Projet de financement réaliste ?

Salut la communauté,

jusqu'à présent, j'étais toujours un simple lecteur silencieux du forum, mais maintenant j'ai quand même une question ou plutôt, j'aimerais avoir un autre avis à ce sujet.

Situation:
Rénovation complète de la maison parentale, année de construction 1984. Actuellement 155m².

Je souhaiterais reprendre la maison et la "transformer" en une maison à 2 logements. Rez-de-chaussée pour les parents, 1er étage et combles pour ma femme et moi. La surface habitable après rénovation est de ~230m².

Nous avons maintenant fait établir différentes offres pendant 1 an et nous en sommes actuellement à environ 280 000 EUR pour tout. Maintenant commence pour nous le "grand" calcul.

Revenu net :
4500 € / mois excluant le 13e/14e/15e mois de mon côté, excluant 300 € par mois de sa part, car elle aide dans l'auberge de ses parents.

Pour la mensualité bancaire, nous serions à 1.250 EUR / mois. Cela n’est pour l’instant qu’une offre de la banque principale, nous allons en demander d’autres, mais il me fallait une première indication.

Apport personnel :
Malheureusement seulement 40.000 EUR

J’ai maintenant établi un plan de liquidités mensuel et j’ai ainsi simulé différents scénarios (chômage, enfant + congé parental).

Dans le plan, j’ai pris en compte notamment les éléments suivants :
- Charges annexes de la maison (dont assurances comme risques naturels, électricité (160 €/mois), eau, taxe foncière, ramoneur, fioul, frais d’entretien (0,50 cent/m²), etc.) ~816 €
- Coûts de la vie ~1.300 €
- Charges fixes de base (dont téléphone, redevance audiovisuelle, taxe/assurance voiture, entretien voiture, assurances privées, etc.) ~1100 €

Comme je décharge complètement mes parents par la reprise, et qu’ils n’auront plus aucun coût pour la maison à partir de ce moment, ils seraient prêts à me verser chaque mois une sorte de "loyer". Pour l’instant, ils ont évoqué entre 500 et 800 €. Je compte avec 500 EUR et avec 0 EUR.

Dans la planification de trésorerie, j’arrive, incluant ce loyer, à presque tous les scénarios au-dessus de zéro. Seuls les scénarios où je deviendrais au chômage, ou qu’elle ne travaillerait plus du tout après le congé parental avec un enfant, nous placeraient en dessous. Des enfants sont prévus, mais seulement dans 3-4 ans.

Au début, mon instinct disait "oui". Puis on lit, lit et lit... on devient un peu confus et maintenant on doute. Mon banquier dit "aucun problème", mais mon plan de liquidités dit que cela pourrait être assez fragile. Qu’en pensez-vous - sans engagement ?

Si vous avez encore des questions, n’hésitez pas.

Cordialement

Flo

280.000€ pour la rénovation d'une maison de 30 ans ?
Est-ce qu'une bombe a explosé là ? Qu'est-ce qui va encore s'ajouter en extension / surélévation ?
À part ça, je vois ça financièrement clairement dans le vert avec ton revenu. Le chômage est un risque difficilement amortissable pour chacun, sinon personne ne devrait plus acquérir de propriété.
La maison est-elle remboursée et peut-elle être hypothéquée ?

Je pense à ce sujet - sans aucune obligation - que tu as bien fait tes devoirs et qu'on ne peut pas sécuriser ou éviter toutes les éventualités dans la vie.

N'oublie pas que les [Mieteinnahmen] sont soumis à l'impôt sur le revenu et engendrent un certain niveau d'effort.

Je ne vois absolument aucun problème financier *daumenhoch*

280 000 € pour la rénovation d'une maison de 30 ans ?
Est-ce qu'une bombe a explosé là-dedans ? Qu'est-ce qui va encore s'ajouter en termes d'agrandissement / surélévation ?
Mis à part cela, je vois clairement que c’est financièrement dans le vert avec ton revenu. Le chômage est un risque difficilement amortissable pour chacun, sinon personne ne pourrait plus acquérir de propriété.
La maison est-elle remboursée et peut-elle être hypothéquée ?

