Ancien contrat d'épargne logement - Que doit-on en faire ?

Le remboursement anticipé d'un "prêt à des fins de construction résidentielle" alias crédit immobilier peut souvent être considéré comme une utilisation résidentielle du [BSP]. Je suggérerais d'en parler à la banque. Donc, épargner complètement, faire un retrait sans avoir recours au prêt et rembourser par anticipation le prêt immobilier.

Dans la mesure où tu utilises l'argent épargné pour la construction de la maison, le droit à la prime de construction immobilière reste également valable. Ce qui est important, c'est seulement la preuve qu'il a effectivement été utilisé pour le projet de construction. Ici, il faudrait éventuellement parler avec les banques concernées (contrat d'épargne-logement et crédit). En aucun cas, il ne faut accepter le prêt. Si vous le pouvez, vous pouvez bien sûr continuer à l'épargner. Éventuellement, des prestations sur le patrimoine ou autres peuvent aussi y être versées, ce qui rendrait la poursuite de l'épargne judicieuse. Ici, tu devrais cependant te renseigner sur les intérêts de bonus et les conditions si tu l’épargnes complètement. Dans ce cas, la prime de construction immobilière sera cependant perdue, à moins que tu n’utilises de nouveau l'argent versé pour la construction de la maison (par exemple garage, extension, rénovation, etc.). Si vous prévoyez donc de construire le garage seulement dans quelques années ou d’aménager le grenier plus tard, l'argent du contrat d’épargne-logement peut aussi être utilisé à cet effet. J’ai du mal à imaginer que vous obteniez un meilleur taux d’intérêt pour l’ensemble du prêt avec une somme aussi faible que 15 000 €. Ce ne sont « que » 4 % de la somme et ils devraient juridiquement être garantis par la maison (au moins le prêt d’environ 8 000 €). Malheureusement, je n’ai pas d’expérience pratique pour savoir si une banque accepterait effectivement d’inscrire une telle somme au registre foncier (à condition que la banque du contrat d’épargne-logement et la banque de crédit ne soient pas identiques).

n'oublie pas les intérêts composés si on ne prend pas le prêt. Il y a facilement 1-2 % en PLUS rétroactivement

Il faut calculer ça ;-). (Quand on connaît toutes les conditions cadres.)

Ce ne sont "que" 4 % de la somme et qui devraient en principe être garantis par la maison (au moins les près de 8 000 € de prêt). Malheureusement, je n'ai pas d'expérience pratique pour savoir si une banque accepterait vraiment d’inscrire une somme pareille au registre foncier (à condition que la banque du prêt épargne-logement et la banque de crédit ne soient pas identiques).

Les prêts épargne-logement jusqu'à 30 000 € sont généralement des prêts non garantis (c’est-à-dire sans garantie).
Le taux d’intérêt du prêt principal devient parfois plus avantageux de seulement quelques points de pourcentage, lorsque l’on se situe juste au-dessus ou en dessous des seuils (par exemple 100 %, 90 %, 80 % et 60 %) de la valeur hypothécaire. Parfois, l’avoir épargne-logement suffit.

Pour faire un calcul très approximatif :
Prêt de 380 000 € x 1,8 % d’intérêt = 6 840 € d’intérêts la première année

Si, grâce à l’utilisation de l’épargne-logement, on devait peut-être ne contracter qu’un prêt de 365 000 € et payer éventuellement seulement 1,75 % d’intérêt, cela représenterait 6 387,50 € d’intérêts la première année.
Ajoutez-y les intérêts du prêt épargne-logement (7 700 € x 4,25 % d’intérêt) ce qui fait 327,25 €.
Cela donne une économie de 125 € la première année.
En toute honnêteté, il faudrait cependant calculer les intérêts perdus.

Avec des fonds libres, on pourrait rembourser prioritairement le prêt épargne-logement et ainsi augmenter même l’économie d’intérêts les années suivantes.

