पुराना होम सेविंग्स कॉन्ट्रैक्ट - इसके साथ क्या करना चाहिए?

"आवास निर्माण उद्देश्य के लिए ऋण" जिसे बाउक्रेडिट भी कहा जाता है, की विशेष चुकौती अक्सर BSP के आवासीय उपयोग के रूप में भी देखी जा सकती है। मैं इसे बैंक में चर्चा करने की सलाह दूंगा। तो पूरा बचत पूरा करें, बिना ऋण का उपयोग किए निकासी करें और निर्माण ऋण की विशेष चुकौती करें।

यदि आप जमा की गई राशि का उपयोग आवास निर्माण के लिए करते हैं, तो आवास निर्माण प्रीमियम का अधिकार भी बना रहता है। इसके लिए केवल यह प्रमाणित करना आवश्यक होगा कि यह वास्तव में निर्माण कार्य के लिए इस्तेमाल किया गया है। यहां संभवतः संबंधित बैंकों से बात करनी होगी (बॉसर्परबंध और ऋण)। किसी भी हालत में ऋण स्वीकार न करें। यदि आपके लिए संभव हो, तो आप इसे आगे भी बचत कर सकते हैं। संभव है कि इस पर संपत्तिजन्य लाभ या समान कोई अन्य राशि भी लगी हो, जिससे इसे बनाए रखना सार्थक हो। यहां आपको यह जानना होगा कि बोनस ब्याज कैसे काम करता है और यदि आप इसे पूरी तरह से बचत करते हैं तो शर्तें क्या हैं। इस स्थिति में आवास निर्माण प्रीमियम खो जाएगा, यदि आपने निकाले गए पैसे को फिर से आवास निर्माण के लिए उपयोग नहीं किया (जैसे गेराज, विस्तार, नवीनीकरण आदि)। यदि आप योजना बना रहे हैं कि गेराज कुछ वर्षों बाद बनाएंगे या छत के ऊपर का हिस्सा बाद में विकसित करेंगे, तो बॉसर्परबंध की राशि भी इसके लिए खर्च की जा सकती है। मुझे यह सोचकर कठिनाई हो रही है कि क्या आप 15,000 € की छोटी राशि के कारण कुल ऋण पर वाकई बेहतर ब्याज दर प्राप्त कर पाएंगे। यह राशि कुल राशि का केवल 4% है और असल में इसे कानूनी रूप से घर द्वारा सुरक्षित किया जाना चाहिए (कम से कम 8,000 € का ऋण)। मेरे पास इस बात के व्यावहारिक अनुभव नहीं हैं कि क्या किसी बैंक को इतनी राशि के लिए भूमि अभिलेख में शामिल किया जा सकता है (यदि बॉसर्परबंध बैंक और ऋण बैंक समान न हों)।

यदि ऋण नहीं लिया जाता है तो बाउंस्ज़िन्स को मत भूलो। उस पर आसानी से 1-2% वापस में जुड़ सकते हैं

यह गणना करना चाहिए ;-). (अगर सभी सीमाओं को जाना जाता हो।)

ये तो कुल राशि के "सिर्फ" 4% हैं और वास्तव में कानूनी रूप से भी इसे मकान द्वारा सुरक्षित किया जाना चाहिए (कम से कम लगभग 8 हजार यूरो का कर्ज)। मुझे अनुभव की कमी है कि क्या कोई बैंक वास्तव में इतनी राशि के लिए संपत्ति रिकॉर्ड में अपना नाम दर्ज करवाएगा (अगर बौस्परबंध बैंक और क्रेडिट बैंक एक ही नहीं हैं)।

30,000 यूरो तक के बौस्परकर्ज सामान्यतः बिना सुरक्षा वाले कर्ज होते हैं।
मुख्य कर्ज की ब्याज दर सस्ती होगी या नहीं, यह कभी-कभी केवल कुछ प्रतिशत अंक के अंतर पर निर्भर करता है, खासकर जब आप ऋण मूल्य के 100%, 90%, 80% और 60% जैसे सीमित मानों के ठीक ऊपर या नीचे होते हैं। संभव है कि बौस्पर जमा राशि ही पर्याप्त हो।

करीब से गणना करें:
380,000 यूरो का कर्ज x 1.8% ब्याज = पहले वर्ष में 6840 यूरो ब्याज

अगर बौस्पर के उपयोग से शायद केवल 365,000 यूरो लेना पड़े और ब्याज दर शायद 1.75% हो, तो पहले वर्ष की ब्याज 6387.50 यूरो होगी।
इसके साथ बौस्परकर्ज पर ब्याज (7700 यूरो x 4.25%) 327.25 यूरो होगा।
पहले वर्ष में कुल बचत 125 यूरो होगी।
न्यायसंगत रूप से, इसके बदले छूटे हुए ब्याज आय की गणना करनी चाहिए।

फ्री फंड का उपयोग करके बौस्परकर्ज को प्राथमिकता से चुकता किया जा सकता है और इससे अगले वर्षों में ब्याज बचत और भी बढ़ जाएगी।

