तुलना: भू-स्वत्व अधिकार बनाम संपत्ति की खरीद / नवीनीकरण

नमस्ते सभी को,

मुझे थोड़ा विस्तार से बताना पड़ेगा। हम म्यूनिख के उत्तरी उपनगर (नॉर्थअलायंस) से हैं। हमें पहली बार 2018 में पता चला कि हमारा समुदाय (जहां हम किराए के मकान में रहते हैं) 3 नए निर्माण क्षेत्र स्वदेशी मॉडल में आवंटित कर रहा है। कई जानकारी मिली थी, विकास योजनाएं, वर्ग मीटर कीमतें और छूट आदि। सब कुछ बहुत अच्छा था, हमारे पास पहले से ही कुछ वित्त पोषण था। फिर 2020 में "हाथोड़ी" गिरा। नए ज़मीन के मानक मूल्य घोषित किए गए जो मुख्य नगर पालिका में 34% और सहायक क्षेत्र में तो 74% तक पिछले दो वर्षों की तुलना में बढ़ गए, यानी लगभग विस्फोट हो गया।

2020 के अंत में नगर पालिका की ओर से बताया गया कि अब इलाके या प्लॉट बेचे नहीं जाएंगे बल्कि केवल भूमिदान अधिकार (एरबॉयराफ्ट) में दिए जाएंगे। क्रिसमस के तुरंत पहले शर्तें बाहर आ गईं।

भूमिदान अधिकार की अवधि: 75 साल
स्वयं उपयोग का अनिवार्य: 20 साल
भूमिदान ब्याज: 12.50 यूरो/वर्ग मीटर प्रति वर्ष (सहायक क्षेत्र में 13.50 यूरो)

इसका मतलब है कि मैं कम से कम 20 साल बाद ही घर बेच सकता हूं और तब भी खरीदार को केवल 55 साल का शेष भूमिदान अधिकार दे सकता हूं। इसके अलावा, अधिक कीमत पर बिक्री होने पर आपत्ति दर्ज की जाएगी :(

सच कहूं तो, मेरी मनोदशा दिन-ब-दिन खराब होती गई। एकमात्र बड़ा फायदा यह होगा कि हम अपने गृह नगर में रह सकेंगे, अपनी परिचित संगीत और नृत्य स्कूल की महिलाओं से मिल सकेंगे, और मेरे माता-पिता तथा भाइयों के भी करीब रहेंगे।

या दूसरी विकल्प:

हम स्वयं या रियल एस्टेट एजेंट या घर बनाने वाली कंपनियों के माध्यम से एक उपयुक्त भूखंड खोज रहे हैं, शायद एक पुराना मकान जिसे तोड़ा जाए या नवीनीकरण किया जाए, हालांकि मुझे पीछे वाले विकल्प को लेकर बहुत संदेह है। मैं कुछ नया और प्लान करने योग्य चाहता हूं। लेकिन... जमीनें (निर्माण के लिए, कोरोना से पहले भी सीमित थीं और अब और भी कम हो गई हैं) बहुत दुर्लभ हैं और होती भी हैं तो उन जगहों पर, जो छोटे गांव हैं जिनमें 100 से कम निवासी हैं और कोई आधारभूत सुविधाएं नहीं हैं। हमें क्योंकि पहला बच्चा पहले से है और 2-3 साल में दूसरा भी आने वाला है, काफी अधिक जगह चाहिए, एक किंडरगार्टन समेत केआईटीए, प्राथमिक विद्यालय, उचित खरीदारी की सुविधा, हाँ, वही सुख-सुविधाएं जो हमें अभी यहाँ मिल रही हैं। और हाँ... हमारा बजट लगभग 500,000 यूरो है सब कुछ के लिए। जमीन अकेले आमतौर पर 250,000 से कम में नहीं मिलती।

"जरूरत" पड़ने पर हमें बहुत दूर जाना होगा, रगेन्सबर्ग, डेगेंडॉर्फ आदि की ओर, क्योंकि वहां अभी भी सस्ती जमीन मिलती है।

यह फिर से वैसे ही है जैसे एक बुरी और दूसरी बुरी विकल्प के बीच चुनाव करना। क्या करें? यहाँ भूमिदान अधिकार में रहकर खराब शर्तें स्वीकार करें, 20 साल के लिए बंधन में रहें और अंत में एक खराब हालत वाला घर हासिल करें जिसे कोई चाहेगा नहीं, या वहां दूर जाकर वही घर बनाएं, लेकिन हमेशा कार से यात्रा करें और हर चीज़ से दूर रहें। हम कोई बड़ा शहर में जाना नहीं चाहते, एक छोटा उपनगर जहां 10-20 हजार निवासी हों जो किसी बड़े शहर के आसपास हो, सही रहेगा।

आपकी सलाह क्या है?

