Planification préliminaire par l'architecte puis mise en appel d'offres ?

Ok, je comprends. Jusqu’à présent, nous n’avons encore rien. Nous hésitons entre choisir une entreprise de construction sans comparaison et la voie avec un architecte et une comparaison d’offres. Si nous optons pour la voie avec un architecte, nous commanderions de toute façon jusqu’à la phase de prestation 4, si cela n’a pas de sens, au moins jusqu’à la phase de prestation 7. Cependant, cela coûte déjà 20-25 TEUR. Je comprends parfaitement que ce soit bien sûr le plus judicieux de commander au mieux jusqu’à la phase de prestation 8, mais il faut aussi garder un œil sur les coûts et cette voie coûterait sûrement 40 TEUR, je pense maintenant. Donc soit on renonce à une comparaison d’offres pour économiser les coûts, soit on dépense 40 TEUR. À mon avis, il est douteux qu’on soit alors moins cher dans l’ensemble après une comparaison d’offres ? Ou y a-t-il une autre possibilité que je ne vois peut-être pas ?

Bonjour Fabian,

nous devions prendre la même décision, à l’époque nous avons seulement fait réaliser l’avant-projet et la planification d’autorisation par nos architectes. Avec notre projet, nous avons ensuite consulté différentes entreprises et fait établir des offres dans le système du fournisseur. Nous n’avons pas seulement comparé les prix, mais aussi si l’entreprise nous convenait (depuis combien de temps sur le marché, d’où viennent les artisans, durabilité, etc.). Pour les quelques entreprises restantes, nous avons fait affiner les offres, les avons examinées avec notre architecte, puis avons choisi un prestataire avec le plus de cases vertes et un prix adapté. Nous avons dû faire quelques compromis, mais ainsi nous évoluons dans un système maîtrisé par nos constructeurs de maisons. Avec les phases de prestations 1 à 8 et la mise en concurrence, tu obtiens sûrement exactement ce que tu veux, mais il faut aussi savoir précisément ce que tu veux. Et tu dois espérer trouver une entreprise qui veuille et surtout puisse réaliser cela (et à quel prix).
Tout cela nous semblait trop incertain, c’est pourquoi nous avons trouvé la voie du gu avec prix fixe plus sûre. Notre architecte est cependant toujours présent en tant qu’accompagnateur de chantier.

Je compare cela à l’achat d’une voiture. Soit je fais construire une voiture entièrement selon mes souhaits, soit je regarde quelques fabricants, me fais configurer une voiture chez eux et prends ce qui me plaît le plus et ce que je peux payer.

Je comprends parfaitement que la meilleure chose soit bien sûr de mandater au moins jusqu’à la phase de performance 8, mais il faut aussi garder un œil sur les coûts et cette option coûterait sûrement 40 000 EUR, je pense.

Tu partages cette erreur de raisonnement avec des milliers d’autres maîtres d’ouvrage chaque année. Elle est si populaire parce qu’elle semble a priori logique. Et elle le reste (logique malheureusement pas, mais populaire), parce que d’une part, presque personne ne construit deux maisons pour, après analyse des résultats, conserver celle issue de la démarche la plus économique. Et d’autre part, parce que les personnes qui ont choisi la voie moins intelligente connaissent des personnes qui ont procédé de même et sont satisfaits du résultat. Pourtant, moi et beaucoup d’autres conseillers indépendants en construction sommes heureux pour les maîtres d’ouvrage à qui nous avons pu montrer à temps la voie plus intelligente.
Si tu lis mon plan de construction de maison, y compris les nouveaux « chapitres », tu vas bientôt comprendre qu’on ne peut pas seulement suivre ce chemin « comme ça et pas autrement », mais aussi le varier ou même le parcourir par morceaux. La « version par défaut » de mon plan de construction de maison est destinée à ceux qui voulaient de toute façon réserver les phases de performance 1 à 8 auprès d’un architecte. Ces lecteurs apprennent de mon concept « seulement » 1. la répartition du contrat d’architecte en trois tranches, et 2. l’astuce avec la phase de repos de la pâte et le réglage fin. Ceux qui auraient mandaté un architecte seulement jusqu’au permis de construire (donc phases de performance 1 à 4) apprennent en plus 3. la magie de l’outil de contrôle des coûts de la phase 5 et 4. (même s’ils veulent toujours omettre le module C et ne penser qu’à passer la mission de l’architecte des phases 1-4 aux phases 1-5), rien qu’avec ce stratagème à écarter de la liste des candidats les architectes dont met en garde. Un signe non absolu, mais assez sûr, des architectes médiocres en respect du coût est leur limitation à la mission des phases 1 à 4.

Donc soit on renonce à une comparaison d’offres pour économiser les coûts, soit on dépense 40 000 EUR. À mon avis, il est douteux qu’après une comparaison d’offres on soit encore moins cher dans le package global ? Ou y a-t-il une autre possibilité que je ne vois peut-être pas ?

