Paiement du solde final et réception

nulle part il n’est question de §632.

Ce n’est pas nécessaire non plus.
Ce qui est déjà stipulé dans la loi n’a pas besoin d’être mentionné dans le contrat.
L’essentiel est que les exigences en découlant soient correctement mises en œuvre.
Si ce n’est pas encore fait : tu devrais lire le § 632a du Code de la construction.

La seule chose mentionnée dans le contrat avec 5 % est la garantie d’achèvement qui doit me être remise au début des travaux.
nulle part il n’est question de §632.

On ne peut pas juger « ton cas » – qui n’est toujours que partiellement révélé – sans les documents.
La garantie de sécurité de 3,5 % du début était bien mentionnée dans le contrat. Avant ton avocat, c’est TOI qui aurais dû lire le contrat avant de signer… on pourrait le penser…

Ta « garantie d’achèvement » est – probablement – la garantie de bonne exécution du contrat demandée dans le § 632a du Code de la construction en ta faveur.
C’est déjà bien !
MAIS : le moment « au début des travaux » serait trop tard ; la loi dit : à la première échéance (ce qui signifie simultanément).
Car : la garantie doit te protéger en cas d’insolvabilité de l’entrepreneur, sans qu’un état d’avancement correspondant soit atteint. Tu ne peux/ ne devrais donc pas exiger la garantie seulement au début des travaux.

Revenons à cette mystérieuse garantie de sécurité de 3,5 % (en faveur de l’entrepreneur) du début :
1. Qui paie les frais ? Les garanties coûtent 1 à 2 % du montant garanti…
2. Que dit ta banque à ce sujet ?
3. L’efficacité est discutable, voir ci-dessus. Cela n’a pas beaucoup de sens pour moi, car en tant que garantie d’exécution (ici : paiement) elle ne couvre en fait que le risque d’insolvabilité de ta part pour l’entrepreneur. Mais l’entrepreneur n’a pas si facilement accès à l’argent, voir plus haut # 11, si tu retiens de l’argent en raison de défauts, à la fin. On ne sait pas encore si elle doit éventuellement être utilisée comme moyen de pression de facto en cas de litige…
4. Elle est dans le contrat – ce qui est d’abord pénible. Mais rien de plus ne s’est passé ! Avec la réponse à la question 2., consulte ton avocat ou un autre. Il décidera alors comment vous vous adresserez à l’entrepreneur… Peut-être que l’entrepreneur sait très bien construire – seulement les contrats ne fonctionnent pas encore très bien…
5. D’ici là, informe-toi un peu sur Internet sur les garanties, contrat d’entreprise & co… Mais attention aux demi-vérités dangereuses.

Bonjour expert en construction, bonjour SirSydom.
La seule chose qui figure dans le contrat avec 5 %, c’est la garantie d’achèvement qui doit m’être remise au début des travaux.
Nulle part il n’est question du §632.

Cherche sur Google "632a" et "brauchrechtsblog". Tu y trouveras de bonnes informations.

Comme le précédent intervenant l’a déjà écrit, cet article ne doit pas forcément être mentionné - l’important est que la garantie réponde aux exigences de cet article. On ne peut le dire qu’une fois que tu nous auras indiqué quand ta première échéance est due.

En effet, la garantie doit être remise AVANT le premier paiement. Par exemple, j’ai payé ma première échéance « à l’achèvement de la dalle », si c’est pareil pour toi, alors tout serait en ordre !

Parle avec ta banque pour savoir si elle accepte de faire une telle garantie (la DEVK, par exemple, ne le fait pas, tandis que la Sparkasse l’aurait fait, même gratuitement).

Bonjour.
Le plan de paiement est le suivant :
Pour une maison avec sous-sol, les échéances sont dues comme suit :
• 5,0 % à la remise de la demande de construction/déclaration de travaux ; au plus tard à l’obtention du permis de construire
• 10,0 % à l’achèvement de la dalle de fondation
• 10,0 % à l’achèvement de la dalle du sous-sol
• 10,0 % à l’achèvement de la dalle du rez-de-chaussée
• 10,0 % à l’achèvement des murs porteurs
• 20,0 % à l’achèvement de la charpente, de la couverture et des travaux de zinguerie (13 %) et à la pose des fenêtres (7 %)
• 9,0 % à l’achèvement de l’installation électrique brute (4 %) et de l’enduit intérieur (5 %)
• 5,5 % à l’achèvement de l’installation chauffage-sanitaire brute (3 %) et de la chape (2,5 %)
• 5,0 % à la livraison et à la pose du chauffage
• 7,0 % à l’achèvement de l’enduit extérieur ou du revêtement en briques
• 5,0 % à l’achèvement des travaux de carrelage (2,5 %) et à l’installation des équipements sanitaires (2,5 %)
• 3,5 % à l’achèvement prêt à la réception. En principe, une "mise en service" n’est possible qu’après le paiement complet.

