घर खरीदने के लिए पहली गृह वित्तपोषण - अल्पकालिक और असमंजस में

हैलो।
मैं या हम कुछ समय से एक घर की तलाश कर रहे हैं।
अब हमने संयोग से एक निजी विक्रेता से एक घर पाया है और विक्रेता (एक दूर का रिश्तेदार, यानी कोई ऐसा नहीं जो हमें जानबूझकर धोखा दे) ने हमें एक अल्टीमेटम दिया है: हमारे पास 2 सप्ताह का समय है इसके लिए हाँ या ना कहने का, नहीं तो घर बैंक को चला जाएगा।
बैंक, जब घर का मूल्यांकन करती है, तो उसे 180,000€ देती है और वह ठीक यही राशि हमसे चाहता है।
चूंकि हमारे पास कभी भी क्रेडिट / फाइनेंसिंग या ऐसा कुछ लेने का अनुभव नहीं है, इसलिए हम पूरी तरह से बिना पूर्वाग्रह के LBS के पास गए और उन्होंने हमारी समस्या सुनी।
हमारी मंशा थी, क्योंकि हमें ज्यादा कुछ पता नहीं था, कि हम कर्ज लेंगे और फिर "पुराने तरीके" से ब्याज और मूलधन के साथ कई सालों में चुकाएंगे...
LBS ने हमें एक प्रस्ताव दिया, जो कथित रूप से बहुत बेहतर है, एक "टिलगुन्ग्सबाउस्परवरtrag" (Tilgungsbausparvertrag) बनाने का। इसका मतलब है कि पहले हमें आवश्यक धन और एक बाउस्परवरtrag मिलता है, फिर हम 15 साल तक "सिर्फ" ब्याज और बाउस्परवरtrag में योगदान देंगे। इन 15 वर्षों में कुल राशि का 40% जमा करना होता है। 15 साल बाद हम बाउस्परवरtrag लेकर LBS के पास जाते हैं, जो पैसे को खुद की पूंजी मानता है और फिर हम बाकी कर्ज ब्याज और मूलधन के साथ अगले 15 वर्षों में चुकाते हैं।
मुझे इसका कोई मतलब समझ नहीं आता कि मैं कर्ज को कृत्रिम रूप से 30 साल तक क्यों बढ़ाऊं... यदि मेरे पास "साधारण" ऋण होता और मैं शुरुआत से ही ब्याज + मूलधन चुका रहा होता, तो मेरी "सरल गणना" के अनुसार मैं 19 साल में खत्म हो जाता।
LBS की कर्मचारी से पूछने पर कहा गया कि TBV का फायदा कम ब्याज दर है। 2.2% की बजाय पहले 15 साल 2% और बाद के 15 साल 1.8% होगा।
लेकिन मुझे इसमें भी कोई लाभ नहीं दिखता... क्या मैं 19 साल 2.2% ब्याज दूं, या 15 साल 2% + 15 साल 1.8%...

LBS की कर्मचारी पर कोई आरोप लगाए बिना, मुझे ऐसा लगा कि वे हमें कुछ थोपना चाहते हैं, जो केवल बैंक को फायदा पहुंचाएगा और हमें अनावश्यक रूप से भुगतान में समय लगाएगा।
जैसा कि मैंने कहा, मैं कर्ज के मामले में पूरी तरह से "अनुभवहीन" हूं। अब तक मैंने सब कुछ नकद और तुरंत भुगतान किया है, चाहे वह कार हो, छुट्टियाँ हों या कुछ और...
और इसलिए मैं यहां, स्वतंत्र लोगों से, जो इस विषय में ज्ञान रखते हैं, पूछना चाहता हूं कि आप क्या सलाह देंगे?


मेरे ज्ञान और समझ के अनुसार, जहां तक मेरे बजट स्पष्ट हैं, मैंने सब कुछ बताया है। कुछ (काफी बड़े) सवाल अभी खुले हैं, जैसे कि नवीनीकरण का काम क्योंकि घर पिछले वर्षों में खाली रहा और देखभाल नहीं हुई। हालांकि, पूरी तरह से पुनर्निर्माण की जरूरत नहीं है क्योंकि भवन संरचना अभी भी अच्छी स्थिति में है और सैनेटरी व इलेक्ट्रिकल सिस्टम "केवल" लगभग 5-10 साल पुराने हैं।
लेकिन जैसा कि मार्केटिंग कहती है: हमेशा कुछ न कुछ करना होता है!

