Appartements locatifs en immeuble multifamilial en tant qu'investissement - Quelles parts de prêt en % ?

Bonjour,

qui doit agir en tant qu'emprunteur ? Toi et ton frère en tant que GBR ? Quelle est ta situation ? Vas-tu alors exercer une activité en Allemagne ? Que fait ton frère ? Il y a certes 700 000 comme fonds propres, mais je ne peux pas estimer ce que coûte réellement le projet de construction. Les banques ne se baseront pas uniquement sur les revenus locatifs. Il est également important de savoir quels autres revenus les emprunteurs peuvent apporter.

Encore une fois merci à vous deux pour les conseils très utiles !
Dirk, l’agent immobilier n’a pas parlé de 4%, c’était juste ma première estimation. Comme je l’ai dit, je suis en train de planifier, de calculer et d’évaluer les risques / opportunités. Ma réflexion sur les 4% est à peu près basée sur ce qui figure dans le tableau ci-dessous. Les provisions et les vacances locatives sont inclus dans les loyers par an. Je serais ravi d’avoir des indications sur le réalisme de cela !

Si je paie maintenant un taux effectif de 2%, après un premier entretien avec la banque et des réflexions sur les prêts KfW, cela devrait être possible, il reste donc 2-3% de rendement imposable (sur les coûts de construction, le terrain étant déjà disponible). Mais les loyers augmentent aussi, espérons-le aussi en Brandebourg au moins. Je rembourserai aussi, ou investirai une partie de l’excédent en Australie pour l’avoir ensuite à disposition vers la fin de la période de taux fixe. Ici, il y a environ 5% d’intérêts créditeurs mais bien sûr un risque de change qui est en même temps aussi une chance positive.

Bon, vous voyez, ce projet est à un stade précoce et toutes vos suggestions sont bienvenues. Le fait est que la prairie (le terrain constructible) est inoccupée depuis la réunification, donc 25 ans, et ne génère aucun rendement, et j’aimerais bien changer cela.

Posten worst mid best
Miete / M2 € 7.50 € 7.75 € 8.00
Baukosten € 1,500.00 € 1,400.00 € 1,300.00
Mieten / Jahr 8 9 10
Miete / Jahr € 60.00 € 69.75 € 80.00
Rendite ohne Zinsen 4.00% 4.98% 6.15%

Bonjour HilfeHilfe,
nous n’avons pas encore décidé de la forme juridique, mais je pense que la GBR serait probablement la meilleure ?

Je continuerais à percevoir 50 % de mon salaire en Allemagne depuis l’Australie, cela dépend du taux de change mais ce serait environ 40 000 EUR par an après impôts. Si le projet de construction me laisse du temps, j’aurais certainement quelques possibilités en Allemagne de travailler à temps partiel comme enseignant ou consultant pour une entreprise (je suis scientifique) pour gagner un peu plus, mais sûrement pas de gros salaires. Mon frère est d’ici là (en espérant) jeune enseignant, donc il ne gagne sûrement pas beaucoup, mais c’est stable pour l’avenir. Donc le revenu est généralement là, mais pas très élevé. La banque avec laquelle j’ai discuté a déjà indiqué qu’à partir de 40 % de fonds propres (y compris le terrain) nous avons une bonne base de négociation (donc des taux d’intérêts bas) ; avec beaucoup moins, ce sera plus cher avec cette banque.

Cordialement

Bonjour

comme je l'ai dit, je ne peux pas juger de tels grands projets. Les revenus provenant de l'étranger représentent généralement un risque pour les banques (elles n'ont pas accès à la saisie sur salaire). Pour un tel projet, je chercherais néanmoins à obtenir une longue fixation du taux d'intérêt, d'au moins 15 à 20 ans.

Pour la forme juridique, je ne peux rien te dire ! Il faut qu'un conseiller fiscal s'en occupe !

Désolé, f.a.b.,

Tu devrais absolument t’asseoir avec quelqu’un qui s’y connaît, ma suggestion serait un promoteur immobilier qui finance cela à l’avance et qui reprend une partie des bâtiments.

Tes 4 % de rendement ne sont absolument pas atteignables avec tes chiffres, car sur les 4 % que tu calcules dans le pire des cas, tu dois encore

- amortissement
- provisions
- impôt sur le revenu

payer, et c’est probablement l’amortissement seul qui te brisera le cou. Même avec un swap de taux d’intérêt, tu auras du mal à atteindre la zone de profit, car si la banque ne voit pas d’amortissement, le crédit devient généralement plus cher, car elle doit compter sur le fait qu’une amortisation unique aura lieu dans 10-15 ans et que tes opérations de taux en Australie ont fonctionné.

Il n’y a donc que deux solutions - soit tu apprends vite, soit tu trouves des professionnels pour le faire pour toi. Un point devrait te faire réfléchir ... si ce terrain est là depuis la réunification et attend sa construction, pourquoi les promoteurs/investisseurs locaux ne t’ont-ils pas forcé la porte depuis 25 ans ? Pourquoi est-ce censé être un bijou justement maintenant et pas déjà depuis 25 ans ?

Cordialement
Dirk Grafe

Le taux d'intérêt de 2% par an pour la construction neuve d'un bien locatif me semble irréaliste compte tenu du volume. Avec qui a-t-on parlé ? Oriente-toi plutôt vers un 3 devant la virgule. Si c'est un peu moins cher, c'est bien.

Dans ce projet, le revenu personnel est presque insignifiant. Que ce soit 40 ou 80 TEUR et que ce soit DE ou AU.

Les fonds propres seront probablement consommés pendant la planification.

Quels sont les coûts de construction ? Je me base sur M. Grafe... 20x150TEUR fait 3 000 TEUR de coûts de construction, plus 500 TEUR pour le terrain.

Cela représenterait seulement 15% de fonds propres et 85% de capital externe. Cela devient très serré, voire impossible. À titre d'orientation : normalement, on attend au moins 25%-35% de fonds propres pour ce genre de projet. Pour la commercialisation directe et la vente d'une maison (4-5WE), vous ne pourrez probablement pas y échapper si vous cherchez une banque sérieuse. C'est mon avis.