nevermore
15.05.2020 22:09:21
- #1
Bonjour à tous,
merci d’abord @ . J’ai refait un calcul conservateur (je ne peux plus modifier le commentaire en haut) :
- Nous avons une surface constructible d’environ 210m² et pouvons construire sur 2,5 niveaux. Pas de coefficient d’emprise au sol. Selon l’architecte, cela nous donne environ 144m² de surface habitable louable au rez-de-chaussée et au 1er étage chacun, plus 110m² au 2e étage, environ 24m² de surface comptable = 412m². Au sous-sol on pourrait réaliser entre 65 et 75m² supplémentaires = 482m².
Donc selon le tableau, nous sommes avec les frais annexes + planification à environ 3.0-3.100€/m² (environ 1.2-1.3M€) sans sous-sol et à 3.3-3.400€/m² (environ 1.6-1.7M€) avec sous-sol et zone de sous-sol.
Revenu net de loyers par an (inclu 3% de taux d’inoccupation estimé) / valeur du terrain (~900k) + coûts totaux de construction
CT : = 78 000 / (900k + 1 700k) = 3,0%
Fonds propres : = 78 000 / 900k = 8,6%
Question : À partir de quand un tel projet est-il « rentable » ? Sur quelle rentabilité CT/fonds propres devons-nous compter ?
Quelle condition envisages-tu ici ? Nous avons compté sur 720k via KfW (à 0,75%) incluant 1,4% (taux fixe sur 15 ans) pour le reste du capital. Est-ce réaliste ?
@ : Je ne comprends pas très bien le point concernant la société foncière/GbR. Pourrais-tu expliquer cela encore une fois pour les profanes ?
Je suis heureux que nous puissions lancer une discussion ici et je vous tiendrai volontiers au courant de la suite des démarches.
merci d’abord @ . J’ai refait un calcul conservateur (je ne peux plus modifier le commentaire en haut) :
- Nous avons une surface constructible d’environ 210m² et pouvons construire sur 2,5 niveaux. Pas de coefficient d’emprise au sol. Selon l’architecte, cela nous donne environ 144m² de surface habitable louable au rez-de-chaussée et au 1er étage chacun, plus 110m² au 2e étage, environ 24m² de surface comptable = 412m². Au sous-sol on pourrait réaliser entre 65 et 75m² supplémentaires = 482m².
Incl. frais annexes de construction, architecte, etc.?
Donc selon le tableau, nous sommes avec les frais annexes + planification à environ 3.0-3.100€/m² (environ 1.2-1.3M€) sans sous-sol et à 3.3-3.400€/m² (environ 1.6-1.7M€) avec sous-sol et zone de sous-sol.
Comment calculé ? (8% de rendement sur fonds propres est trop faible pour un tel projet)
Revenu net de loyers par an (inclu 3% de taux d’inoccupation estimé) / valeur du terrain (~900k) + coûts totaux de construction
CT : = 78 000 / (900k + 1 700k) = 3,0%
Fonds propres : = 78 000 / 900k = 8,6%
Question : À partir de quand un tel projet est-il « rentable » ? Sur quelle rentabilité CT/fonds propres devons-nous compter ?
Merci de garder à l’esprit qu’il y aura une condition correcte pour le financement externe. La valeur d’hypothèque ne sera que d’environ 1,4M€ (dans la variante avec sous-sol).
Quelle condition envisages-tu ici ? Nous avons compté sur 720k via KfW (à 0,75%) incluant 1,4% (taux fixe sur 15 ans) pour le reste du capital. Est-ce réaliste ?
@ : Je ne comprends pas très bien le point concernant la société foncière/GbR. Pourrais-tu expliquer cela encore une fois pour les profanes ?
Je suis heureux que nous puissions lancer une discussion ici et je vous tiendrai volontiers au courant de la suite des démarches.