आपके बारे में सामान्य जानकारी:
एक युवा जोड़ा, दोनों लगभग 30 के अंत में, बिना बच्चे के लेकिन आने वाले वर्षों में योजना है, अविवाहित लेकिन विवाह की योजना भी है, पूर्णकालिक स्थिर नौकरी में।

आय और संपत्ति की स्थिति:
मैं नेट 1800€ कमाता हूं, वह 1300€। हमने 27,000€ बचाए हैं और यदि इसका मतलब बने (LBS कर्मचारी ने भी सलाह दी है) तो हम सब कुछ घर में स्व-पूंजी के रूप में लगाना चाहेंगे।
कोई अन्य आय या "असाधारण" खर्च नहीं हैं।

खर्च की स्थिति:
रहने का खर्च:

[*]वर्तमान किराया: 540€
[*]बिजली: 60€
[*]गैस: 40€
[*]फोन, इंटरनेट और मोबाइल: 50€

सभी वाहनों की गतिशीलता खर्च:

[*]बीमा: 75€
[*]कर: 40€
[*]ईंधन: 60€
[*]मरम्मत: 40€

बीमा खर्च:

[*]विभिन्न निजी बीमा: 40€

जीवन यापन खर्च:

[*]खाद्य पदार्थ / ड्रगरी / पशु आहार: 100€
[*]मनोरंजन और अवकाश: 40€

आय और खर्च का योग:

[*]कुल आय: 3100€
[*]कुल खर्च: लगभग 1100€ (थोड़ा ज्यादा हो सकता है, लेकिन मैं बेहतर सोच कर भी नहीं बता पा रहा कि कुछ छूटा है)
[*]शेष राशि: 2000€
[*]उसमें किराया: 540€

संपत्ति के बारे में सामान्य जानकारी:

[*]380 वर्ग मीटर जमीन
[*]भवन मूल्य: 250€/वर्ग मीटर
[*]पुराना मकान, 190x में बना, 1950 में सुधरा, 200x में अंतिम नवीनीकरण, डुप्लेक्स घर
[*]4 गैराज
[*]140 वर्ग मीटर निवास क्षेत्र / 30 वर्ग मीटर उपयोग क्षेत्र

निर्माण या खरीद के खर्च:

[*]अधिग्रहण से जुड़ी लागत: भूमि कर 11,700 € + नोटरी फीस लगभग 3,600 €
[*]नवीनीकरण और मरम्मत का खर्च: न्यूनतम 10,000 €

खर्च का सारांश:

[*]कुल खर्च: 205,300€
[*]दाखिल योग्य स्व-पूंजी: 27,000€
[*]वित्तपोषण राशि: 178,300€

मैंने कर्ज की सीमा और शर्तें छोड़ दी हैं क्योंकि मुझे इसका ज्ञान नहीं है।
मेरी "सबसे अच्छा" और "सबसे खराब" अनुमानित गणना के अनुसार, मैं मासिक 800€ की किराया "आराम से" और 1100€ "मुस्किल से" सहेज सकता हूं, क्योंकि हमेशा कुछ न कुछ आपात स्थिति के लिए बचाना अच्छा होता है।

आपकी चिंताएं समझदार और (पहले तो) तार्किक हैं। ऐसे मामले होते हैं जहाँ बाउसपारसंविदान मॉडल बेहतर होता है, लेकिन यह नियम नहीं है। यह पता लगाने के लिए कि आपके लिए क्या बेहतर है, केवल यह मदद करता है कि आप दोनों प्रणालियों में विभिन्न प्रस्ताव प्राप्त करें और फिर उन्हें एक Excel तालिका की मदद से स्वयं तुलना करें। संदेह होने पर, एक सरल संरचना चुनने की आपकी प्रवृत्ति, जिसे आप समझते हैं, सही है!

तेज़ प्रतिक्रिया के लिए धन्यवाद।

मेरा मतलब है, इस पूरी बात में मैं खुद को ऐसे किसान की तरह महसूस करता हूँ जो अपने पैसे गद्दे के नीचे छुपाता है क्योंकि उसे आधुनिक वित्तपोषण मॉडल के बारे में कुछ भी नहीं पता।
दूसरी ओर, मेरी हमेशा आवाज़ मेरे दिमाग में आती है जो कहती है कि कोई बैंक मुझे कुछ भी मुफ्त नहीं देगा और बेशक बैंक हमेशा जीतता है, चाहे इसे किसी भी तरीके से लिया जाए।

मैंने अब मूर्खतापूर्ण तरीके से एक ऑनलाइन टिलगुंग कैलकुलेटर में डाटा डाला:
180,000 कर्ज के रूप में
20 साल की अवधि पर 2.2% ब्याज दर
लगभग 40,000€ का ब्याज भुगतान बनता है।

और वही 30 साल की अवधि पर 1.8% ब्याज दर (जो कि पूरी तरह सही नहीं है क्योंकि टिलगुंग 15 साल के बाद शुरू होती है, अर्थात् यह गणना ब्याज भुगतान को कम दिखाती है जितना वास्तव में होता है)।
इस मामले में 53,000€ बनता है।

तो क्या एक सामान्य वार्षिकी ऋण मेरे लिए ज़्यादा फायदेमंद है, या मैं इसे गलत समझ रहा हूँ?