La facture ne tient cependant pas tout à fait, car tu calcules avec un taux d'intérêt constant. Avec un prêt amortissable, il diminue dès le deuxième mois, ainsi que les intérêts. L'économie théorique est donc plus petite et diminue encore dans les années suivantes. L'avantage du taux d'intérêt ne s'appliquerait que si l'on rembourse réellement plus tôt le contrat d'épargne-logement par des remboursements anticipés. Comme tu l'as déjà justement constaté, les intérêts du contrat d'épargne-logement ne sont pas pris en compte. Il y a certes encore les frais de traitement, mais avec seulement 1,5 %, cela représente quand même 115 €. Il ne reste donc que 10 € des 125 € calculés. À partir de la deuxième année, cela ne vaut probablement plus la peine, car les intérêts créditeurs augmentent et les intérêts du prêt diminuent.

Toute ta comptabilité est cependant un calcul naïf, car tu supposes que le TE a besoin de 15 000 € de moins de prêt. Mais il a déjà 7 300 € dans le contrat d'épargne-logement, qui lui restent comme solde, tandis que tu les prends pleinement en compte dans ton « pack combiné » et ne prends « que » 7 700 € supplémentaires. Tu compares donc un prêt de 380 000 € (1,75 % + 4,25 %) avec un prêt de 387 700 € (1,8 %). En calculant les 7 700 € à 1,75 %, cela fait 134 €, si bien que ta proposition est au minimum 10 € plus chère, même dans ces conditions optimistes.

Bien sûr, si le taux d'intérêt du prêt peut être nettement réduit, cela deviendra inévitablement intéressant à un moment donné. Chez nous, le saut entre un financement intégral et 85-90 % (selon la banque) était assez important. Mais en dessous de 80 %, il n'y avait plus beaucoup de marge.

le calcul ne fonctionne pas tout à fait ainsi, car tu calcules avec un taux d’intérêt constant. Dans un prêt à annuités, celui-ci diminue dès le 2ᵉ mois, de même que les intérêts. L’économie théorique est donc moindre et diminue encore au fil des années suivantes.

Le calcul est présenté de manière simplifiée, c’est pourquoi j’ai écrit "calcul approximatif". Comme le contrat d’épargne-logement est généralement remboursé plus rapidement qu’un prêt à annuités, l’avantage d’intérêt augmente même. Il faut juste faire attention lors du calcul à ce que la mensualité totale reste comparable.

Mais comme tu le constates justement, les intérêts du contrat d’épargne-logement ne sont pas pris en compte. La commission de gestion est déduite, mais avec seulement 1,5 %, cela fait tout de même 115 €. Il ne reste donc que 10 € des 125 € calculés. À partir de la 2ᵉ année, cela ne vaut probablement plus la peine, car les intérêts créditeurs augmentent et les intérêts du prêt baissent.

Si tu veux faire un calcul précis, prends aussi en compte l’impôt sur les revenus capitaux + le prélèvement social sur les intérêts créditeurs. Par ailleurs, l’effet s’améliore avec les différents taux de remboursement au fil des années et non l’inverse.

Toute ta calculatrice est une calculation de bonne femme, car tu part du principe que l’emprunteur a besoin de 15 000 € de prêt en moins. Dans le contrat d’épargne-logement, il a déjà 7 300 € qui restent en tant que solde créditeur, alors que dans ton "pack combiné" tu les inclues entièrement et prends seulement 7 700 € de financement supplémentaire. Tu compares donc un prêt de 380 000 € (1,75 % + 4,25 %) avec un prêt de 387 700 € (1,8 %).

Non, je calcule toujours avec 380 000 €.
Soit 380 000 € de prêt et donc des intérêts créditeurs sur le solde du contrat d’épargne-logement de 7 300 € laissés là,
soit 365 000 € + 15 000 € (dont 7 300 € de solde et 7 700 € de financement).

Il y a encore une 3ᵉ variante : faire virer le solde et alors emprunter 7 300 € de moins. Si la limite de valeur d’emprunt est inférieure à cause des 7 300 €, alors c’est probablement la variante la plus intéressante.

Avec mon calcul, je voulais montrer que dans certaines conditions, même le prêt d’épargne-logement peut avoir du sens.

Bien sûr, si le taux du prêt peut être nettement réduit, cela devient forcément intéressant à un moment donné. Chez nous, le saut de financement complet à 85-90 % (selon la banque) était assez important. En dessous de 80 %, il n’y avait plus beaucoup à obtenir.

C’est exactement ce que je voulais démontrer : même une amélioration de taux de seulement 0,05 % améliore le financement global, bien que le prêt d’épargne-logement coûte plus de 4 %. Plus l’amélioration du taux est grande, plus la variante est intéressante.