Limite de terrain floue et conséquences juridiques

Que dit ton futur voisin à propos de ton projet et pourquoi veux-tu d’abord démanteler l’isolation et les fenêtres ?

Il ne dit encore rien. C’est un immeuble locatif avec beaucoup de locataires différents qui sont gérés par une administration, et je viens juste d’identifier le propriétaire (une entreprise d’Allemagne de l’Ouest).
Je voulais simplement, avant de demander gentiment ce qu’ils en pensent, sonder la situation juridique. Je suppose qu’on ne pourra pas régler toutes les choses à l’amiable dans cette configuration. Je considère donc qu’une certaine position de négociation est utile.

Oui, à nouveau mesuré ...

C’est mon plan actuel : demander au propriétaire (qui possède les deux terrains adjacents) s’il a des informations plus précises sur la délimitation de la parcelle, et sinon, si nous pouvons partager une mesure cadastrale officielle ?! Ou est-ce qu’il y est de toute façon obligé ?

Cela ne va pas changer, car ton texte est effectivement très long, mais contient à peine des faits exploitables.
...
Et en plus il laisse que tu télécharges une telle image ? Désolé, mais quelle information cette photo aérienne est-elle censée transmettre ? On ne voit rien du tout du problème posé.
...
En tant que technicien géomètre, ton père devrait être capable d’obtenir et d’analyser tous les documents cadastraux. Alors des formulations comme "probablement au moins" et "plutôt sûr" appartiendraient au passé, parce qu’on pourrait alors dire avec certitude si et depuis quand la limite est établie. Si elle est établie, elle peut aussi être reportée sur le terrain et on peut déterminer quelles parties du bâtiment se trouvent de quel côté de la limite.

L’image est la photo aérienne officielle avec les limites des parcelles de la ville. Elle me sert d’outil. Plus précis semble être seulement l’extrait du cadastre immobilier. Le 1:500 y est la plus grande précision disponible. Je l’ai ajouté. Mais on n’y voit pas vraiment plus sur la délimitation du terrain. Ce qui est intéressant, c’est la demande de permis de construire. La ligne qui s’y trouve (qui représente peut-être la limite du terrain) passe en son milieu dans la "double" et longe notre mur à l’extérieur dans le terrain.
Les supposés piquets de bornage ne se trouvent en tout cas pas facilement. Mais je vais demander au bureau du cadastre.

Pour moi, il semble également que vous ne pourrez pas éviter un nouveau bornage. En gros, vous ne saurez si vous avez des problèmes et lesquels, que lorsque vous connaîtrez le tracé exact de la limite. Un propriétaire d'ailleurs n'en aura probablement aucun intérêt, et encore moins à partager les coûts ; je ne sais pas cependant dans quelle mesure on peut obliger le voisin à le faire. Je crois que je commencerais par un bornage et construirais ensuite dessus. Tout le reste me semble de la divination.

Je l'ai ajouté une fois.

Oui, c'est bien. On peut beaucoup mieux voir de quoi il s'agit, car les éléments essentiels, bâtiments et limites, sont beaucoup plus clairs.

Mais on ne voit pas vraiment plus sur le tracé du terrain.

Non, le tracé exact des limites ne peut être déterminé qu'à partir des documents cadastraux (plans de bornage), mais ton père devrait pouvoir t'aider, à moins qu'il n'ait rien à voir avec le bornage cadastral depuis 40 ans.

Ou est-il même obligé de le faire ?

Oui, §919 du Code de la construction. Je ne sais pas si les deux points de limite te seront vraiment utiles. En tout cas, tu dois déterminer à l'intérieur de la maison où tu te trouves par rapport à la limite. C'est faisable, mais pas simple.

La demande de permis de construire est aussi intéressante. La ligne qui s'y trouve (qui représente peut-être la limite du terrain) passe au milieu du "double" et longe notre mur à l'extérieur en traversant le terrain en ligne droite.

Oui, cela pourrait indiquer un mur mitoyen. Les dimensions correspondent-elles à l'état actuel du bâtiment ?

Pourtant, l'extrait cadastral renforce mon avis : Abats deux arbres et reconstruis ! En construction individuelle. Le terrain est assez grand, tu n'as même pas besoin de démolir.

Pour moi, il semble également que vous ne puissiez pas éviter un nouveau bornage.

