Maison jumelée, équipements haut de gamme : Les coûts supplémentaires sont-ils corrects ?

Nous savons tous qu'il faut en fait payer la taxe sur les droits de mutation immobilière sur tout. L'architecte le sait aussi, mais il a dit que jusqu'à présent, cela a toujours fonctionné en ne payant que sur le terrain. Le terrain est géré par un agent immobilier complètement différent. Et il ferait aussi en sorte que nous commencions la construction de la maison décalée dans le temps, c’est-à-dire bien plus tard que l’achat du terrain.

Je ne parierais pas là-dessus à ta place. Le service des impôts n’est pas bête.

Sinon, tu devrais prendre à cœur la réponse de l'expert en construction. 230 000 € pour une maison de 140 m² avec cave – cela n’a certainement pas grand-chose à voir avec un équipement haut de gamme.

Donc, le terrain d'environ 460 m² coûte 60000 €, ce qui est vraiment bon marché dans notre région (Mannheim), même s'il ne fait pas partie de Mannheim. C'est une petite ville sur la Bergstraße. La valeur au sol pour la rue est en fait de 210 €/m², donc ici nous sommes encore moins chers.

OK - ici, tu devrais te demander pourquoi ce terrain est vendu à plus de 35 % en dessous du prix réellement réalisable.
Je veux dire : 96 600 euros (210 * 460 m²) contre 60 000 euros.

Suis impérativement la recommandation de AVANT l'achat du terrain et fais réaliser une étude du sol, surtout compte tenu du ruisseau à proximité.

Dans le pire des cas, le sol contient de l'eau de percolation / une nappe phréatique ou de l'eau sous pression, et vos coûts seraient dans une toute autre dimension. Ensuite, tu pourras décider si tu souhaites supporter ces coûts supplémentaires élevés ou abandonner le terrain.

Bonjour,

Que veut-on dire par remblayage ? Je sais seulement qu’il a dit : La terre excavée peut être utilisée pour niveler le jardin.

On construit avec une cave, ce qui signifie que la fouille + la zone de travail doivent être excavées et la terre entreposée. Cela devrait représenter chez toi environ 300 mètres cubes de terre incluant la couche arable ; la couche arable devant être enlevée en premier et stockée séparément.

Dès que la cave est terminée, la zone de travail doit être "remblayée" et compactée.

La possibilité de stocker les déblais sur le terrain dépend à la fois de la présentation de l’étude de sol ainsi que du profil général du terrain et, le cas échéant, il faut aussi qu’il y ait de la place disponible. Cette décision devrait impérativement être prise avant que ton garage soit construit.

Mais la moitié est déjà construite depuis un an, des "coûts supplémentaires de fondation" peuvent-ils quand même apparaître ?

Bien sûr. Par exemple, si le voisin a construit sans cave, tu dois soutenir sa maison – ou s’il y a une veine d’eau sous la moitié de ton terrain, sous le gazon se trouve de l’argile, et... et... et.

Est-ce que chaque maison avec cave est un bâtiment de 3 étages ???

Non.

Quelle valeur du vitrage à poser incluant le cadre est visée ?

Valeur U.

On passe du salon à ta terrasse, on descend quelques marches (1,5 m) et on se trouve dans le jardin avec vue sur la forêt

Je m’en doutais déjà. Ainsi, le balcon limite l’éclairage naturel du sous-sol.

Chaque mur n’est-il pas recouvert d’un système d’isolation thermique extérieure ??

Non.

La maison doit être isolée d’une manière ou d’une autre.

Non.

Je suppose que la durée de construction est de 16 semaines tout compris.

Cela ne te semble-t-il pas un peu trop court ?

Cordialement, expert en construction

Je vais essayer de donner quelques indications sur plusieurs points :

Il veut essayer d’obtenir un rapport géotechnique, y compris concernant le sol forestier, d’ici vendredi.
Mais une moitié est déjà là depuis un an, des "coûts supplémentaires de fondation" peuvent-ils malgré tout survenir ?

Je ne crois pas que l’architecte puisse te présenter un rapport géotechnique spécialement pour ce terrain. Cela aurait dû être réalisé avant la vente prévue. Mais pourquoi le vendeur se chargerait-il de frais qui ne concernent que l’acheteur futur ?

La réalisation d’un rapport géotechnique ne se fait généralement pas en 3 jours.
Une entreprise vient, réalise plusieurs forages (2 ou 4), analyse la nature du sol / son humidité et en tire les conclusions appropriées. Cela prend plusieurs jours.
Si l’architecte te présente un rapport géotechnique du voisin – cela pourrait donner une indication, mais la nature du sol et surtout l’écoulement d’eau peuvent varier sur plusieurs mètres entre deux parcelles.