धन्यवाद,
हैरी

इसका मतलब है कि मैं जल्दी से जल्दी 20 साल के बाद ही घर बेच सकता हूँ

धीरे-धीरे। इसका मतलब है कि 20 साल तक एक स्वयं उपयोगकर्ता को घर में रहना चाहिए और इसे किराए पर नहीं देना चाहिए। आप इसे आराम से आठ साल के बाद बेच सकते हैं।

इसके अलावा, जब बिक्री मूल्य अत्यधिक हो तो कोई रोक लगाना चाहता है :(

अत्यधिक बिक्री मूल्य कैसे परिभाषित किए जाते हैं? सामान्य कीमत वह होती है जो आपूर्ति और मांग से निर्धारित होती है। अत्यधिक कीमतों का भुगतान नहीं किया जाता - वरना कोई भी उन्हें नहीं चुकाएगा।

एकमात्र बड़ा फायदा यह होगा कि हम अपने गृह नगर में रह सकते हैं, अपने नियमित खेल में जा सकते हैं, मेरी पत्नी के संगीत और नृत्य विद्यालय के परिचितों से मिल सकते हैं आदि, और मेरे माता-पिता और भाइयों के करीब भी रहेंगे।

नुकसान क्या होगा?

हम खुद से या एजेंट या घर बनाने वाली कंपनियों के जरिए एक उपयुक्त ज़मीन की तलाश कर रहे हैं, संभवतः एक पुराना मकान जिसे गिराया या पुनर्निर्मित किया जा सके, हालांकि आखिरी विकल्प पर मुझे काफी चिंता होती है।

यह हमेशा विकल्प होता है, हालांकि गिरावट और नव-निर्माण हमेशा सस्ता नहीं होता।

हाँ... हमारा बजट सब के लिए लगभग 500,000 है। लेकिन ज़मीनें अकेले आम तौर पर 250k से नीचे नहीं मिलती।

तो आपको जल्दी से बड़ी किराए की जगह खोजनी चाहिए। T€ 250 में घर के लिए 80-90 वर्ग मीटर रहने की जगह बचती है।

यहाँ अधिकार-आधारित संपत्ति अधिकार (Erbbaurecht) पर रहना और खराब शर्तें स्वीकार करना, 20 वर्षों के लिए बंध जाना और अंत में एक खराब हालत वाला घर हाथ में होना जिसे कोई नहीं चाहता।

तुम्हें बस Erbbaurecht पसंद नहीं है। कम से कम तुम ऐसा लिखते हो बिना इसके गहराई से अध्ययन किए। 20 साल की बंधन के बारे में मैंने पहले ही कुछ कहा है। Erbbaurecht की 55 साल बची अवधि खरीद के खिलाफ कोई मानदंड नहीं है। 30 वर्ष की उम्र के बाद कोई भी खरीदार erbbau अधिकार के अंत तक जीवित नहीं रहेगा।
इसके अलावा, अवधि समाप्त होने पर एक मुआवजा होता है - 75 वर्षों में नगरपालिका सभी निर्माण क्षेत्रों के घरों का मुआवजा देने में सक्षम नहीं होगी (और आज भी कोई ऐसा नहीं करता)।

क्या 12.50€ प्रति वर्ष प्रति वर्ग मीटर सस्ता या खराब है, मैं तुम्हें नहीं बता सकता। इसके लिए ज़मीन का मूल्य जानना पड़ेगा। मेरा अनुमान है कि प्रति वर्ग मीटर 350-400€ हो सकता है, है ना?

आपको म्यूनिख क्षेत्र में एक टुकड़ा जमीन के लिए सालाना 650,- चुकाने होंगे? आप उस पर अपना घर बना सकते हैं और साढ़े पचास साल की शांति पा सकते हैं? और आप हिचकिचा रहे हैं? आप और क्या चाहते हैं?

आपको म्यूनिख क्षेत्र में एक ज़मीन के टुकड़े के लिए 650,- प्रति वर्ष खर्च करने होंगे? आप उस पर अपना घर बना सकते हैं और लगभग सत्तावन साल तक आराम से रह सकते हैं? और आप संकोच कर रहे हैं? आपको और क्या चाहिए?

