आर्किटेक्ट के माध्यम से प्रारूप योजना और फिर निविदा?

ठीक है, मैं समझ गया। अभी तक हमारे पास कुछ भी नहीं है। हम अभी एक बिना तुलना के निर्माण कंपनी चुनने और आर्किटेक्ट के साथ और ऑफर तुलना करने के बीच निर्णय ले रहे हैं। यदि हम आर्किटेक्ट के साथ चलते हैं, तो हम वैसे भी चरण 4 तक काम देंगे, अगर वह उचित नहीं है, तो कम से कम चरण 7 तक। हालांकि, इसका खर्च भी पहले से ही 20-25 हजार यूरो है। मैं पूरी तरह से समझता हूँ कि सबसे बेहतर होगा चरण 8 तक काम देना, लेकिन लागतों पर भी ध्यान रखना आवश्यक है और यह तरीका निश्चित रूप से लगभग 40 हजार यूरो खर्च करेगा, मुझे अब लगता है। तो या तो लागत बचाने के लिए ऑफर तुलना से बचा जाता है या फिर 40 हजार यूरो खर्च किए जाते हैं। मेरी राय में यह प्रश्न उठता है कि क्या ऑफर तुलना के बाद कुल मिलाकर कीमत और भी कम हो सकती है? या कोई और विकल्प है जो मैं शायद नहीं देख रहा हूँ?

हैलो फ़ैबियन,

हमें भी वही निर्णय लेना पड़ा था, हमने तब केवल हमारे आर्किटेक्ट्स से ड्राफ्ट और अनुमोदन योजना बनवाया था। अपने ड्राफ्ट के साथ हम विभिन्न कंपनियों के पास गए और प्रदाता के सिस्टम के भीतर ऑफ़र बनवाए। फिर हमने केवल कीमत तुलना नहीं की बल्कि यह भी देखा कि कंपनी हमारे लिए उपयुक्त है या नहीं। (बाजार में कितने समय से है, कामगार कहाँ से आते हैं, स्थिरता, आदि)। जो कुछ कंपनियाँ बचीं, उनके ऑफ़र्स को हमने परिष्कृत करवाया और अपने आर्किटेक्ट के साथ मिलकर जांचा, फिर उस प्रदाता को चुना जिसके पास सबसे अधिक हरे टिक थे और जिसकी कीमत भी सही थी। इसलिए हमें कुछ कटौती करनी पड़ी लेकिन इसके बदले हम एक ऐसे सिस्टम में जा रहे हैं जिसे हमारे हाउस बिल्डर समझते हैं। कार्य चरण 1-8 और निविदा के साथ, आप उम्मीद करते हैं कि आपको ठीक वही मिलेगा जो आप चाहते हैं, लेकिन इसके लिए आपको ठीक से पता होना चाहिए कि आप क्या चाहते हैं। और आपको उम्मीद करनी होगी कि आपको ऐसी कंपनी मिले जो इसे लागू करना चाहे और खासकर कर सके (और किस कीमत पर)।
यह सब हमारे लिए बहुत अनिश्चित था, इसलिए हम एक निश्चित मूल्य के साथ जीयूटी के रास्ते को ज्यादा सुरक्षित मानते थे। हमारा आर्किटेक्ट अभी भी भवन पर्यवेक्षक के रूप में साथ है।

मैं इसे कार खरीदने से तुलना करता हूँ। या तो मैं अपनी पूरी इच्छा के अनुसार एक कार बनवाता हूँ, या कुछ निर्माताओं को देखता हूँ, वहां कार कॉन्फ़िगर करता हूँ और वह लेता हूँ जो मुझे सबसे अधिक पसंद आये और जो मैं भुगतान कर सकता हूँ।

मैं पूरी तरह समझता हूँ कि सबसे बेहतर होगा कि कार्यक्षमता चरण 8 तक आदेश दिया जाए, लेकिन लागतों पर भी ध्यान देना चाहिए और यह रास्ता निश्चित ही 40 हजार यूरो खर्च करेगा, मेरा ऐसा मानना है।

