Maison individuelle (10x8,8 m²) sur un terrain de 437 m² à Munich

Bonjour à tous,

ma partenaire et moi avons enfin acheté un grand terrain de 437 m² à Munich-Eching et nous allons prochainement y construire notre maison individuelle préfabriquée via Streif Haus. La surface habitable prévue est d’environ 145 m² sur 9,96 m x 8,71 m. Plus n’est simplement pas possible en raison du budget (par exemple, 1 mètre de longueur supplémentaire sur un côté coûte environ 30 000 € de plus).

Jusqu’à présent, j’ai réalisé tous les plans d’étage avec un outil. Vendredi dernier, nous avons eu notre premier rendez-vous avec l’architecte. Malheureusement, il a abandonné plusieurs de nos souhaits :
- Galerie au-dessus de l’étage,
- disposition des pièces à l’étage (les deux chambres d’enfants doivent être orientées au sud, la chambre et la salle de bain au nord, alors que nous aurions préféré l’inverse),
- tous les souhaits concernant les terrasses,
- conception de la salle de bain (nous voulions une forme en T, c’est-à-dire lavabo un peu plus au centre de la pièce, toilettes et douche derrière. Baignoire îlot dans la pièce),
etc.

J’ai joint mes plans pour le rez-de-chaussée et l’étage. Comme le terrain n’est pas rectangulaire mais très découpé, la position de la maison est difficile à planifier, car on souhaite naturellement que le jardin et les plus grandes fenêtres du séjour et de la cuisine soient orientés au sud. Sur le plan de situation joint, la maison est encore positionnée très au centre (12x9 m). Nous la déplacerons vers l’est autant que possible.

Nous avons aussi envisagé de changer le type d’escalier (par exemple escalier à palier), mais selon l’architecte, l’escalier droit fait partie du type de maison "villa urbaine" de STREIF. Vos avis sont les bienvenus à ce sujet. Si je change le type d’escalier, tout le plan est remis en cause et la planification recommence à zéro – ce serait néanmoins acceptable, car c’est une "grande" chose.

L’architecte ne prévoit pas l’entrée au sud directement depuis la rue Schlossberg, mais au nord – on accède au terrain par la rue, la maison longe latéralement le garage et on entre au nord après un virage. C’est donc l’opposé de ce qui est prévu sur le plan de situation. Ce chemin est assez "long". Qu’en pensez-vous ?

Vous trouverez les remarques plus bas dans les questions. Vos retours sur le plan sont souhaités !

Plan d’urbanisme / contraintes
Taille du terrain : 437 m²
Pente : non
Coefficient d’occupation des sols
Coefficient d’emprise au sol
Fenêtre de construction, alignements et limites : Alignement avec maison au nord-ouest (sur le plan de situation, pas encore bien positionnée)
Construction de bordure : aussi au nord-est du terrain que possible, en respectant la distance légale aux voisins de 6 m
Nombre de places de stationnement : 1 carport prévu, 1 garage.
Nombre d’étages : 2 (sans sous-sol)
Type de toit : toit en croupe ou toit à deux pans
Style : moderne
Orientation : sud-ouest
Hauteurs / limites maximales : sans objet
Autres prescriptions : sans objet