Si j’interprète correctement cette partie de ton erreur de raisonnement, tu crains que le chemin vers une comparaison des coûts plus précise génère des frais supplémentaires « honoraires » (assurés) qui effacent le succès éventuel d’une comparaison de prix. Mais, d’une part — même si je devrais t’accorder qu’au premier abord cela semble logique — c’est plutôt « l’inverse qui est vrai », et d’autre part il y a encore une autre erreur dans ce raisonnement. Et c’est par celle-ci que je commence : en effet, tu peux aussi engager ces prestations de conseil auprès de plusieurs autres conseillers indépendants / « parties aux intérêts du maître d’ouvrage » pour toi, en plus de l’architecte, et bien sûr aussi à d’autres conditions honoraires que celles classiques selon le tableau HOAI.
Mais même selon ce dernier je peux t’assurer que l’architecte vaut la peine dans la « grande » mission. Et ce, parce que l’architecte fait ses preuves dans la « deuxième mi-temps » (phases 5 à 8). Alors que la « première mi-temps » jusqu’au permis de construire constitue 27 points pourcentage de l’honoraire (« selon le tableau »), la deuxième en compte 71, et parmi ceux-ci, 25 points pour la phase 5 presque autant que toute la première mi-temps réunie. Quiconque ne lit pas plus loin à ce stade doit être effrayé et persuadé, oui bien sûr, que c’est horriblement cher, comme le héros dit joliment, « verni cher ».
Cependant, à ce moment du voyage il faut changer de lunettes : là où les 27 points pour les phases 1 à 4 étaient des dépenses inévitables, les 46 points pour les phases 6 à 8 sont un investissement, et les 25 points entre les deux pour la phase 5 sont même autoporteurs.

Cela signifie pour toi que si tu ne te considères pas comme un gagneur plus que moyen, tu peux aussi suivre la meilleure voie en une variante : soit phases 1 à 3 (en deux tranches contractuelles !) avec l’architecte, phase 4 d’une façon que tu dois discuter individuellement avec un conseiller indépendant, phases 5 à 7 avec un spécialiste des appels d’offres, et phase 8 par exemple avec un expert en construction accompagnant. Mais se faire rouler par un entrepreneur général par peur des coûts de comparaison d’offres serait en tout cas une erreur. Car une chose est certaine : de cette manière, l’entrepreneur général fait de tout ce qui se trouve au-dessus de ta signature un chèque en blanc. Il est encore meilleur là-dedans que pour empiler des pierres. Là-dessus, « Pronto Salvatore » pourrait apprendre quelque chose.

Je le compare à l’achat d’une voiture. Soit je me fais construire une voiture entièrement selon mes souhaits, soit je regarde quelques fabricants, me fais configurer une voiture et prends celle qui me plaît le plus et que je peux payer.

L’option de la « maison catalogue » est aussi dans de nombreux cas une bonne alternative, au moins pour une famille « normale » 2 adultes 2 enfants avec un terrain qui, selon la règle du sous-sol 11ant, n’exige pas de sous-sol. Et là aussi on peut demander conseil, notamment aussi à l’architecte — ce dernier n’est pas utile uniquement pour un projet individuel.

Donc, si je ne veux pas passer par l’architecte pour tout le processus complet et ne pas répartir le processus sur 4 interlocuteurs, la meilleure approche serait alors celle de os24länger. Il faut juste trouver un architecte qui compare les offres de différentes entreprises de construction, même si elles ne sont parfois pas comparables en raison des différentes exécutions, et qui assure également le suivi de chantier, même s’il n’a pas planifié l’exécution. C’est exact ?

Il suffit de trouver un architecte qui compare les offres de différentes entreprises de construction, même si elles ne sont pas toujours comparables en raison de réalisations différentes, et qui assure aussi le suivi de chantier, bien qu'il n'ait pas conçu l'exécution. C'est bien ça ?

Le conseiller expert neutre vis-à-vis des fournisseurs peut tout à fait (mais ne doit pas nécessairement) être un architecte, oui. Et un architecte n'est pas compétent à cet égard uniquement s'il est lui-même l'auteur du projet de la maison, encore une fois oui. Ce qui est important, également bien identifié, c'est la comparaison active, c'est-à-dire qu'un expert partisan pour toi établit la référence de comparaison. Une telle création "propre" de la référence de comparaison requiert un investissement en temps significativement moindre tout en conservant la même qualification professionnelle du comparateur ou de l'assistant de comparaison. Même qualification = même tarif horaire avec un emploi du temps nettement réduit signifie en fait des coûts effectifs plus bas pour la réalisation de la comparaison. Une comparaison passive (coûteuse et incomplète, consistant à comparer ce qui s'apparente à des pommes et des poires) n'est réalisée que par des fous ou par ceux qui veulent le devenir au plus vite.

Donc, si je ne veux pas passer par l’architecte pour tout le processus et ne pas répartir la procédure sur 4 interlocuteurs, la démarche de os24länger serait donc la meilleure.

C’est déjà assez proche de la démarche que je recommande (et pratique). Que tu doives répartir sur quatre interlocuteurs n’est pas certain : retirer les deux gros morceaux phase de prestation 5 et phase de prestation 8 et/ou la phase de prestation 6 et 7 de la partie rémunérée selon le tableau HOAI des prestations d’architecte ne signifie pas nécessairement confier à un autre architecte le rôle de contractant pour cela.

Dans mon cas (conseiller indépendant, pas architecte) et celui de nombreux collègues, c’est comme cela : pouvoir réaliser les phases de prestation 6 et 7, mais pas la phase 8 (pour laquelle je préfère aussi, uniquement en tant que « voie royale », l’auteur du projet et planificateur détaillé, mais j’estime aussi qu’un expert accompagnant le chantier est un bon choix). Plusieurs collègues proposent également la phase 8, mais à la place des phases 6 et 7 seulement la comparaison passive de la description des prestations de construction, à mon avis moins habile.