आपकी सोच की गलती हजारों अन्य भवन मालिकों के साथ समान है। यह इसलिए लोकप्रिय है क्योंकि यह सतह पर तर्कसंगत लगती है। और यह बनी रहती है (तर्कसंगत नहीं, लेकिन लोकप्रिय), क्योंकि सबसे पहले शायद ही कोई दो घर बनाता है ताकि परिणामों का विश्लेषण कर कीमत के हिसाब से बेहतर विकल्प चुना जा सके। और दूसरे, क्योंकि जो लोग कम समझदार तरीका अपनाते हैं, उनके परिचित भी ऐसा ही करते हैं और परिणाम से संतुष्ट रहते हैं। फिर भी मैं और कई अन्य स्वतंत्र निर्माण सलाहकार उन भवन मालिकों को देखकर खुश होते हैं जिन्हें हम समय रहते बेहतर रास्ता दिखा सके।
अगर आप मेरा घर बनाने का रोडमैप नए "अध्यायों" सहित पढ़ेंगे, तो आप जल्दी समझ जाएंगे कि इस रास्ते को केवल "ऐसे ही और अन्यथा नहीं" नहीं जाना जाता, बल्कि इसे परिवर्तित या भागों में भी अपनाया जा सकता है। मेरे घर बनाने के रोडमैप का "डिफ़ॉल्ट संस्करण" उन घर बनाने वालों के लिए है जो वैसे भी आर्किटेक्ट से कार्यक्षमता चरण 1 से 8 तक बुक करना चाहते थे। ये पाठक मेरे कॉन्सेपट से केवल 1. आर्किटेक्ट अनुबंध को तीन किस्तों में विभाजित करने और 2. आटा आराम और सही दिशा देने के टिप के बारे में सीखते हैं। जो आर्किटेक्ट से केवल निर्माण अनुमोदन (यानी कार्यक्षमता चरण 1 से 4) तक आदेश देते, वे इसके अलावा 3. कार्यक्षमता चरण 5 के लागत नियंत्रण उपकरण का जादू और 4. (यदि वे मॉड्यूल C को छोड़ना चाहते हैं और केवल कार्यक्षमता चरण 1-4 से 1-5 में अनुबंध के दायरे को बदलते हैं), केवल इस चाल से उन आर्किटेक्ट्स को जो चेतावनी देते हैं, उम्मीदवार सूची से बाहर कर सकते हैं। आर्किटेक्ट्स की एक निश्चित, हालांकि पूर्ण नहीं, लेकिन काफी विश्वसनीय पहचान जो लागत के प्रति असंवेदनशील हैं, उनकी सीमा कार्यक्षमता चरण 1 से 4 तक के अनुबंध में है।

तो या तो आप लागत बचाने के लिए प्रस्ताव तुलना से बचते हैं या 40 हजार यूरो खर्च करते हैं। मेरे विचार से यह संदिग्ध है कि प्रस्ताव तुलना के बाद भी कुल पैकेज में और सस्ता होगा? या कोई और तरीका है जो मैं शायद नहीं देख पा रहा हूँ?