यह आपको कहां से मिला?

650 / 12.5 = 52 m2 इतने छोटे भूखंड पर आप म्यूनिख में भी घर नहीं बना सकते।

ओह, 500 में 12.50 गुणा करें तो 6250 होता है। सही है। फिर भी मैं ऐसा करूंगा। आपके यहाँ ऐसे एक Grundstück की कीमत कितनी है? 250 हजार और ज्यादा? फिर तो घर के लिए कुछ भी नहीं बचता। आप 6250 में Gemeinde को लगभग 470 हजार देते हैं। यह तो सही है। क्योंकि पachtpreis स्थिर होगा, और Grundstück 75 साल में संभवतः एक मिलियन या उससे ज्यादा की कीमत का होगा।

तुम्हें बस एर्बबाउरेख्त में कोई दिलचस्पी नहीं है। कम से कम तुम ऐसा लिखते हो, बिना गहराई से इस विषय में जाने।

जानकारी तो है। गहराई से भी है, लेकिन हर विवरण तक नहीं, जो कि कारण है कि मैं यहाँ प्रोफेशनल्स से पूछ रहा हूँ।

मुंन्हेंर मर्कुर से सीधे:
"पट्टे का किराया 1.5 प्रतिशत है। एर्बपाच्टजिन्स की गणना के लिए फरवरी 2020 में निर्णय के अनुसार, 1500 यूरो के बोडेनरिचटवर्ट में से 40 प्रतिशत की छूट दी जाती है जिसमें 150 यूरो की विश्वासार्ह आधारभूत लागत शामिल है, जिससे प्रति वर्ग मीटर वार्षिक एर्बपाच्टजिन्स 12.15 यूरो बनता है।" 280 वर्ग मीटर की प्लॉट के लिए एक डुप्लेक्स हाउस के लिए यह सालाना 3,500 यूरो होता है।

तुम्हें बस एर्बबाउरेख्त में कोई दिलचस्पी नहीं है।

यह "कोई दिलचस्पी नहीं" से कोई लेना-देना नहीं है! तो इस मॉडल के अंतर्गत विशेष रूप से मुझे एर्बबाउरेख्त में क्या परेशान करता है:

1. मैं जमीन और भू-भाग नहीं खरीदता, यानी वह जो कम से कम अपना मूल्य बनाए रखता है (अगर मैं हर साल अपने पुराने तेल को बगीचे में नहीं डालता हूँ), बल्कि कई वर्षों में यह आज की तुलना में अधिक मूल्यवान होगा। यही बात घर के लिए लागू नहीं होती। घर की कीमत क्षरण के कारण संभवतः कम हो जाएगी। फलस्वरूप, इस मॉडल में ग्राउंड+हाउस संयोजन का वित्तीय लाभ खो देता हूँ।

2. तुम कहते हो कि मैं उदाहरण के लिए 7 वर्षों के बाद बेच सकता हूँ। तो फिर "स्वयं उपयोग कर्तव्य" क्यों कहा जाता है? लेकिन फिर भी, यहाँ 15.12.2020 की सामुदायिक बैठक से एक अंश है:
"यहाँ भी एर्बबाउरेख्त धारक अपनी संपत्ति का मालिक होता है और स्वयं उपयोग अवधि के बाद कभी भी स्वतंत्र बाजार में बेच सकता है। हालांकि, Gemeinde (समुदाय) के रूप में एर्बबाउरेख्त प्रदाता अपने एर्बबाउरेख्त अनुबंधों में यह अधिकार रखता है कि यदि बिक्री मूल्य संपत्ति के मूल्य (भूखंड को छोड़कर, क्योंकि एर्बबाउरेख्त है) से 'काफ़ी अधिक' है तो वे बिक्री की आवश्यक स्वीकृति देने से मना कर सकते हैं। यह प्रावधान अनुबंधों में वैध है, जैसा कि मुंन्हेंर उच्च न्यायालय ने 18.11.2020 के फैसले में समुदाय के संदर्भ मामले में पुष्टि की है। इस प्रकार इस अभ्यास के लिए कानूनी स्पष्टता उपलब्ध है।"