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment : Maison préfabriquée Fa. STREIF, type "Cityvilla", pas de bow-window, rectangulaire
Sous-sol, étages : sans sous-sol, 1,5 étages (sans pentes de toit, avec trappe de toit vers un petit grenier non aménageable)
Nombre de personnes, âge : 2 personnes, 36 et 30 ans
Besoin en pièces au RDC, étage :
RDC : grand séjour, cuisine ouverte et salle à manger, buanderie/technique/garde-manger (accès par la cuisine), WC invités, hall d’entrée, chambre invités/bureau/salle de loisirs.
Étage : chambre parentale, 2 chambres enfants, grande salle de bain, éventuellement galerie
Bureau : usage familial ou télétravail ? : Les deux - bureau à l’étage car la musique y est souvent écoutée, et en bas la salle de loisirs avec équipements de fitness est prévue. Cela peut changer à l’arrivée d’enfants.
Invités par an : 0 jours
Architecture ouverte ou fermée : ouverte
Style de construction conservateur ou moderne : moderne
Cuisine ouverte, îlot : ouverte, de préférence avec îlot et accès à la buanderie/garde-manger
Nombre de places à manger : 4-6
Cheminée : souhaitée, mais encore à planifier, c’est-à-dire prévue à l’avance, construite plus tard pour raisons de priorité et budget
Mur pour système audio/stéréo : oui, avec enceintes colonnes et caisson de basses externe
Balcon, terrasse sur toit : non (souhaité au départ, mais l’utilité/coût n’est pas attrayante car un grand jardin est présent)
Garage, carport : d’abord garage, puis carport (2 places requises)
Jardin potager, serre : non
Autres souhaits / particularités / rythme de vie, éventuellement raisons du choix ou non choix de certains éléments :
La chambre invités/salle de fitness est délibérément grande car je souhaite y placer plusieurs appareils. Éventuellement, une table de ping-pong sera aussi utilisée en hiver.
La pertinence est encore en réflexion. Il n’y a pas de sous-sol. Un abri de jardin devrait être construit dans le jardin plus tard.

Comme nous avons peu de place, tout conseil concernant le rangement d’objets normalement stockés au sous-sol est utile !
Un dressing dans la chambre est souhaité.

Conception de la maison
Par qui la planification a-t-elle été faite : par moi via un outil.
- Architecte :
Nous avons déjà eu un rendez-vous avec un architecte. Certains souhaits nous ont été déconseillés, comme le garage couvert (à l’est), la terrasse couverte vers le jardin (au sud-ouest) ou la galerie de l’étage.
- L’architecte recommande d’avoir toutes les installations sanitaires sur un seul “niveau”, c’est-à-dire que les WC invités et technique au RDC sont exactement sous la salle de bain à l’étage.
- Il recommande d’orienter les chambres d’enfants au sud et pas la chambre ou la salle de bain comme nous le souhaitions au départ (les enfants jouent plus dans la chambre quand il y a du soleil). Nous préférerions pourtant avoir le soleil dans la chambre ou en se baignant (salle de bain avec fenêtre prévue avec vitrage opaque).

- planificateur d’une entreprise de construction : La maison préfabriquée sera construite avec STREIF Haus. L’architecte est un architecte STREIF.

- DIY : Nous avons acheté le produit FastFertigPLUS. Les travaux de murs, sols et jardin seront réalisés en auto-construction. Comme je suis manuel, la pose des murs et sols ne devrait pas poser problème. Pour la terrasse et l’aménagement du jardin, nous réfléchissons encore à confier ça à des professionnels.
Qu’est-ce qui vous plaît particulièrement ?
Pourquoi ? Grand terrain avec maison individuelle (pour les standards de Munich). La disposition avec un sentiment d’espace ouvert avec grand séjour, salle à manger et cuisine ouverte.
Qu’est-ce qui ne vous plaît pas ? Pourquoi ?
Le couloir occupe beaucoup d’espace surtout à l’étage. Si on limite le couloir à l’avant, les pièces peuvent être plus grandes au détriment de l’ouverture (voir pièce jointe, plan d’essai). Est-ce que cela a du sens ou est-ce que cela serre les espaces à l’étage ?
Le terrain est grand, mais pas rectangulaire. La planification en ce qui concerne la position de la maison avec orientation sud et respect des distances minimales est très difficile.
Estimation de prix selon architecte/planificateur : 306 000 € pour la maison terminée sans frais annexes et de planification.
Limite de budget perso pour la maison, équipement inclus : environ 15 000 € supplémentaires peuvent être prévus. Nous prévoyons des coûts plus élevés après la sélection des matériaux, spécialement pour la plomberie, les fenêtres coulissantes et les volets roulants électroniques au RDC (à l’étage avec exécution "standard").
Une installation photovoltaïque avec stockage (y compris subvention Kfw 40+) et garage font aussi partie des réflexions.
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur air-air. Chauffage au sol dans la salle de bain.
Éventuellement une installation photovoltaïque avec stockage sera ajoutée. Nous nous informerons sur le rapport coût/bénéfice.

