6户住宅的多户住宅 - 当前状态及下一步措施

- 这值得吗？从什么时候开始值得，或者说相应的指标需要达到什么水平？我们认为是值得的，但这也取决于一些因素，比如qm/Kosten和Keller/ebenerdig。
- 在普通配置下，我们大致可以预计什么样的qm/Kosten？
- 需要带有Keller（白色浴缸结构）的地下室房间概念是否有利可图，还是只建ebenerdig更好？HT房间会设在一楼，原本在地下室的储藏室则会变成公寓内的储藏室+技术室？这样会失去一些可出租的居住面积，但可以大幅节省建筑成本。

只有在你大致了解成本并同时知道可以产生的收益时，才能这样说。
否则无法做出判断。

在普通城市，租金至少需要达到10欧元加以上，才有盈利空间。因此在鲁尔区几乎没有新建房屋（一方面有大量破旧空置的公寓，另一方面对体面住宅需求很大——但只承受得起低租金）。

觉得你们的概念或者方法有点奇怪：你们根本不知道费用，但已经确定一定会划算，否则你们就不会去建了。你们的计划非常详细（比如，将有多少住宅单元，属于哪个KfW等级），但根本不知道如何实现。

我们（家庭）计划在汉堡一个非常好的地段建造一栋有6个住宅单元的多户住宅。地块上已有一栋旧的单户住宅，将被新建筑取代。我们三个人都是全职工作者，既没有太多经验，也没有太多时间来处理所有事情。在与最初的几个总承包商和建筑师沟通过后，我们依然不确定应该如何最好地进行。

那说明你们之前找错人了。没有专业知识怎么会提前确定要建6个住宅单元呢？这应该由专业人员来判断能建多少个单元才合理。看看 怎么做，这才是正确的做法：一定要找有经验的建筑师，多户住宅可不是单户住宅建筑师能胜任的。后者在这种情况下通常设计得很业余，做出对称的两户结构，使用统一标准（这几乎可以算作是不专业的标志）。总承包商绝对不能[ B ]替代[ I ]建筑师，[ /B ]但是建筑师应该被允许在招标时考虑总承包商。

该项目由我母亲、妹妹和我（儿子）共同经营。我们三人都在土地登记册中以相等份额登记。我母亲的份额以后将转移给我们两人。
这栋多户住宅不打算自用，只用于出租。我们曾考虑成立一个GbR。这有不利之处吗？

如果所有权人已经是这种构成“个人1及其潜在的共同继承人1A和1B”，那不把份额也投入一个同样股东构成的地产公司，简直是脑子进水。但GbR是个人合伙企业。你们还应该就此寻求遗产税方面的专业咨询。

首先感谢大家的回复

这个项目由我的母亲、姐妹和我（儿子）共同经营。我们三人都以相等的份额登记在土地登记册上。我母亲的份额将来会转移给我们两人。

这栋多户住宅不是自用，而仅用于出租。我们曾考虑成立一个GBR。这是否有不利之处？

再问几个问题，因为 提到了经济效益的问题：
- 这个值得吗？从什么时候开始值得？或者这些指标大概应该是什么样的？我们认为是值得的，但这也取决于一些因素，例如平方米/成本和地下室/平层。
- 普通配置下，我们可以预计的平方米/成本大概是多少？
- 有关地下室房间的概念，需要一个地窖（防水白盒结构），这样租金回报率高吗？还是只建平层更好？技术房将设在一层，地下室的储物间将改为公寓内的一个储物间加技术间？这会减少一些可出租的居住面积，但能大幅节省建筑成本。

你真有意思，来论坛这里只是收集论据，然后让我们帮你做项目设计。

是否值得，我倒希望听听你的看法。

否则，这类事有专门的专家，而且是收费的。

大家好，

首先感谢大家的众多回复。我尝试给大家理清一些思路……

@ , , @ @
- 我们已经与建筑管理部门进行了咨询，由于我们要建造的街道以前只建有独栋住宅，现在慢慢开始出现5-6户多户住宅，管理部门向我们保证最多只能建造6个住宅单元。这让我想到第二点……
- 我们有大约210平方米的可建设用地，允许建造2.5层。没有层数面积比限制。根据建筑师的计算，一楼和二楼各约有144平方米可出租住宅面积，三楼约110平方米，总计450平方米（含计入面积）。地下室总共可实现65-75平方米，总计520平方米（不含计入面积如露台、阳台）。
- 以往的报价，KFW 55标准下，未含地下室约为每平方米2400-2600欧元，含地下室（白盒结构）及地下室生活区约为每平方米3100-3400欧元。
- 从附近类似地块/建筑物来看，我们知道每平方米至少能实现14欧元的租金。
- 我们将很快得到税务师的支持。

经济性:
- 计算出的总成本收益率不含地下室约为3%，自有资本收益率约为8%。含地下室情况下，总成本收益率略低，自有资本收益率略高（未计增值）。
您认为什么收益水平才算划算？

以前的报价中，KfW 55 大约在每平方米 2,400-2,600 欧元之间（无地下室），有地下室且为白盒结构及地下室生活区时大约为每平方米 3,100-3,400 欧元。

包含建筑附加费用、建筑师等吗？

计算的总资本收益率无地下室约为 3%，自有资本收益率约为 8%。有地下室时，总资本收益率稍低，自有资本收益率稍高（不考虑升值）。

如何计算的？（8% 的自有资本收益率对于这样的项目来说太低了）

请记住，外部融资会有合理的贷款条件。抵押价值将在 140 万欧元左右（有地下室的方案）。