अगर मैं आपकी सोच की इस भाग को सही समझ रहा हूँ, तो आप डरते हैं कि लागत की सटीक तुलना के रास्ते में (सुरक्षित) शुल्क अधिक खर्च होंगे, जो संभवतः मूल्य तुलना की सफलता को खत्म कर देते हैं। लेकिन सबसे पहले - मैं मानता हूँ कि सतह पर यह तर्कसंगत लगता है - "हालत उल्टी है", और दूसरे, इस सोच में एक और गलती भी छिपी है। और मैं वहीं से शुरू करता हूँ: आप यह सलाह कई अन्य स्वतंत्र / आपके लिए "भवन मालिक की पार्टी के पक्ष में" सलाहकारों से भी ले सकते हैं, आर्किटेक्ट के अलावा, और यह भी पारंपरिक HOAI टेबल शुल्क से अलग हो सकता है।
लेकिन इसी टेबल के अनुसार भी मैं आपको आश्वस्त करता हूँ कि आर्किटेक्ट की बड़ी सेवा (कार्यक्षमता) मूल्यवान है। खासकर इसलिए कि आर्किटेक्ट "दूसरे हाफ" (कार्यक्षमता चरण 5 से 8) में भुगतान करता है। जबकि "पहला हाफ" निर्माण अनुमति तक 27 प्रतिशत अंक के बराबर है ("तालिका अनुसार"), दूसरे हाफ में 71 प्रतिशत अंक होते हैं, जो कि कार्यक्षमता चरण 5 के लिए अकेले 25 प्रतिशत अंक है, लगभग पहले हाफ जितना। जो इस बिंदु पर और पढ़ना बंद कर देता है, वह निश्चित रूप से सोचता होगा कि यह तो बहुत महंगा होगा।
फिर भी इस यात्रा के इस बिंदु पर आपको दूसरे नजरिए से सोचने की जरूरत है: जहां 27 प्रतिशत अंक कार्यक्षमता चरण 1 से 4 के लिए अनिवार्य खर्च थे, वहीं 46 प्रतिशत अंक कार्यक्षमता चरण 6 से 8 के लिए निवेश है, और बीच के 25 प्रतिशत अंक कार्यक्षमता चरण 5 के लिए तो स्वयंआयazzo (self-supporting) हैं।

इसका मतलब है कि यदि आप खुद को "पर्याप्त बेहतर आय वाला" नहीं मानते, तो आप इस रास्ते को वैकल्पिक रूप में भी अपनाते हुए चला सकते हैं: कार्यक्षमता चरण 1 से 3 (दो अनुबंध किस्तों में!) आर्किटेक्ट के साथ, कार्यक्षमता चरण 4 किसी स्वतंत्र सलाहकार के साथ व्यक्तिगत चर्चा में, कार्यक्षमता चरण 5 से 7 किसी निविदा विशेषज्ञ के साथ, और कार्यक्षमता चरण 8 किसी भवन पर्यवेक्षक के साथ, उदाहरण के लिए। लेकिन केवल प्रस्ताव तुलना की लागत से डरकर किसी जीयू (जनरल कांट्रैक्टर) से बिना चेतावनी अपने आप को धोखा देना हर हाल में गलत होगा। क्योंकि एक बात निश्चित है: इस तरह जीयू आपके द्वारा दिए गए हस्ताक्षर से ऊपर के सभी कामों के लिए एक खाली चेक बना देता है। वह पत्थर जमा करने से भी बेहतर बेचना जानता है। यहाँ "प्रोंटो साल्वाटोरे" भी कुछ सीख सकता है।

मैं इसे कार खरीदने से तुलना करता हूँ। या तो मैं अपनी पूरी इच्छा अनुसार एक कार बनवाता हूँ, या मैं कुछ निर्माताओं को देखता हूँ, वहाँ जाकर एक कार कॉन्फ़िगर करता हूँ और जो मुझे सबसे अच्छा लगे और जो मैं खरीद सकूँ वो ले लेता हूँ।

"कैटलॉग हाउस" का रास्ता भी कई मामलों में एक अच्छा विकल्प है, कम से कम "साधारण परिवार" 2 बच्चे 2 वयस्क (2E2K) के लिए और एक ऐसे भूखंड के साथ, जिसे 11वीं तहखाना नियम के अनुसार तहखाने की जरूरत नहीं होती। और यहाँ भी परामर्श लिया जा सकता है, निश्चित ही आर्किटेक्ट से भी - वे केवल व्यक्तिगत डिजाइन के लिए ही नहीं होते।