Pour votre sécurité :
Caution d’exécution du contrat :
Une caution d’exécution du contrat de 5 % du montant total de la construction ou du prix fixe d’achat de la maison, délivrée par une compagnie d’assurance allemande, est incluse. Le maître d’ouvrage reçoit la caution d’exécution directement avant le début des travaux et doit la restituer à la remise/acceptation contre la remise des clés.

La demande de permis de construire a déjà été déposée il y a environ 6 semaines. La première facture est déjà arrivée.
Comme j’ai fait en sorte que la mention supplémentaire "avec délivrance du permis de construire" soit ajoutée pour le premier paiement, je n’ai pas encore payé.

La caution d’exécution du contrat est-elle la même chose que l’article §632 ? Si oui, je devrais retenir le paiement jusqu’à ce que j’aie cette garantie en main... n’est-ce pas ?
Je n’en ai pas encore parlé avec la banque.

L’entreprise de construction a écrit :
Si une caution n’est pas possible :
1. Modification de la formulation de la dernière échéance : au lieu de paiement après réception – paiement après achèvement prêt à la réception, mais avant la prise en charge par le maître d’ouvrage.
2. Paiement anticipé du montant sur notre compte épargne, semblable à un dépôt de garantie.

Le service comptabilité qui a écrit ces deux phrases a sans doute oublié que la première phrase est déjà inscrite dans le contrat sous : dernière échéance. (Celle-ci a été modifiée par le vendeur de "avec réception" à : "avec achèvement prêt à la réception. En principe, une "mise en service" n’est possible qu’après le paiement complet." - )

Je voudrais bien tout poster ici (le contrat sans noms) mais ce n’est sûrement pas autorisé.

tant que le contrat est anonymisé - je ne vois aucune raison dans le règlement du forum qui l’interdise.

Fondamentalement, une telle garantie n’est pas un drame vis-à-vis du MAÎTRE D’OUVRAGE.
Tu peux quand même simplement parler avec l’entreprise. Dis-leur que ton avocat a dit que cette clause est illicite et donc nulle - et vois ce qui se passe. S’ils insistent, il faudra que tu réfléchisses à changer d’entreprise, ou bien donner la garantie, ou modifier l’échéance de la dernière tranche.

Personnellement, si je voulais construire avec l’entreprise ET qu’elle ne veut pas renoncer à la garantie, je choisirais la voie 1) (ou veulent-ils alors 1 ET 2 ??).
Et parle avec ta banque pour savoir si et combien coûte une telle garantie, ainsi que sous quelles conditions elle paierait.
Un paiement anticipé sur un compte d’épargne, c’est clairement une blague. Ne fais pas ça.

Une remarque sur ton planning de paiement :
Comparé au mien, il est vraiment très chargé en début.
Jusqu’à l’achèvement du gros œuvre avec fenêtre je ne paie que 49%, toi déjà 65%.
Mais s’il reste acceptable, je ne peux pas juger.

• 3,5 % à la réception prête à l’usage. En principe, la « mise en service » n’est possible qu’après paiement complet.

Haha. N’oublie pas, c’est ton terrain. Et donc TA maison. C’est toi seul qui décides qui peut être sur ce terrain et y habiter. C’est-à-dire, si tu veux emménager dans ta maison sans avoir payé la dernière tranche - il ne peut rien y faire.

Mon impression sur l’entreprise est qu’elle veut réduire à zéro tes possibilités d’obtenir des réparations de défauts par retenue. Je ne trouve pas ça très sérieux.

Honnêtement - je trouve que ton avocat ne valait pas son argent, et même s’il était gratuit, il ne valait pas le temps. Est-ce vraiment un avocat en droit de la construction ??

Merci SirSydom.
Je suis tout à fait d'accord.
Mon avocat m'a été recommandé par le Bauherren-Schutzbund. Et sa spécialité est le droit de la construction.

