Immeuble multifamilial avec 6 logements - État actuel et prochaines étapes

- Est-ce rentable ? À partir de quand cela vaut-il la peine, ou quelles devraient être les valeurs clés ? Nous pensons que oui, mais cela dépend aussi de plusieurs facteurs, par exemple qm/Kosten et Keller/ebenerdig.
- Avec quels qm/Kosten pouvons-nous compter approximativement pour un équipement standard ?
- Le concept des chambres en souterrain, qui nécessite un Keller (coque blanche), est-il rentable ou serait-il mieux de construire uniquement en ebenerdig ? La pièce technique serait alors au rez-de-chaussée et au lieu des débarras au sous-sol, il y aurait un débarras + une pièce technique dans les appartements ? Cela fait perdre un peu de surface habitable louable, mais permet d’économiser beaucoup sur les coûts de construction.

On ne peut le dire que si tu connais approximativement les coûts et sais en même temps quels revenus tu peux générer.
Sinon, aucune déclaration ne peut être faite.

Dans les villes normales, le loyer doit être d’au moins 10€ +x pour que ce soit rentable. C’est pourquoi il y a peu de construction neuve dans la région de la Ruhr (d’une part beaucoup d’appartements vacants qui sont délabrés, d’autre part une grande pénurie de logements décents – mais seuls des loyers faibles sont réalisables).

Je trouve votre concept ou votre approche un peu étrange : vous n'avez aucune idée des coûts, mais vous savez déjà que cela va/vaut la peine, sinon vous ne le construiriez pas. Vous planifiez déjà très précisément (par exemple, combien d'unités d'habitation il doit y avoir, quelle classe KfW), mais vous ne savez pas du tout comment vous allez le réaliser.

Nous (la famille) prévoyons la construction d’un immeuble collectif de 6 logements à Hambourg, dans un très bon emplacement. Le terrain avec une ancienne maison individuelle est déjà disponible et doit être remplacé par une nouvelle. Nous travaillons tous les trois à plein temps et n’avons ni beaucoup d’expérience ni beaucoup de temps pour tout gérer. Après avoir déjà parlé avec les premiers entrepreneurs généraux et architectes, nous sommes toujours indécis sur la meilleure manière de procéder ici.

Alors vous avez parlé avec les mauvaises personnes. Comment peut-on, sans connaissances, décider qu’il doit y avoir 6 logements ? – car c’est au professionnel de déterminer combien d’unités peuvent être raisonnablement réalisées. Regarde comment fait , c’est la bonne méthode : il faut absolument prendre un architecte expérimenté, un immeuble collectif n’est pas fait pour les architectes spécialisés en maisons individuelles. Ces derniers bâclent habituellement la conception dans ces cas-là et fabriquent des doubles symétriques avec un standard uniforme (ce qui peut presque être considéré comme un signe d’incompétence). On ne prend jamais à la place d’un architecte un entrepreneur général, mais on doit toujours laisser à un architecte la liberté de prendre en compte aussi un entrepreneur général lors de l’appel d’offres.

Le projet est mené par ma mère, ma sœur et moi (le fils). Nous sommes inscrits tous les trois au registre foncier à parts égales. La part de ma mère reviendra plus tard à nous deux.
L’immeuble collectif ne doit pas être pour usage personnel mais uniquement être loué. Nous avions envisagé de créer une GbR. Est-ce désavantageux ?

Si la copropriété est déjà constituée de cette configuration « personne 1 et ses héritiers potentiels communs 1A et 1B », il faudrait être complètement fou pour ne pas intégrer aussi les parts dans une société foncière avec les mêmes associés. Toutefois, une GbR est une société de personnes. Vous devriez aussi chercher un conseil fiscal concernant l’impôt sur les successions.

Merci d'abord pour les réponses

Le projet est géré par ma mère, ma sœur et moi (fils). Nous sommes tous les trois inscrits au registre foncier avec des parts égales. La part de ma mère nous sera transférée plus tard à nous deux.