तो अगर मैं पूरी प्रक्रिया आर्किटेक्ट के माध्यम से नहीं करना चाहता और इसे 4 संपर्कpersonen में वितरित नहीं करना चाहता, तो os24länger का तरीका सबसे बेहतर होगा। बस एक ऐसा आर्किटेक्ट ढूंढना होगा जो विभिन्न निर्माण कंपनियों के प्रस्तावों की तुलना करे, भले ही वे आंशिक रूप से विभिन्न निष्पादनों के कारण तुलना योग्य न हों, और जो निर्माण मार्गदर्शन भी संभाले, भले ही उसने निष्पादन की योजना न बनाई हो। सही?

बस एक आर्किटेक्ट ढूंढना होता है जो विभिन्न निर्माण कंपनियों के ऑफ़र की तुलना करे, भले ही कुछ ऑफ़र विभिन्न निष्पादनों के कारण आंशिक रूप से गैर-तुलनीय हों, और जो निर्माण की निगरानी भी करे, भले ही उसने निष्पादन की योजना न बनाई हो। सही?

उत्पादक-तटस्थ विशेषज्ञ सलाहकार निश्चित रूप से (लेकिन केवल जरूरी नहीं) एक आर्किटेक्ट हो सकता है, हाँ। और एक आर्किटेक्ट तभी सक्षम नहीं होता जब वह खुद घर के डिजाइन का निर्माता हो, फिर से हाँ। महत्वपूर्ण बात, जिसे आपने सही पहचाना है, सक्रिय तुलना है, अर्थात् ऐसा तुम्हारे पक्ष में विशेषज्ञ जो तुलना का मानदंड सेट करता है। इस तरह का "अपने द्वारा" तुलना मानदंड बनाना, तुलनाकार या तुलना सहायक की समान विशेषज्ञता के साथ, समान समय निवेश की तुलना में काफी कम समय लेता है। समान योग्यता = समान घंटे का वेतन लेकिन काफी कम समय लगाने से तुलना करने की लागत प्रभावी रूप से कम हो जाती है। निष्क्रिय तुलना (जटिल और अधूरी तुलना जैसे सेब और संतरे मिलाना) केवल पागल या जो जल्दी पागल होना चाहते हैं वे करते हैं।

तो अगर मैं पूरा रास्ता आर्किटेक्ट के माध्यम से नहीं जाना चाहता और प्रक्रिया को 4 संपर्क बिंदुओं में नहीं बाँटना चाहता, तो os24länger का तरीका सबसे अच्छा होगा।

यह मेरे द्वारा सुझाए गए (और अपनाए गए) तरीके के काफी करीब है। यह जरूरी नहीं कि आपको चार संपर्क बिंदुओं में बाँटना पड़े: कार्यकाल 5 और कार्यकाल 8 के दो बड़े हिस्से और/या कार्यकाल 6 और 7 जो HOAI तालिका के अनुसार आर्किटेक्ट सेवाओं के भुगतान वाले भाग से हैं, निकालना का मतलब जरूरी नहीं है कि दूसरे आर्किटेक्ट को इसकी जिम्मेदारी देनी पड़े।

मेरे मामले में (स्वतंत्र सलाहकार, आर्किटेक्ट नहीं) और कई सहकर्मियों के लिए ऐसा होगा कि वे कार्यकाल 6 और 7 कर सकते हैं, लेकिन कार्यकाल 8 नहीं (जिसके लिए मैं केवल "राजमार्ग" के रूप में डिजाइनर और डिटेल प्लानर को प्राथमिकता देता हूं, लेकिन निर्माण के दौरान विशेषज्ञों को भी एक अच्छा विकल्प मानता हूं)। कई सहकर्मी कार्यकाल 8 भी प्रदान करते हैं, लेकिन कार्यकाल 6 और 7 के बजाय केवल मेरे अनुसार कम कुशल निष्क्रिय निर्माण सेवा विवरण तुलना करते हैं।