Eaux de ruissellement ? Aucune idée. Il semblerait qu’il n’y ait pas eu de montée du cours d’eau.

Bien sûr, les eaux de ruissellement / nappes phréatiques ou semblables peuvent être liées au cours d’eau. De plus, il est évident que plus on s’approche du ruisseau, plus le sol est humide.
Cependant, les eaux de ruissellement / nappes phréatiques peuvent aussi apparaître sur des terrains sans plan d’eau à proximité. Chez nous, de l’eau a été trouvée à 80 cm de profondeur lors d’un forage (on pouvait en plus entendre un plouf en y jetant un petit caillou). Notre terrain se trouve à environ 50 m au-dessus de la rivière et aucun plan d’eau n’est proche.
Seul un rapport géotechnique pourra te donner des précisions à ce sujet (mais pas une sécurité absolue) – à mon avis, c’est un point absolument nécessaire pour tout terrain constructible.

Tu sors du salon sur ta terrasse, tu descends quelques marches (1,5 m) et tu te trouves dans le jardin avec vue sur la forêt

Coûts supplémentaires pour la réalisation d’un escalier (environ 5 à 10 k€ estimés).

Est-ce que tous les murs sont recouverts d’un isolant thermique par l’extérieur ?
La maison doit être isolée d’une manière ou d’une autre.

Non. Les maisons construites par exemple avec Ytong, briques creuses (éventuellement remplies), briques Poroton, etc., ne nécessitent généralement pas d’ITE ("coque plastique"). (Corrigez-moi si je me trompe)

Je suppose que la durée de construction est de 16 semaines tout compris.
Mais je peux demander confirmation.

16 semaines incluant le séchage, c’est très optimiste.
Chez nous, la construction jusqu’à l’emménagement a duré 6 mois incluant le séchage, et c’était déjà très rapide.
Chez des amis, la construction a été terminée en environ 4 mois – j’espère pour eux qu’ils ne découvriront pas par la suite de mauvaises surprises à cause d’un séchage insuffisant.

Pourquoi le terrain est-il en dessous de la valeur officielle du sol ? Je ne sais pas. Peut-être parce que c’est une lacune à bâtir ?
Ou parce que le propriétaire n’a pas réussi à le vendre... ça peut aussi être.

Et c’est précisément ici que tu devrais te demander : Pourquoi le propriétaire n’a-t-il pas réussi à s’en débarrasser ? Quelle en est la raison ? À mon avis, ce n’est probablement pas à cause de la lacune à bâtir. Comme tu as écrit, le prix du terrain constructible y est 38 % plus élevé. La demande existe dans votre région. Si c’était à cause de la situation à l’intérieur du village, un rabais de 5 à 10 % devrait suffire à compenser cet inconvénient.
La seule raison à laquelle je pense serait une contrainte absolue du propriétaire précédent, le poussant à vendre au plus vite (paiement des héritiers, surendettement, etc.).

Salut à tous... donc comme je l'ai dit, je vais essayer demain de faire répondre toutes les questions de l'architecte.

Avez-vous d'autres questions que je devrais absolument poser ???

Si ça marche, je posterai toutes les réponses demain (Könnte aber Zeitlich knapp werden, da ich ne Weihnachtsfeier hab )

pfiou, un sacré dossier. Mon conseil ... si vous êtes vraiment intéressés par le terrain et le bien, faites appel à un expert indépendant qui vérifiera toutes les déclarations, le terrain et l’offre.
Les déclarations ne me semblent pas très sérieuses. Les prix indiqués sont parfois majorés de 50 %.
Ne précipitez rien !!! Les coûts d’un « mauvais » terrain peuvent exploser. Même avec une étude de sol, il n’y a aucune garantie à 100 % qu’aucun coût supplémentaire n’apparaisse. Beaucoup de choses ne deviennent claires qu’une fois les travaux de terrassement commencés.
Parlez avec la mairie, le terrassier local, les voisins, un ingénieur structure local et un architecte local pour savoir ce qu’il en est.

Bonne chance

Le prix final se situera probablement entre 350 000 EUR et 400 000 EUR.
Encore une chose sur le sujet Kfw55, la ventilation contrôlée des logements, etc. Réfléchissez bien pour savoir si cela en vaut vraiment la peine ! D’un point de vue économique, cela n’a probablement guère de sens !! Rien que Kfw 70 exige certainement des coûts supplémentaires qu’il faut examiner de près. Pour comprendre tout cela, il faut beaucoup de patience et les bons spécialistes (pas des conseillers ou des vendeurs !)