यह इस बात पर निर्भर करता है कि तुम्हें कौन-कौन सी सटीक शर्तें मिलती हैं। क्या तुम्हारे पास एन्युटी लोन के लिए कोई सटीक ऑफर है? किससे? क्या तुमने संभवतः बाकी बकाया ऋणों को ध्यान में रखा है? जो आंकड़े तुमने पोस्ट किए हैं, उनसे तुम्हें खुद ही उत्तर मिल गया है।

सटीक ऑफ़र मुझे LBS से कुछ दिनों में मिलेगा और फिलहाल केवल TBV मॉडल के लिए ही।
महिले ने मुझसे कहा, और भी कई वित्तपोषण विकल्प हैं। उनमें से अधिकांश LBS पेश नहीं करेगी और कुछ मेरे मामले में रुचिकर नहीं हैं क्योंकि वे लाभदायक नहीं हैं।
शेष ऋण मैंने ऑनलाइन कैलकुलेटर में इस तरह सेट किया है कि अवधि के अंत में या उससे थोड़ी पहले हमेशा "समाप्त" हो जाऊं। उस समय मैं वार्षिकी मॉडल में 900€ से अधिक किस्त पर और TBV मॉडल में लगभग 600€ से ऊपर होगा।
एक ओर 900€ कम है, दूसरी ओर 600€ की किस्त पर हर महीने मेरे खाते में 200€ "मरती" राशि के रूप में पड़े रहेंगे। विशेष भुगतान भी केवल 15 वर्षों के बाद ही संभव होगा और वह भी केवल शेष ऋण की x% वार्षिकी के अनुसार।

महिला ने मुझे पुनर्वित्त के बारे में भी संक्षेप में बताया और कहा कि मौजूदा ब्याज दरों के संदर्भ में अगर आप पूरी अवधि (लगभग 10 साल पर 1.2%, 15 साल पर 1.8%, 20 साल पर 2.2%) अग्रिम योजना बनाते हैं तो यह थोड़ा महंगा होगा, लेकिन यदि फिर 15 वर्षों में ब्याज दरें अचानक 4% या 6% हो जाती हैं, तो पुनर्वित्त और भी महंगा हो जाएगा, अगर आपने इसे नहीं किया।

PS: एक अन्य प्रश्न: मैं सरकारी सब्सिडी के बारे में कहां या किससे जानकारी प्राप्त कर सकता हूं? महिला ने कहा कि घर खरीद (विशेष रूप से स्व-उपयोग के लिए) पर आप लगभग 1.2% ब्याज दर पर सरकार से 50,000€ तक प्राप्त कर सकते हैं। इसे बैंक के ऋण के साथ संयोजित किया जा सकता है।

हमारे पास इसके लिए हाँ या ना में फैसला करने के लिए 2 हफ्ते का समय है, अन्यथा घर बैंक के पास चला जाएगा।

मतलब, बैंक घर की वसूली करेगा, या मुझे इसे कैसे समझना चाहिए?

नवीनीकरण और/या मरम्मत लागत: कम से कम 10,000 €

क्या आपने गलती से 0 छोड़ दिया है? या क्या किसी विशेषज्ञ ने घर को देखा है?

मैंने अब बस यूं ही एक ऑनलाइन ऋण चुकौती कैलकुलेटर में डाला:
180,000 ऋण के रूप में
20 वर्षों की अवधि, 2.2% पर
लगभग 40,000€ ब्याज होना है

मुझे 42,000€ मिला है। हालांकि इसके लिए लगभग 4% की मूलधन चुकौती की आवश्यकता होती है; और इससे जुड़ी किस्त 927€ होती है।

और यह घर का केवल एकमात्र मासिक खर्च नहीं है। इसके अलावा लगभग 2.5€ प्रति वर्ग मीटर = 350€ के परिचालन खर्च हैं, + 1-1.5 वर्ग मीटर = 140 - 210€ की मरम्मत के लिए बचत भी जोड़ें। तो कुल मिलाकर आपकी संपत्ति की मासिक लागत 1417 - 1487 € हो जाती है। यह सच में ज्यादा होता है...

तो मेरे लिए एक सामान्य वार्षिकी ऋण अधिक लाभकारी है, या मैं इसे गलत देख रहा हूँ?

खैर, सबसे पहले आपके पास वार्षिकी ऋण का कोई ठोस प्रस्ताव नहीं है। तो, अपने स्थानीय बड़े एजेंटों, बैंक आदि के पास जाकर जानकारी लें।