Pago de la cuota final y aceptación

no hay mención alguna al §632.

Tampoco es necesario.
Lo que ya está establecido en la ley no tiene que estar en el contrato.
Lo importante es que los requisitos se hayan implementado correctamente.
Si aún no lo has hecho: deberías leer el § 632a del Código de Construcción.

Lo único que aparece en el contrato con un 5 % es la garantía de finalización que se me debe entregar al inicio de la construcción.
no hay mención alguna al §632.

No se puede evaluar "tu caso" —que además solo se revela de forma fragmentaria— sin los documentos.
La garantía de seguridad del 3,5 % desde el principio sí estaba mencionada en el contrato. Antes de tu abogado, TÚ también deberías haber leído el contrato antes de firmarlo... uno pensaría...

Tu "garantía de finalización" es, presumiblemente, la garantía de cumplimiento del contrato a tu favor exigida en el § 632a del Código de Construcción.
¡Eso ya es algo bueno!
PERO: el momento "al inicio de la construcción" sería demasiado tarde; la ley dice: en el primer pago parcial (significa Zug-um-Zug, pago contra entrega).
Porque: la garantía debe protegerte contra la insolvencia del contratista, sin que se haya alcanzado el correspondiente estado de construcción. Por lo tanto, no puedes/debes exigir la garantía solo en el inicio de la construcción.

Volviendo a la sospechosa garantía de seguridad del 3,5 % (a favor del contratista) desde el principio:
1. ¿Quién paga sus costos? Las garantías cuestan entre 1 y 2 % de la suma garantizada...
2. ¿Qué dice tu banco al respecto?
3. La efectividad es cuestionable, ver más arriba. Además, para mí no tiene mucho sentido, ya que (como garantía de cumplimiento = aquí: pago) en realidad solo cubre para el contratista el riesgo de insolvencia de tu parte. El contratista no puede acceder tan fácilmente al dinero, ver arriba #11, si retienes dinero al final por defectos. Si se usará como herramienta de presión en caso de disputa... todavía no lo sabemos.
4. Está en el contrato, lo cual es primero molesto. Pero no ha pasado nada más. Con la respuesta del punto 2 ve a tu abogado o a otro. Entonces decidiréis cómo dirigíos al contratista... Tal vez el contratista construye muy bien, solo que con los contratos no termina de funcionar...
5. Hasta entonces, infórmate un poco en Internet sobre garantías, contratos de obra y demás... pero cuidado con los conocimientos superficiales y peligrosos.

Hola experto en construcción Hola SirSydom. Lo único que está en el contrato con un 5 % es la fianza de terminación que se me debe entregar al inicio de la obra. En ningún lado se menciona el §632.

Busca en Google 632a y brauchrechtsblog. Allí encontrarás bastante información.

Como ya escribió el usuario anterior, no es necesario mencionar obligatoriamente el §, lo importante es que la fianza cumpla con los requisitos del §. ¿Se cumple eso? Solo se puede decir cuando nos digas cuándo vence tu primer pago.

Porque la fianza debe entregarse ANTES del primer pago. Yo, por ejemplo, pagué mi primer cuota "al completar la losa de cimentación", si es así contigo, entonces todo estaría bien.

Habla con tu banco para ver si ellos hacen ese tipo de fianza requerida (la DEVK, por ejemplo, no la hace, en el Sparkasse sí era posible, incluso gratis).

Hola.
El plan de pagos es el siguiente:
Para una casa con sótano, las cuotas se deben pagar de la siguiente manera:
• 5,0 % con la entrega de la solicitud/denuncia de obra;
a más tardar con la concesión del permiso de construcción
• 10,0 % con la finalización de la losa de cimentación
• 10,0 % con la finalización de la losa del sótano
• 10,0 % con la finalización de la losa de la planta baja
• 10,0 % con la finalización de las paredes portantes
• 20,0 % con la finalización de la estructura del techo, cubierta y trabajos de hojalatería (13%) y la instalación de ventanas (7%)
• 9,0 % con la finalización de la instalación eléctrica en bruto (4%) y el enlucido interior (5%)
• 5,5 % con la finalización de la instalación de calefacción y fontanería en bruto (3%) y del solado (2,5%)
• 5,0 % con la entrega e instalación de la calefacción
• 7,0 % con la finalización del enlucido exterior o del revestimiento de ladrillo visto
• 5,0 % con la finalización de los trabajos de azulejos (2,5%) y la instalación de los objetos sanitarios (2,5%)
• 3,5 % con la finalización apta para la aceptación. En principio, la "toma de posesión para uso" sólo es posible después del pago completo.