L’immeuble multifamilial ne doit pas être utilisé pour notre propre usage, mais uniquement loué. Nous avions envisagé de créer une GBR. Est-ce désavantageux ?

Encore quelques questions, car a évoqué le thème de la rentabilité :
- Est-ce rentable ? À partir de quand cela devient-il rentable, ou quelles devraient être les valeurs clés pour cela ? Nous pensons que oui, mais cela dépend aussi de plusieurs facteurs, par exemple le qm/coût et cave/rez-de-chaussée.
- Avec quels qm/coût peut-on compter environ avec un équipement normal ?
- Le concept des chambres en sous-sol, nécessitant une cave (cuve blanche), est-il rentable ou vaudrait-il mieux construire uniquement au rez-de-chaussée ? La pièce technique serait alors au rez-de-chaussée et au lieu des débarras au sous-sol, il y aurait un débarras + local technique dans les appartements ? Cela fait perdre un peu de surface habitable louable, mais permet d’économiser énormément de coûts de construction.

Eh bien, tu es drôle, tu viens sur le forum, utilises des arguments et tu veux qu’on fasse tout le projet pour toi.

Quant à savoir si ça vaut le coup, j’aurais bien aimé l’entendre de ta part.

Sinon, il y a des spécialistes qui font ça et qui se font payer.

Bonjour à tous,

merci d'abord pour les nombreuses réponses. Je vais essayer d'y voir un peu plus clair...

@ , , @ @
- Nous avons déjà eu des rendez-vous de conseil avec l'administration des bâtiments et comme nous construisons dans une rue où il y avait auparavant uniquement des maisons unifamiliales et où des immeubles multifamiliaux de 5-6 logements commencent à apparaître, on nous a assuré que 6 unités d’habitation est la limite absolue. Cela m’amène au deuxième point...
- Nous avons une surface constructible d’environ 210m² et pouvons construire sur 2,5 étages. Pas de coefficient d’emprise au sol. Selon l'architecte, cela donne environ 144m² de surface habitable louable au rez-de-chaussée et au premier étage chacun, et encore 110m² au second étage = 450m² (y compris la surface prise en compte). Au sous-sol, on pourrait réaliser en tout 65-75m² supplémentaires = 520m² (hors surfaces prises en compte comme terrasse, balcon).
- Les offres déjà reçues pour KFW 55 sont d'environ 2 400-2 600 €/m² sans sous-sol, avec sous-sol en cuve blanche & espace de vie au sous-sol plutôt à 3 100-3 400 €/m².
- D’après des terrains/biens similaires dans le voisinage, nous savons que des loyers d’au moins 14 €/m² sont réalisables.
- Nous recevrons prochainement un soutien du conseiller fiscal.

Rentabilité :
- Le rendement GK calculé est d’environ 3% sans sous-sol, le rendement des fonds propres à environ 8%. Avec sous-sol, le GK est légèrement inférieur et les fonds propres légèrement supérieurs (sans augmentation de valeur).
À partir de quelle valeur dirait-on que cela en vaut la peine ?

Les offres précédentes pour KfW 55 se situaient entre environ 2 400 et 2 600 €/m2 sans sous-sol, avec sous-sol en cuve blanche et espace de vie en sous-sol plutôt entre 3 100 et 3 400 €/m2.

Incluant les frais annexes de construction, l’architecte, etc. ?

Le rendement brut calculé est d’environ 3 % sans sous-sol, le rendement des fonds propres d’environ 8 %. Avec sous-sol, le rendement brut est légèrement plus bas et le rendement des fonds propres légèrement plus élevé (sans plus-value).

Comment est-ce calculé ? (8 % de rendement des fonds propres est trop faible pour un tel projet)

Veuillez garder à l’esprit qu’il y aura une condition correcte pour le financement externe. La valeur en garantie ne sera que d’environ 1,4 million d’euros (dans la variante avec sous-sol).