लेकिन हिसाब पूरी तरह से सही नहीं बैठता क्योंकि आप स्थिर ब्याज दर के साथ गणना कर रहे हैं। एनीuity ऋण में ब्याज दर वास्तव में दूसरे महीने से ही घटती है और इस प्रकार ब्याज भी कम होता है। इसलिए सैद्धांतिक बचत कम होती है और आने वाले वर्षों में और भी घटती है। ब्याज लाभ तब ही प्रभावी होगा जब आप वास्तव में विशेष भुगतान द्वारा बचत ऋण अनुबंध को जल्दी समाप्त कर देते हैं। जैसा कि आपने सही कहा, बचत ऋण अनुबंध में ब्याज आय शामिल नहीं है। हालांकि उस पर प्रसंस्करण शुल्क लगता है, लेकिन केवल 1.5% के साथ यह कुल 115€ है। इसलिए गणना किए गए 125€ में से केवल 10€ बचते हैं। दूसरे वर्ष से यह संभवतः लाभकारी नहीं रहेगी क्योंकि जमा पर ब्याज बढ़ेगा और ऋण पर ब्याज घटेगा।

आपकी पूरी गणना एक संदरबला (मिल्कमेइड) गणना है क्योंकि आप मान रहे हैं कि टीई को 15,000€ कम ऋण की आवश्यकता है। लेकिन बचत ऋण अनुबंध में उसके पास पहले से 7300€ जमा है, जो उसके लिए जमा के रूप में बनी रहती है, जबकि आप अपने "कंबी पैकेज" में इसे पूरी तरह से शामिल कर रहे हैं और केवल 7700€ अतिरिक्त ले रहे हैं। आप इसलिए 380,000€ (1.75%+4.25%) के ऋण की तुलना 387,700€ (1.8%) के ऋण से कर रहे हैं। यदि 7700€ को 1.75% से गुणा करें तो यह 134€ होता है, इसलिए आपका प्रस्ताव इन आशावादी परिस्थितियों में भी कम से कम 10€ महंगा है।

अगर ऋण ब्याज दर को वास्तव में काफी कम किया जा सके तो यह कभी न कभी अनिवार्य रूप से आकर्षक हो जाएगा। हमारे यहाँ ऐसा था कि पूर्ण वित्तपोषण से 85-90% (बैंक के अनुसार) तक की छलांग काफी बड़ी थी। 80% से नीचे ज्यादा विकल्प नहीं थे।

लेकिन यह हिसाब पूरी तरह से सही नहीं है, क्योंकि तुम स्थिर ब्याज दर के साथ गणना कर रहे हो। एनुइटी लोन में ब्याज दर पहले महीने से ही कम होने लगती है और इस कारण ब्याज भी घटते हैं। इससे सैद्धांतिक बचत कम होती है और आने वाले वर्षों में और भी कम होती जाती है।

हिसाब सरल रूप में दिखाया गया है, इसलिए मैंने "लगभग हिसाब किया" लिखा है। क्योंकि आमतौर पर बाउस्पारर जल्दी चुकता हो जाता है, एनुइटी लोन की तुलना में ब्याज लाभ बढ़ता है। बस गणना करते समय ध्यान देना पड़ता है कि कुल किस्त तुलनीय रहे।

लेकिन जैसा कि तुमने सही पहचाना है, बाउस्पार अनुबंध में ब्याज आय शामिल नहीं की गई है। हालांकि वहां प्रोसेसिंग शुल्क कट जाता है, लेकिन केवल 1.5% पर भी यह 115€ होते हैं। इससे गणना किए गए 125€ में से केवल 10€ बचते हैं। दूसरे साल से यह शायद लाभदायक नहीं रहेगा क्योंकि जमा ब्याज बढ़ता है और ऋण ब्याज कम होता है।

अगर तुम सही से हिसाब लगाना चाहते हो, तो जमा ब्याज पर पूंजीगत लाभ कर + सॉली भी ध्यान में रखो। इसके अलावा अगली वर्षों में भिन्न चुकौती दरों के कारण प्रभाव बेहतर होता है, खराब नहीं।

तुम्हारा पूरा हिसाब निकालना तो गलत है, क्योंकि तुम मान रहे हो कि TE को 15,000€ कम ऋण लेना होगा। बाउस्पारर में पहले से ही 7300€ जमा हैं, जो उसकी बचत होती है, जबकि तुम अपने "कॉम्बी पैकेज" में पूरा हिसाब लगा रहे हो और "सिर्फ" 7700€ अतिरिक्त ऋण ले रहे हो। तुम एक 380,000€ का ऋण (1.75%+4.25%) की तुलना कर रहे हो 387,700€ के ऋण (1.8%) से।

नहीं, मैं हमेशा 380T€ से हिसाब लगाता हूँ। या तो 380T€ का ऋण और बाउस्पार जमा 7300€ पर ब्याज रखा जाए या 365T€ + 15T€ (जिसमें 7300€ जमा और 7700€ फंडिंग शामिल है)।

तीसरा विकल्प भी है। जमा राशि निकाल लेना और फिर 7300€ कम ऋण लेना। यदि 7300€ की वजह से लोन की वैल्यू लिमिट कम हो जाती है, तो शायद यह सबसे सही विकल्प होगा।

मैं अपनी गणना से यह दिखाना चाहता था कि परिस्थितियों में बाउस्पार ऋण समझदारी हो सकता है।

अगर ऋण ब्याज दर में स्पष्ट कमी हो सके, तो यह अंततः आकर्षक हो जाएगा। हमारे मामले में, पूर्ण वित्तपोषण से 85-90% (बैंक के अनुसार) तक का अंतर काफी बड़ा था। 80% से नीचे ज्यादा मौका नहीं था।

ठीक यही मेरा उद्देश्य था दिखाने का कि सिर्फ 0.05% ब्याज सुधार भी कुल फाइनेंसिंग को बेहतर बनाता है, भले ही बाउस्पार ऋण पर 4% से ज्यादा देना पड़े। जितनी बड़ी ब्याज सुधार होगी, उतना ही यह विकल्प बेहतर होगा।