Mon père (qui n’est lui-même plus en service) est en train de me faire établir une offre. Il est donc très probable que cela se traduise par un bornage/une constatation officielle des limites.

Je ne sais pas si ces deux points de limite t’aideront vraiment. Il faut en tout cas déterminer à l’intérieur de la maison où tu te situes par rapport à la limite. C’est faisable, mais pas simple.

Un des points de limite se trouve à environ 3 m devant le mur. On devrait donc pouvoir dire très précisément s’il se trouve au milieu du mur ou s’il passe dans notre salon prévu.

Oui, cela pourrait être un indice d’un mur mitoyen. Est-ce que les mesures correspondent à la construction actuelle ?

Oui, les mesures correspondent très précisément. Si à cette ligne dans la demande de permis de construire de 1903 il y avait écrit « limite de propriété », on aurait en fait la certitude. Il ne resterait qu’à vérifier si la limite a été déplacée un jour. Mais là, il n’y a rien d’inscrit le long de cette ligne et on ne peut que supposer qu’elle est la limite de propriété.
Il semble en tout cas que la maison voisine ait été effectivement conçue et construite comme indépendante, et que le plan de notre maison ait été fait ensuite en fonction de celle-ci. Raison : la pignon avait en effet en 1902, à chaque étage, 2 fenêtres dans le mur pignon. En déplâtrant le mur, j’ai trouvé un ancien emplacement de fenêtre mal rebouché. Mal rebouché signifie qu’une brique est tombée et que derrière j’ai trouvé un espace libre d’environ 80 x 160 cm. À une profondeur d’environ 10 cm avec un peu d’isolant à l’intérieur. Puis une cloison en plaques de plâtre. Je dois donc partir du principe que derrière se trouve déjà l’appartement de la maison voisine. Je pense que la fonction d’un mur coupe-feu n’est pas assurée.

Cependant, l’extrait cadastral renforce mon avis : Abats deux arbres et reconstruis ! Indépendant. Le terrain est assez grand, tu n’es même pas obligé de démolir.

Nous avions effectivement cela en projet entre-temps. Mais j’ai ouvert un deuxième fil. Sujet : résultat de l’étude de sol. Conclusion : sulfate Z2 et plomb solide > Z2 dans les remblais jusqu’à environ 2,75 m. Il faudrait donc de préférence prévoir une cave (mais niveau de la nappe phréatique après une année très sèche en 2018 à 3,20 m sans test d’agressivité du béton) et l’excavation du sol doit être déposée en décharge. Cela fait exploser notre plan de financement. Et fondamentalement, nous avions toujours prévu une rénovation d’un bien ancien. Les 3 à 5 mois de recherche de vendeur de maison n’ont pas été que plaisants.

Au fait, je vous remercie pour les réponses extrêmement utiles !

il devrait être possible de dire très précisément si elle passe au centre du mur ou à travers notre salon prévu.

Ça dépend de la personne à qui tu demandes et de ce que cette personne a fait pour parvenir à sa conclusion. Dis au géomètre sur place quel est ton objectif. En tout cas, les deux seuls points de limite ne t’aideront guère.

Si sur ce tracé dans la demande de permis de construire de 1903 il était écrit "limite de propriété", nous aurions en fait la certitude.

Non, car tu ne saurais toujours pas si la construction a été effectivement réalisée ainsi et si l’architecte s’est alors vraiment soucié du bon tracé de la limite.

La façade pignon avait effectivement en 1902 deux fenêtres à chaque étage dans le mur pignon.

Donc, il serait possible que les fenêtres existantes soient légales. À mon avis, la charge de la preuve revient au voisin.

Ensuite un mur en plaques de plâtre.

Dis au géomètre de mesurer ce point aussi. Le trou est une excellente occasion de déterminer les véritables épaisseurs des murs à l’intérieur du bâtiment et leur position par rapport à la limite.

Cela dépasse probablement notre plan de financement.

L’incertitude juridique concernant les ouvertures des fenêtres dans le mur de limite pourrait convaincre le voisin de t’acheter la bande de terrain avec ton bâtiment ancien pour ensuite la démolir. Il faudrait bien savoir négocier...

Pour la demande de permis de construire, il vous faut de toute façon un [amtliche Vermessung], vous pouvez donc le commander directement, il n'est pas nécessaire de trop deviner.