Edificio multifamiliar con 6 unidades de vivienda - Estado actual y próximos pasos

- ¿Vale la pena? ¿Desde cuándo vale la pena algo así, o cómo deberían ser los indicadores para que valga la pena? Nosotros creemos que sí, pero también depende de varios factores, por ejemplo, qm/Kosten y Keller/ebenerdig.
- ¿Con qué qm/Kosten podemos contar aproximadamente con una equipación normal?
- ¿Es rentable el concepto de habitaciones en sótano que requieren un Keller (bóveda blanca) o sería mejor construir solo a nivel de calle ebenerdig? La sala HT estaría entonces en la planta baja y en lugar de los trasteros en el sótano habría un trastero + sala técnica en los apartamentos. Esto perdería algo de superficie habitable para alquilar, pero ahorra mucho en costes de construcción.

Eso solo se puede decir si conoces aproximadamente los costes y al mismo tiempo sabes qué ingresos puedes generar.
De lo contrario, no se puede hacer ninguna afirmación.

En ciudades normales, el alquiler debe ser al menos 10€ +x para que valga la pena. Por eso, en la región del Ruhr casi no hay actividad de nueva construcción (por un lado, muchas viviendas vacías que están en mal estado, por otro lado, gran escasez de viviendas decentes, pero solo se pueden imponer alquileres bajos).

Encuentro su concepto o el enfoque algo extraño: no tienen idea de los costos, pero ya saben que valdrá la pena/debe valer la pena, de lo contrario no lo construirían. Ya planifican con mucha precisión (por ejemplo, cuántas unidades de vivienda habrá, qué clase KfW), pero no saben cómo van a implementarlo.

Nosotros (familia) estamos planeando la construcción de un edificio de viviendas múltiples con 6 unidades habitacionales en Hamburgo, en una ubicación muy buena. El terreno con una antigua casa unifamiliar ya está disponible y debe ser reemplazado por una nueva. Los tres trabajamos a tiempo completo y no tenemos mucha experiencia ni mucho tiempo para encargarnos de todo. Después de haber hablado ya con los primeros constructores generales y arquitectos, todavía estamos indecisos sobre cómo proceder mejor aquí.

Entonces hablaron con los equivocados. ¿Cómo se puede decidir sin tener conocimientos que serán 6 unidades habitacionales? — eso debe determinarlo el experto, cuántas unidades pueden ser razonables. Mira cómo lo hace , así es correcto: siempre debes tomar un arquitecto con experiencia, un edificio de viviendas múltiples no es para arquitectos de casas unifamiliares. Estos últimos suelen fallar conceptualmente en tales casos y diseñan generalmente edificios simétricos con dos entradas y estándar uniforme (lo cual casi puede considerarse una muestra de incompetencia). Nunca se contrata a un constructor general en lugar de un arquitecto, pero siempre se debe permitir al arquitecto considerar, al licitar, la inclusión de constructores generales.

El proyecto es llevado adelante por mi madre, mi hermana y yo (hijo). Los tres estamos inscritos en el registro de la propiedad con partes iguales. La parte de mi madre pasará más adelante a ambos.
El edificio de viviendas múltiples no es para uso propio sino solo para alquilar. Pensamos en fundar una GbR. ¿Es esto desfavorable?

Si la comunidad de propietarios ya consiste en esta configuración "Persona 1 y sus potenciales herederos conjuntas 1A y 1B", uno tendría que estar muy loco para no aportar las partes a una sociedad inmobiliaria con los mismos propietarios. Sin embargo, una GbR es una sociedad de personas. También deberían buscar asesoramiento fiscal sobre herencias en este tema.

Gracias primero por las respuestas

El proyecto es llevado adelante por mi madre, hermana y yo (hijo). Los tres estamos inscritos en el registro de la propiedad con partes iguales. La parte de mi madre pasará más tarde a nosotros dos.

La casa multifamiliar no será para uso propio sino solo para alquilar. Habíamos pensado en crear una GBR. ¿Es esto desventajoso?

Algunas preguntas más, ya que mencionó el tema de la rentabilidad:
- ¿Vale la pena? ¿Desde cuándo vale la pena algo así o cuáles deberían ser las cifras clave para ello? Nosotros pensamos que sí, pero también depende de varios factores, por ejemplo, qm/costos y sótano/plantabaja.
- ¿Con qué qm/costos podemos contar aproximadamente con una equipación normal?
- ¿Es rentable el concepto de las habitaciones tipo sótano, que requieren un sótano (bóveda blanca) o sería mejor construir solo a plantabaja? La sala técnica estaría entonces en la planta baja y en lugar de los trasteros en el sótano habría un trastero + sala técnica en los departamentos. Así se pierde algo de espacio habitable para alquilar pero se ahorra mucho en costos de construcción.

vaya, eres gracioso, vienes aquí al foro, tomas argumentos y queremos que hagamos todo el proyecto para ti

Me gustaría haber escuchado de ti si vale la pena

De lo contrario, hay especialistas que cobran por eso.

Hola a todos,

gracias primero por las muchas respuestas. Intentaré arrojar un poco de luz sobre la oscuridad...

@ , , @ @
- Ya hemos tenido citas de asesoramiento con la autoridad de construcción y, como estamos construyendo en una calle donde anteriormente solo había casas unifamiliares y ahora poco a poco están surgiendo edificios multifamiliares con 5-6 unidades de vivienda, nos aseguraron que 6 unidades es el límite absoluto. Esto me lleva al segundo punto...
- Tenemos una superficie edificable de aprox. 210 m² y podemos construir 2.5 plantas. No hay coeficiente de ocupación del suelo. Según el arquitecto, en la planta baja y la primera planta tenemos cada una alrededor de 144 m² de superficie de vivienda alquilable y otros 110 m² en la segunda planta = 450 m² (incluida la superficie computable). En el sótano se podría realizar en total otros 65-75 m² = 520 m² (excluyendo la superficie computable como terraza, balcón).
- Las ofertas anteriores para KFW 55 estuvieron aproximadamente entre 2.400-2.600 €/m² sin sótano, con sótano en "weisse Wanne" y área residencial en el sótano más cerca de 3.100-3.400 €/m².
- De terrenos/objetos similares en el vecindario sabemos que se pueden lograr costos de alquiler de mínimo 14 €/m².
- Pronto recibiremos apoyo del asesor fiscal.

Rentabilidad:
- La rentabilidad calculada sobre el costo total es de aprox. 3% sin sótano, la rentabilidad sobre el capital propio es de aprox. 8%. Con sótano la rentabilidad sobre el costo total es ligeramente inferior y la sobre el capital propio un poco mayor (sin apreciación de valor).
¿A partir de qué valor se diría que vale la pena?

Las ofertas anteriores para KfW 55 estaban aproximadamente entre 2.400-2.600€/m² sin sótano, con sótano en bañera blanca y área habitable en semisótano más bien entre 3.100-3.400€/m².

¿Incluidos costos adicionales de construcción, arquitecto, etc.?

El rendimiento total calculado es de aproximadamente el 3% sin sótano, y el rendimiento sobre capital propio alrededor del 8%. Con sótano, el rendimiento total es un poco más bajo y el rendimiento sobre capital propio un poco más alto (sin apreciación del valor).

¿Cómo se calcula? (8% de rendimiento sobre capital propio es demasiado bajo para un proyecto así)

Por favor, recuerde que habrá una condición adecuada para la financiación externa. El valor de tasación será solo de aproximadamente € 1,4 millones (en la variante con sótano).