para su seguridad:
Garantía de cumplimiento del contrato:
Se incluye una garantía de cumplimiento del contrato por el 5 % del importe total de la construcción o del precio fijo de compra de la casa, de una compañía de seguros alemana. El comprador recibe esta garantía directamente antes del inicio de la construcción y debe devolverla al momento de la entrega/aceptación mediante la entrega de llaves.

La solicitud de construcción ya fue presentada hace aproximadamente 6 semanas. La primera factura ya llegó.
Como logré que en el primer pago se añadiera el requisito "con la concesión del permiso de construcción", aún no he pagado.

¿La garantía de cumplimiento del contrato es lo mismo que el §632? Si es así, ¿no debería retener el pago hasta que tenga esa garantía en mis manos...?
No he hablado de esto con el banco todavía.

La empresa constructora escribió:
Si una garantía no fuera posible:
1. Cambio de la redacción de la última cuota: en lugar de "pago tras la aceptación", pago tras la finalización apta para aceptación, pero antes de la toma por parte del comprador.
2. Pago anticipado del importe en nuestra cuenta de ahorros, similar a un depósito de alquiler.

El departamento de contabilidad que escribió estas dos frases parece haber pasado por alto que la primera frase ya está así en el contrato bajo la última cuota. (Esta fue modificada por el vendedor de "con aceptación" a: "con la finalización apta para aceptación. En principio, la 'toma de posesión para uso' sólo es posible después del pago completo." - ).

Me gustaría publicar todo aquí (el contrato sin nombres), pero seguramente no está permitido

mientras el contrato esté anonimizado, no veo ninguna razón en las reglas del foro que lo prohíba.

Básicamente, una fianza así no es un drama para el GÜ.
Aun así, puedes simplemente hablar con la empresa. Diles que tu abogado dijo que esta cláusula es inadmisible y por tanto nula, y ve qué pasa. Si insisten, tendrás que plantearte si buscas otra empresa, o simplemente das la fianza o cambias el vencimiento de la última cuota.

Personalmente, si quisiera construir con la empresa Y esta no está dispuesta a renunciar a la fianza, elegiría la opción 1) (¿o quieren entonces 1 Y 2??).
Y habla con tu banco para ver si te darían una fianza, cuánto costaría y bajo qué condiciones pagarían.
Un pago anticipado en una cuenta de ahorro es una broma. No lo hagas.

Una observación sobre tu plan de pagos:
En comparación con el mío, es bastante pesado al principio.
Hasta la finalización de la estructura con ventana solo pago justo el 49%, tú ya el 65%.
Pero no puedo juzgar si aun así está bien.

• 3,5 % con la entrega lista para la aceptación. Básicamente, "tomar en uso" solo es posible después del pago completo.

Jaja. No olvides que es tu terreno. Y por tanto también TU casa. Solo tú decides quién se queda en esa propiedad y quién vive allí. Es decir, si quieres entrar en tu casa sin haber pagado la última cuota, él no puede hacer nada al respecto.

Mi impresión de la empresa es que quiere reducir a cero tus opciones para exigir la reparación de defectos mediante retención. No me parece muy serio.

Sinceramente, creo que tu abogado no valió su dinero, e incluso si fue gratis, no valió la pena su tiempo. ¿Es realmente un abogado especializado en derecho de la construcción?