Si vous devez renoncer, à quels détails/aménagements
-pouvez-vous renoncer : Galerie à l’étage pour agrandir la chambre et chambres d’enfants. Mais l’aspect extérieur est un peu perdu ainsi que le sentiment d’espace clair et ouvert.
-pouvez-vous pas renoncer : Installation photovoltaïque, carport (à côté du garage)

Pourquoi la conception est-elle ainsi devenue ce qu’elle est ?
Projet standard du planificateur ? fait par moi-même.
Souhaits respectés par l’architecte ? Toutes les installations sanitaires en “ligne” verticalement. Renoncement aux terrasses/balcons couverts ou couvertures au-dessus. Entrée par le côté nord, c’est-à-dire pas directement depuis la rue, mais en faisant un angle à 90 degrés autour de la maison. Est-ce logique ?
Un mélange de nombreux exemples issus de différents magazines… En partie inspiré par la maison témoin STREIF à Cologne, par ex. la galerie.
Qu’est-ce qui est particulièrement bien ou mal, selon vous ?
Comme c’est plutôt mon propre plan, difficile à dire. L’architecte planifie la sortie par la grande fenêtre de la salle à manger (ce qui a aussi du sens). Cependant, on accède alors à la plus grande partie du jardin, mais plutôt proche de la rue. Il faut d’abord contourner brièvement la maison pour atteindre le “jardin principal” (sortie essentiellement par le séjour). Je ne suis pas encore tout à fait satisfait de la disposition et de la sortie vers le jardin.

Si je planifiais de manière sensible au budget, les options "ou toit en pavillon" et l'espace aérien seraient assurément beaucoup plus haut sur ma liste de priorités que les mètres carrés de surface au sol. Avec un toit en pavillon, un autre type de base serait de toute façon indiqué, celui avec un mur de rive a tendance à être trop luxueux avec des étoiles. Que dit le plan d'urbanisme à propos de la forme et de la pente du toit (et de l'orientation de la crête) ? - les symboles de maison sur le plan de site laissent même craindre qu'un axe de maison clair soit souhaité, y compris en ce qui concerne le rapport des côtés.

L'entrée se trouve en fait ici sur le côté long donnant sur la rue - que veut donc dire l'architecte en voulant la placer sur le côté ?
Dans quelle mesure le modèle de départ choisi ici est-il réellement correct ?

L'outil de planification est peu utile - ni les épaisseurs de murs purement symboliques ni les mesures précises de grandeurs non pertinentes (comme par exemple les distances entre les axes centraux des fenêtres) ne sont utiles à la discussion.

Un chaos.

Tout d'abord, je voudrais te dire que tu as un très petit terrain. Même si, pour les standards de Munich, ce peut être un énorme, cela reste un nain en matière de construction. Tu as déjà du mal à placer ta petite maison.

Bien sûr, il est judicieux, pour les petites maisons, de choisir la forme d'escalier qui prend le moins de place. Ce serait probablement l'escalier demi-tournant de 2,20 m x 2,20 m. Mais cela dépend toujours aussi des autres souhaits.

Avez-vous déjà signé chez Streif Haus Haus ? Si oui, pourquoi ?

Je ne vois pas que vous puissiez vous en sortir avec une majoration de 15K. Je trouve la question du budget criminelle si c'est toute votre marge de manœuvre.

Concernant le plan :
Je ne connais pas Streif Haus Haus, mais apparemment l'architecte essaie de vous vendre un plan sorti du tiroir - probablement pour rester dans le budget. Comme le choix est limité, il propose l'escalier droit et l'entrée par l'arrière.

