尾款支付及验收

von §632 nirgendwo die Rede.

也不需要。
法律中已经规定的内容不必写入合同。
关键是这些要求是否被正确实施。
如果还没看过的话，你应该阅读一下《建筑法》第632a条。

Das einzigste wa im Vertrag mit 5 % steht, ist die Fertigstellungsbürgschaft die mir bei Baubeginn ausgehändigt werden soll.
von §632 nirgendwo die Rede.

“你的情况”——虽然一直只是零星透露——没有相关文件是无法评判的。
合同中提到的3.5%的安全保证金最初是有写的。在你找律师之前，你应该先看过合同才对……本该如此……

你的“完工保证金”很可能是《建筑法》第632a条要求的合同履约保证金，保护的是你的权益。
这就很好！
但：“在开工时”提供保证金就太晚了；法律规定是在第一次分期付款时（意即同步进行）。
因为保证金是为了保护你免受承包商破产的风险，即使工程尚未达到相应阶段。你不应该等到开工时才要求提供保证金。

回到一开始那个为承包商准备的3.5%安全保证金：
1. 谁承担相关费用？保证金费用通常是保证金额的1-2%……
2. 你的银行对此有何看法？
3. 有效性存疑，如上所述。对我来说，它意义不大，因为它（作为履约保证金=支付保证）实际上只是为了承包商转嫁你承担的破产风险。承包商并不容易拿到这笔钱，见上文第11点，如果你因为存在缺陷可能会扣钱。是否在纠纷中作为一种实际的施压手段使用……我们还不得而知。
4. 它已写入合同——这本来就让人头疼。但除此之外还没有别的事！拿着第2点的回复去找你的/其他律师。然后决定如何与承包商沟通……也许承包商确实能干活——只是合同那块还没弄明白……
5. 这期间你可以在网上多了解一些关于保证金、承揽合同等方面的知识……但要当心误导性半知半解的信息。

你好，建筑专家，你好，SirSydom。
合同中唯一写有5%的，是开工时应交付给我的完工担保。
合同里无任何关于第632条的提及。

你可以搜索632a和brauchrechtsblog，会找到不错的信息。

正如前面发帖人所说，不一定非得提到该条款，重要的是担保必须符合该条款的要求。是否符合，要等你告诉我们你的第一笔付款什么时候到期才能确定。

因为，担保必须在第一笔付款之前交付。以我为例，我的第一笔付款是在“地基完成时”支付的，如果你也是这样，那一切都没问题！

你可以和你的银行谈谈，看他们是否愿意提供这种要求的担保（比如DEVK是不做的，Sparkasse银行是可以的，甚至是免费的）。

你好。
付款计划如下：
对于带地下室的房屋，分期付款如下：
• 5.0% 在交付建筑申请/建筑通知时；最迟在获得建筑许可证时支付
• 10.0% 在完成地基板时支付
• 10.0% 在完成地下室顶板时支付
• 10.0% 在完成一层楼板时支付
• 10.0% 在完成承重墙时支付
• 20.0% 在完成屋架、屋顶覆盖和钣金工程（13%）及窗户安装（7%）时支付
• 9.0% 在完成电气初步安装（4%）和室内粉刷（5%）时支付
• 5.5% 在完成采暖和卫生设设施初步安装（3%）及水泥找平层（2.5%）时支付
• 5.0% 在供货并安装采暖设备时支付
• 7.0% 在完成外墙抹灰或外墙砖石工程时支付
• 5.0% 在完成瓷砖施工（2.5%）及卫生洁具安装（2.5%）时支付
• 3.5% 在最终验收合格完成时支付。基本上，房屋的“启用”必须在全部付款完成后才允许。

为您的安全保驾护航：
履约保证：
包含由德国保险公司出具的相当于建筑总价或房屋购买固定价5%的履约保证。该履约保证由建筑方在开工前直接收到，并须在交楼/验收时凭钥匙归还。[I]

建筑申请已提交约6周。第一张账单已收到。
因为我已经争取在第一期付款中加入“获得建筑许可证”的附加条件，所以我还没有付款。

履约保证和第632条款是同一回事吗？如果是的话，我是不是应当扣留付款，直到我拿到这份保障……对吗？
我还没有和银行谈过这事。

建筑公司写道：
[I]如果无法提供担保：
1. 修改最后一期付款条款：由验收后付款改为验收合格完成后付款，但在业主接管之前付款。
2. 预先将款项支付到我们的储蓄账户，类似于租赁保证金。

负责出这两句话的财务部门可能忽略了合同中最后一期付款条款已经是这样写的：（卖方已将“验收时付款”改为：“验收合格完成后付款。基本上，房屋的‘启用’必须在全部付款完成后才允许。” - ）