Gracias SirSydom.
Lo veo igual.
Mi abogado me fue recomendado por el Bauherren-Schutzbund. Y su especialidad es el derecho de la construcción.

Mientras tanto, él también ha escrito algo al respecto, porque no desistí:


Estimado señor.....,

el derecho del § 632a surge de la ley y no tiene que estar en el contrato, al igual que sus derechos en caso de defectos, estos también se derivan de la ley.
Por eso no me queda claro a qué se refiere cuando dice que "no habría firmado el contrato con este conocimiento" ???
¡Esas son regulaciones a su favor! Y eso independientemente de lo que diga un contrato de obra.
Una vez más: Con un contrato de obra no puede usted eludir o excluir válidamente las disposiciones legales frente a un consumidor final.
Sin embargo, no es delito, aunque sí ilegal, que un empresario exija una fianza adicional. Y por lo que entiendo, esto ocurrió después de la firma del contrato. No está obligado a aceptarlo. Por tanto, no puedo seguir su argumento.
He revisado su contrato a la luz de la ley. No se prevé una introducción completa al derecho contractual de obras.
La supuesta "situación desagradable y desfavorable" tampoco me queda clara. Usted solo paga por la prestación que se haya realizado, siempre que esté libre de defectos. ¿Dónde está el problema?

A lo que respondí:
Buenos días señor...
La fianza solicitada ya estaba en el contrato. (§3 punto 1)
El formulario para rellenar o enviar al banco llegó semanas después.
¿Qué hago si la empresa constructora no acepta el §632a, sino que exige el primer pago parcial como dice en el contrato §2?
¿Qué hago si la empresa constructora insiste en la fianza porque yo la firmé?
La fianza no solo cuesta dinero (comisión del aval), sino que la mayoría de los bancos se niegan a firmar una fianza así.
Como dije, soy profano y no sabía qué implicaba la fianza. Pensaba más en una confirmación de financiación.
La situación desagradable y desfavorable surge de las situaciones mencionadas más arriba con la empresa constructora.
Atentamente

A lo que respondió de nuevo el abogado:

Estimado señor.....,
la fianza indefinida según §3 punto 1 no la presenta ni la cierra usted con el empresario. Una confirmación de financiación es suficiente. Su banco ha valorado correctamente la situación legal.
En cambio, usted debe retener del primer pago, si no es suficiente, también del siguiente, un total del 5% del importe de la obra. No importa si el contratista general está de acuerdo o no. La ley le concede ese derecho y nadie puede negárselo.
Si el empresario no quiere entonces ejecutar, incurre en mora y se hace responsable por daños y perjuicios. Puede que con ello no provoque entusiasmo en el contratista, pero al fin y al cabo se trata de sus derechos.
Atentamente

Incluso los domingos el abogado se toma tiempo para responder correos...
Tuve que sacarle todo con dificultad... vuestra información fue más precisa y detallada que la de mi abogado...

La revisión del contrato tuvo lugar a partir de ese correo y el resultado fue aproximadamente la mitad del texto de esta última publicación...

Mira, el señor abogado sí se ha esforzado un poco.
¿Cuánto le pagaste por esta consulta? No importa, si él la ofrece, debería hacerlo bien.

Lo mejor es que ahora tienes en blanco y negro de tu abogado lo que debes hacer. ¡Con instrucciones claras! Es decir, si al final esta es una mala asesoría (aunque estoy de acuerdo con tu abogado, o sea, no veo ninguna), él también sería responsable.

Ahora es tu tarea hablar con tu contratista de construcción de manera tranquila y serena, pero con firmeza. Para ello, recomendaría una conversación personal. Lleva a tu esposa si estás casado. Imprime los correos electrónicos del abogado y también, mejor, el §. También puedes llevar la entrada del blog a la que ya he hecho referencia.

Si él no quiere, intenta descubrir de qué se trata realmente. No puedo imaginar que se trate realmente de un impago por parte del AG... Quizás se encuentre un camino. Hacer algunas pequeñas concesiones que no duelan podría ayudar, posiblemente.

Mucho éxito.