À quel point le plan est-il flexible chez Streif Haus Haus ? Combien coûte une planification selon tes propres propositions en supplément ?

Ici, tout est si serré que la discussion ne devient intéressante que lorsque tu auras indiqué les dimensions précises du terrain. Alors on pourra discuter du positionnement exact de la maison. Cela permettrait une répartition judicieuse, et ensuite on pourra voir ce qui reste d'argent.

Ah là là ! Qu’est-ce qu’ils vous ont raconté comme bêtises ?

Ton tampon est déjà à –35k€ avec ce qui est indiqué. Ce qui n’est pas indiqué vient encore s’ajouter.
À quoi te sert une pompe à chaleur air-air ? Tu as une idée de la consommation électrique que ça engendre ? La installation PV ne t’aidera à rien si de fin novembre à fin février il tombe seulement 10-20 %. Ça suffit tout juste pour la charge de base et éventuellement l’eau chaude. Le chauffage est alors complètement exclu ! Tu peux aussi éteindre le réservoir pendant 3 mois car il ne se remplit pas et tu consommes tout directement.

Je ne veux même pas parler de la disposition ! Tant de belles grandes surfaces au rez-de-chaussée et autant de n’importe quoi. Mon Dieu !

Avez-vous déjà regardé le niveau du terrain ? Ai-je bien compris qu'il y a plusieurs mètres de dénivelé entre les terrains ? Avez-vous une pente ?

Vous êtes-vous occupés des coûts annexes de construction ?

Pour commencer, en ce qui concerne uniquement la position de la maison sur le terrain, je vois en tout cas une entrée au nord-est (si le sud-est doit être évité, car c’est la zone de la terrasse).
J’ai joint deux positions possibles – selon la conformité au plan d’aménagement. Je ne comprends pas ta remarque « Baulinie im Nordwesten ». La ligne vers la rue est-elle une Baulinie (ce serait alors le sud-est) ou seulement une limite de construction ? Si c’est une Baulinie, la variante 1 ne fonctionnerait plus. Plus je la regarde, plus la variante 2 me plaît. La terrasse pourrait être au sud-ouest, légèrement prolongée vers le nord-ouest dans l’angle avec un endroit ombragé durant la journée et plus tard un beau soleil du soir – merveilleux !
(1)

(2)


Je vois l’entrée à l’est (ou au sud), pas au nord ou au sud. Pour le plan, il serait certes plus joli d’avoir l’entrée au nord, mais tu offres ainsi aux facteurs, aux artisans, etc. une vue directe sur tout ton terrain. Avec une entrée à l’est, la partie nord-ouest du terrain reste « privée » et bénéficie parallèlement d’un très beau soleil du soir.
L’« angle » dans le jardin pourrait être utilisé par un garage « créatif », donc conçu librement, pas un garage préfabriqué, par exemple comme rangements pour vélos ou coin atelier.

Pour le plan : avec la surface relativement faible, je renoncerais à des fantaisies comme une galerie. Est-ce que deux étages complets sont prévus (Streif Haus Haus Stadtvilla) ou 1,5 étages ?
Si je regarde Streif Haus Haus WD1000 comme modèle de base, je tournerais la maison de sorte que l’entrée soit au nord-est, que la disposition des pièces au rez-de-chaussée soit inversée (buanderie et douche au nord) et au premier étage je laisserais ainsi (chambre d’enfant au sud, chambre parentale au nord-ouest, salle de bains au nord-est). Le nord-ouest sera aussi chez vous le coin le plus calme (distance à la rue).
Une chambre d’enfant au sud a du sens – les enfants veulent de la lumière et aussi parfois voir ce qui se passe dans la rue.

Êtes-vous liés à Streif Haus Haus ? Une variante de la maison Bien-Zenker Evolution pourrait peut-être bien convenir au terrain – par exemple l’Evolution Stuttgart ou l’EVOLUTION 134 V4.