我很想把合同（匿名版）全部贴出来，但这显然是不允许的

只要合同是匿名的——我看不出论坛规则里有什么理由禁止。

从根本上说，这种担保对总承包商来说不是什么大问题。
你还是可以试着和公司谈谈。告诉他们，你的律师说这个条款无效，因此无效——看看会发生什么。如果他们坚持，你就得考虑是找另一家公司，还是提供担保，或者改变最后一笔款项的到期时间。

就我个人而言，如果我想和这家公司一起建房，而且他们不愿意放弃担保，我会选择第一条路（或者他们想要第一条和第二条都要??）。
还要和你的银行谈谈，是否能提供这种担保，如果能的话费用多高，以及在什么条件下会付款。
事先存款到储蓄账户根本就是个笑话。别这么做。

关于你的付款计划还有一个提示：
相比我的来说，你的付款计划非常偏重前期。
直到毛坯房带窗户完工，我只付49%，你已经付了65%。
不过它是否可行，我没法判断。

• 3.5% 在验收合格时支付。原则上“投入使用”要等全部付款完成后才可以。

哈哈。别忘了，这可是你的土地，也是你的房子。
只有你决定谁可以待在这块地上，谁能住那里。
也就是说，如果你想在没付完最后一笔款时搬进房子——别人也无能为力。

我对这家公司的印象是，他们想把你通过扣留款项来要求修补缺陷的可能性降为零。
我觉得这不太靠谱。

说实话——我觉得你那个律师不值那钱，哪怕是免费的，也不值那个时间……他真的是建筑法方面的律师吗？？

谢谢 SirSydom。
我也是这么认为的。
我的律师是由建筑业主保护联盟介绍给我的。他的专业领域是建筑法。

现在他也写了一些东西，因为我没有放弃：

尊敬的先生……，

根据第632a条的权利是法律规定的，不需要合同中写明，您在质量缺陷方面的权利也一样，这些权利都是由法律规定的。
所以我不太明白您的意思，您说“如果知道这些就不会签合同”？？？
这些规定都是对您有利的！而且无论合同里怎么写都是如此。
再说一遍：通过一份承揽合同，您不能规避或有效排除对最终消费者的法律规定。
虽然违法，但并不构成犯罪，如果承包商要求额外的保证金。而且据我理解，这发生在合同签订之后。您没有义务同意。我不能认同您的论点。
我已经根据法律对您的合同进行了审核。这里不打算全面介绍承揽合同法。
所谓的“不愉快和尴尬的情况”我也不理解。您只需支付已经提供且无缺陷的服务。有什么问题吗？


随后我回复道：
您好，先生……
要求的保证金已经写在合同中。（第3条第1项）
填写的表格或者转交银行是几周之后的事。
如果建筑公司不接受第632a条，而要求按照合同第2条进行第一次预付款，我该怎么办？
如果建筑公司坚持保证金，因为我签了字，我该怎么办？
保证金不仅花钱（信用保证手续费），而且多数银行拒绝签发这样的保证金。
如前所述，我是外行，不知道保证金是怎么回事，以为那是财务确认。
不愉快和尴尬的情况，正如上文所述，是和建筑公司之间的情况造成的。
此致敬礼


律师又回复说：

尊敬的先生……，
您没有向承包商提交或签订第3条第1项规定的无限期保证金。财务确认即可。您的银行完全正确地评估了法律形势。
相反，如果第一次付款不足，您可以从下一次付款中再扣除，总共不超过建筑总价的5%。承包商同意与否无关紧要。法律赋予您此权利，没人能剥夺您。
如果承包商不履行义务，构成违约，应承担赔偿责任。虽然这样可能不会激起承包商的热情，但最终这是您的权利。
此致敬礼

律师甚至在周日也抽时间回复邮件……
我还得从他那里问出所有信息……你们给的信息比我律师的更准确和详细……

合同审查通过电子邮件进行，结果是这最后一条帖子内容的大约一半……

看看吧，这位律师先生还真是费了一番心思。
你为这次咨询付了他多少钱？不管怎样，既然他提供服务，就应该做好。

最好的情况是，你现在有了律师黑白字面的指导，告诉你该怎么做，并附有操作指示！换句话说，如果最终这是错误的建议（不过我同意你的律师意见，也就是说我没看到有错误！），他也要承担责任。

现在你的任务是冷静、沉着但坚决地与你的建筑承包商沟通。我建议你进行一次面对面的谈话。如果你已婚，就带上你的妻子。把律师的邮件打印出来，最好也把相关的条款一起打印。你也可以带上我之前提到过的那篇博客文章。

如果他不愿意，说服不了，就试着弄清楚真正的问题是什么。我无法想象问题真的是业主的付款违约……也许还能找到解决的办法。做出一些小的让步，且不会吃亏的，让步可能有帮助。

祝你成功。