Elektro(Heizung/Sanitär/Lüftung/Kühlung). Schadstoffe und Entsorgungskosten werden natürlich auch eine Rolle spielen.

Die Sanierungsplanung sollte dann auch tunlichst von einem Architekten als Konzept für das gesamte Gebäude erarbeitet werden. Nicht zielführend ist eine Sanierung mit selbst gebastelten Angeboten von frei agierenden und nach Gutdünken arbeitenden Baufirmen, die jeweils nur ihr Gewerk überschauen können - im günstigsten Fall.

Danke für die fachkundige Einschätzung. Das Objekt war für uns interessant, weil vordergründig erstmal keine massiven Sanierungsbedarfe ersichtlich waren/sind. Deswegen überrascht mich die Einschätzung, kann aber auch den Gedankengang nachvollziehen. Es gibt wohl eine Baugenehmigung für den Dachausbau, und die Nachbarn haben sogar Dachgauben nachträglich eingebaut. Soweit ich weiß wurden die Dacharbeiten auch von einem Zimmermann durchgeführt.

Zur Elektrik kann ich natürlich nichts sagen, außer das Sie erneuert wurde, wer oder wie das gemacht wurde, das kann ich in Erfahrung bringen.

Natürlich ist eine Besichtigung mit einem fachkundigen Architekten sinnvoll, ich hätte auch einen im Bekanntenkreis. Auch einen Heizungsbauer hätte ich in der Familie, der könnte auch zur Heizung was sagen. Ist nur die Frage ob man die Zeit dafür hat/kriegt.

Das ist immer ratsam. Man vergesse dabei nicht, die Besitzer der Nachbarhälfte "anzuzapfen", was die schon gemacht haben / haben machen müssen, und wie die Erlebnisse dabei waren. Das gilt sinngemäß auch für diejenigen Mitleser, bei denen es um Reihenhäuser geht. Wenn ein Haus Geschwister hat, hilft dies meist auch bei der Vervollständigung der Bauakten. Davon besorge man so viel wie möglich vorab, um so gezielter kann der objektbegehende Fachmann hinter die Kulissen schauen. An der Qualifikation dieses Begleiters sollte man nicht sparen, ein Neubauarchitekt oder ein Handwerker der bloß irgendwas baunahes macht sind eher schwache Hilfen.

Tatsächlich sind alle Häußer in der Straße mehr oder weniger baugleich. Die Nachbarn haben das Haus wohl auch schon saniert, da könnte man natürlich nachfragen.