Donc toutes les fenêtres seront remplacées - actuellement elles ne sont vitrées qu'en simple vitrage. De plus, les fenêtres à l’étage seront au ras du sol. La maison aura trois nouvelles portes d’entrée (2 pour l’intérieur, puisqu’il doit y avoir des appartements séparés, et une nouvelle porte principale). Le couloir actuel sera rénové, car la cage d’escalier sera prolongée de l’étage vers les combles. À l’étage, 3 murs seront enlevés, un devra en plus être soutenu par une poutre en acier. Le grenier sera complètement aménagé à neuf. La volige actuelle pourra heureusement être utilisée pour l’isolation. À l’étage, une salle de bain et des raccordements seront ajoutés. Comme il y aura plus d’eau à l’étage, la descente d’eaux pluviales actuelle ne suffira plus et devra être agrandie. Dans les combles, on posera une nouvelle chape sèche, car il n’y a pour l’instant que des panneaux de bois. Dans les combles, on travaille en construction légère, il y aura derrière les plaques de plâtre des panneaux de bois pour que l’on puisse y planter un clou :)

À l’époque, on avait conçu le circuit d’eau (pour une raison quelconque) à l’envers. Autrement dit, l’eau chaude montait d’abord vers le haut. Il faut 2 à 3 minutes pour qu’elle arrive en bas. Cela sera désormais séparé, avec un minimum de nouvelles canalisations au rez-de-chaussée. Le compteur électrique (qui serait dans l’appartement du bas) sera installé dans la chaufferie et divisé (rez-de-chaussée & étage + combles) pour une facturation claire. Comme l’ancienne chape sèche à l’étage est complètement inégale, elle sera aussi renouvelée.

Les 280 000 € incluaient également les coûts d’aménagement intérieur. C’est-à-dire les sols, les carreaux, tous deux avec les frais de main-d’œuvre inclus. Cependant, nous allons réduire les sols et les poser nous-mêmes. Sont aussi compris 2 poêles à palettes avec raccordement ainsi que l’ajout d’une terrasse-balcon depuis l’étage. Pour toutes les mesures, nous avions des devis allant de la lune (600 000 €) à celui actuel, que nous jugeons le plus réalisable.

Au mètre carré, les coûts de rénovation s’élèveraient à 1 217 €.

Je pense, de manière tout à fait informelle, que tu as bien fait tes devoirs et qu’on ne peut pas tout sécuriser ou éviter dans la vie.

Sache que les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et génèrent un certain niveau de charge.

Ok, je vais encore me renseigner à ce sujet. Bon, si j’ai fait « tous » les devoirs, je ne sais pas. J’ai essayé de trouver un compromis d’une manière ou d’une autre. Avec des informations issues de dizaines de forums, d’opinions et de littérature spécialisée, j’étais « plein » à un moment donné. Au début on se dit « oui, ça va », mais maintenant ça fait vraiment beaucoup et je ne sais pas si j’ai pu tout étudier correctement à 100 %. Mais j’ai fait et fais de mon mieux. On ne veut pas se lancer « juste comme ça ».

Mon autre plan serait aussi de mettre de côté au début les revenus supplémentaires issus du 13e/14e/15e mois et de l’activité accessoire, que je n’ai pas encore pris en compte dans le calcul. Une sorte de « fonds d’urgence ». Environ 20 000 €. Ensuite, je ferai passer les revenus supplémentaires vers des remboursements anticipés.

Oui, la maison est déjà payée par mes parents et ils me la transféreraient complètement. L'hypothèque serait réinscrite. Cela m'a été recommandé par plusieurs parties afin de faire une "coupure" propre.