और इसी का उल्लेख किया जाता है:
) Eheleute XXX के एर्बबाउरेख्त बिक्री: अध्यक्ष ने 18.11.2020 को जारी OLG म्यूनिख के निर्णय के बारे में सूचना दी। इस निर्णय के साथ, OLG ने Gemeinde Eching की Freising जिला अदालत के 28.05.2019 के आदेश के खिलाफ याचिका खारिज कर दी, जिसमें Eheleute XXX की याचिका पर Gemeinde की अस्वीकृति को प्रतिस्थापित किया गया था। OLG ने इस आदेश के खिलाफ उच्च न्यायालय की अनुमति नहीं दी, इसलिए यह आदेश कानूनी है। Gemeinde Eching अब 28.09.2018 की खरीद अनुबंध के अमलहीन होने का मान सकते हैं। Eheleute XXX इस निर्णय से क्या निकालते हैं, यह देखना बाकी है। इस निर्णय के साथ Gemeinde को भविष्य में Bauland मॉडल के अंतर्गत एर्बबाउरेख्त आबंटन के लिए आवश्यक अनुबंध प्रतिबंधों में अधिक कानूनी स्पष्टता मिलती है।"

उफ़... संक्षेप में, चाहे कितने भी सालों बाद मैं अपनी खुद की संपत्ति, अपने घर जिसे मैंने बहुत पैसे और समय लगाया है, अच्छे मूल्य पर बेचना चाहूँ, समुदाय मुझे रोक सकता है। यही बात मुझे इस मॉडल के लिए बहुत अनाकर्षक लगती है।

3. जहाँ तक मैंने समझा है, मुझे हर परिवर्तन (चाहे वह एक छोटा सा) बगीचे के घर जैसा भी हो, के लिए समुदाय से अनुमति लेनी होगी। बहुत बढ़िया! :mad:

4. 20 साल की स्वयं उपयोग अवधि मान लें। जब मैं फिर बेचता हूँ, तो खरीदार के पास केवल 55 साल बाकी होंगे। हाँ तुमने लिखा कि Gemeinde इसे समाप्त नहीं करना चाहता। लेकिन कौन जानता है कि 20 साल बाद क्या होगा और क्या वे इसे नहीं करेंगे और फिर मेरे पास एक घर होगा, जो बहुत कम कीमत का है और जिसे कोई नहीं लेना चाहता?

तो तुम्हें जल्दी से बड़ी किराये की फ़्लैट देखनी चाहिए। 250 हजार यूरो घर के लिए 80-90 वर्ग मीटर रहने की जगह बचती है।

मैं यह गणना समझ नहीं पा रहा हूँ। वैसे भी 500K एक मोटा अनुमान है। यह मुख्य रूप से इस बात पर निर्भर करेगा कि हमारे पास अंततः कितनी अपनी पूंजी होगी। यह केवल 30-50K के बीच होगा। दुर्भाग्य से। फिर भी। किराये की फ्लैट्स या घर हमारे क्षेत्र (जैसे Eching) में कम से कम 1800 यूरो (ठंडा), पर अधिकतर 2,200-2,500 यूरो (ठंडा) हैं। हमने अपने लिए ऋण की मासिक किस्त 1500 यूरो संभव समझी है। 570,000 यूरो तक बैंक से ऋण मिल सकता है। इसके अलावा संभवतः KFW कर्ज भी होगा, जिसे मैं बैंक ऋण से घटा दूंगा।

लेकिन हाँ... यह बहुत कसा हुआ स्थिति है। और एक तैयार घर (जिसकी कीमत हम लगभग 300,000 यूरो देख रहे हैं, विभिन्न स्वयं की मेहनत के बाद, जैसे रंगाई, पॉलिशिंग, दरवाजे लगाना, फ्लोर और टाइल्स आदि) + ज़मीन संभवतः 50 किमी के दायरे में Eching के आसपास संभव नहीं है। कौन जानता है कि इसके लिए हमें कितना दूर जाना पड़ेगा। समझ सकता हूँ, अन्य लोग तो बिना जान-पहचान के किसी नए देश में भी जाते हैं, लेकिन मेरे लिए यह थोड़ा कठिन है। दूसरी ओर... मैं 42 साल का हूँ, मेरे माता-पिता 70 और 78 वर्ष के हैं, और कुछ वर्षों में उनके नजदीक होने का तर्क भी अप्रासंगिक हो जाएगा :(

मुझे बस यह लग रहा है कि चाहे हम कुछ भी करें, वह गलत होगा। कुछ न करना भी गलती होगी और फिर दूसरा बच्चा भी नहीं होगा। :(