Entre-temps, il a aussi écrit quelque chose à ce sujet, car je n'ai pas lâché prise :


Monsieur ....,

le droit issu de l'article § 632a découle de la loi et ne doit pas nécessairement figurer dans le contrat, tout comme vos droits en cas de vices, qui découlent aussi de la loi.
Je ne comprends donc pas tout à fait ce que vous entendez par « vous n’auriez pas signé le contrat en ayant cette connaissance » ???
Ce sont pourtant des dispositions en votre faveur! Et ce, indépendamment de ce qui est stipulé dans un contrat d'ouvrage.
Encore une fois : avec un contrat d'ouvrage, vous ne pouvez pas contourner ni exclure effectivement les règles légales vis-à-vis d'un consommateur final.
Cela n'est cependant pas punissable, bien que contraire à la loi, si un entrepreneur exige une garantie supplémentaire. Et d'après ce que je comprends, cela s'est produit seulement après la conclusion du contrat. Vous n'êtes pas obligé d'accepter cela. Je ne peux donc pas suivre votre argumentation.
J'ai examiné votre contrat à la lumière de la loi. Une introduction complète au droit des contrats d'ouvrage n'était pas prévue.
Je ne comprends pas non plus la prétendue « situation désagréable et embarrassante ». Vous ne payez que la prestation qui a effectivement été réalisée et dépourvue de défauts. Où est le problème dans cela ?

En réponse, j'ai écrit :
Bonjour Monsieur ....
La garantie demandée figurait déjà dans le contrat (§3, point 1).
Le formulaire à remplir ou à transmettre à la banque est arrivé seulement des semaines plus tard.
Que dois-je faire si l’entreprise de construction ne prend pas en compte le §632a, mais exige le premier acompte comme stipulé dans le contrat (§2) ?
Que dois-je faire si l’entreprise de construction insiste sur la garantie, car je l’ai signée ?
La garantie coûte non seulement de l’argent (frais de cautionnement), mais la plupart des banques refusent de signer une telle garantie.
Comme je l’ai dit, je suis profane et ne savais pas ce que cette garantie impliquait. Je pensais plutôt à une confirmation de financement.
La situation désagréable et embarrassante découle des situations évoquées ci-dessus avec l’entreprise de construction en face.
Cordialement

Puis la réponse de l’avocat :

Monsieur ....,
vous ne présentez pas au maître d’ouvrage la garantie indéfinie selon § 3, point 1, ni ne la concluez. Une confirmation de financement est suffisante. Votre banque a parfaitement évalué la situation juridique.
À la place, vous retenez sur la première tranche, et si elle n’est pas suffisante, aussi sur la suivante, un montant total de 5 % du prix de la construction. Peu importe que le maître d’ouvrage soit d’accord ou non. La loi vous donne ce droit et personne ne peut vous l’interdire.
Si l’entrepreneur refuse alors de fournir la prestation, il est en défaut et devient responsable des dommages et intérêts. Il se peut que vous ne fassiez pas une grande impression auprès du maître d’ouvrage, mais au final, il s’agit de vos droits.
Cordialement

Même le dimanche, l’avocat prend le temps de répondre aux e-mails...
J’ai dû lui arracher chaque information... vos infos étaient plus précises et détaillées que celles de mon avocat...

L’examen du contrat a eu lieu via mail et le résultat avec environ la moitié du texte de ce dernier message...

Eh bien, regardez donc, monsieur l'avocat s'est quand même un peu donné de la peine.
Que lui as-tu payé pour cette consultation ? Peu importe, s'il le propose, il doit aussi bien le faire.

Le mieux, c'est que tu as maintenant noir sur blanc de la part de ton avocat ce que tu dois faire. Avec une instruction d'action ! Autrement dit, si c'est finalement un mauvais conseil (mais je suis d'accord avec ton avocat, c’est-à-dire que je n’en vois pas !), il en est aussi responsable.

Maintenant, c’est à toi de parler calmement et posément, mais avec insistance, à ton entrepreneur en bâtiment. Pour cela, je te recommande un entretien en personne. Prends ta femme avec toi si tu es marié. Imprime les mails de l’avocat, et aussi de préférence le §. Le billet de blog auquel j’ai déjà fait référence, tu peux aussi l’emmener.

S’il ne veut pas, essaie de découvrir ce qui est vraiment en cause. Je ne peux pas imaginer que ce soit réellement un défaut de paiement du maître d’ouvrage... Peut-être qu’on trouvera une solution. Faire quelques petites concessions qui ne font pas mal peut éventuellement aider.

Bonne chance.