Wormser1989
03.06.2020 10:47:29
- #1
Tout d'abord : Bonjour à tous ! Ma femme et moi planifions actuellement un projet de construction neuve et dans ce cadre, j'ai découvert ce forum.
Comme un forum vit bien sûr toujours des échanges, je ne voulais pas commencer directement avec des questions, mais éventuellement apporter ici ma contribution. Je suis employé de banque - plus précisément dans l'approbation/décision de crédit. C'est pourquoi je pense pouvoir répondre à la question initiale de l'auteur du fil, du moins de mon point de vue (respectivement celui de mon employeur). Il faut bien sûr toujours prendre en compte que chaque établissement de crédit applique des paramètres différents lors de l'examen.
Fait : Il n’existe pas de "formule standard pour un financement maximal". Ni chez nous, ni chez beaucoup d’autres grandes banques. La première prémisse est toujours : le client peut-il honorer son engagement de prêt prévu (à long terme) ? Même après la fin de la période à taux fixe, en tenant compte d’une éventuelle conjoncture de taux moins favorable (du point de vue du client).
Cela dépend naturellement de plusieurs facteurs essentiels :
1. Revenu
2. Dépenses (notamment autres engagements de prêt)
3. Gestion du compte / style de vie
4. Loyer précédent
5. Économies réalisées
De plus : L’approche de l’allocation familiale ([204 EUR p.M.]) est généralement un jeu à somme nulle. Les banques qui prennent en compte l’allocation familiale comptent souvent sur des forfaits plus élevés pour les enfants, tandis que celles qui ne la prennent pas en compte appliquent des forfaits de ménage plus bas. Quoi qu’il en soit, un calcul des allocations familiales d’environ 200 EUR par mois ne devrait pas être un facteur dans un financement dépassant la barre des 400 000 EUR.
Le sujet de "muskelhypothek" ou de la contribution personnelle est vu chez nous de manière très conservatrice – Il faut vraiment prouver avec précision ce qui est réellement apporté en travail personnel et par qui. Surtout en cas de financements "justes", il faut toujours prévoir une marge de financement supplémentaire éventuelle. Si le service de la dette est déjà serré et que la contribution personnelle semble élevée, cela peut bien sûr être un point critique.
Il faut aussi toujours être honnête avec soi-même. Suis-je prêt à travailler plusieurs heures chaque jour de congé sur mon propre chantier ? Quelle est ma profession et quelles compétences et aptitudes ai-je ? Les économies liées aux travaux personnels prévus sont-elles vraiment réalistes ?
Je ne suis en revanche pas d’accord avec des affirmations telles que "financer 440k avec 3,5k net/mois ne colle pas". Cela dépend notamment du remboursement choisi (et donc de l’annuité choisie), de la période à taux fixe ou de la variante de financement (également en tenant compte du capital restant dû à la fin de la période à taux fixe – question du risque de changement de taux) et d’autre part de la situation des dépenses. De manière très simplifiée et à titre d’exemple, on pourrait supposer un remboursement de 2 % avec un taux d’intérêt de 1 %. Cela donne une mensualité d’environ 1 100 EUR par mois. Cela ne me semble pas démesurément élevé au regard du revenu. Il faut toutefois garder un œil sur le capital restant dû à l’échéance de la période à taux fixe. S’il y a en plus d’autres engagements (prêts personnels, etc.), cela devient bien sûr serré.
Un autre facteur important pourrait être le loyer précédent. Plus il est "proche" de la future mensualité, plus il est naturellement crédible et prouvé que cette mensualité est aussi durablement supportable. Je deviens toujours méfiant lorsque les clients ont payé jusqu’à présent un loyer hors charges de 500 EUR et veulent maintenant s’autoriser une mensualité trois fois plus élevée. Avec une économie correspondante, cela peut bien sûr redevenir plausible.
Ce qui n’est ici complètement pas pris en compte, c’est le risque (évaluation à blanc) de la banque. C’est bien sûr aussi difficile à dire et dépend notamment de l’évaluation.
En résumé : Il faut simplement prendre contact avec la banque souhaitée, car il y a tellement de variables, facteurs et influences différents qu’il est difficile de donner une réponse fiable et sérieuse de manière générale.
Cordialement
Comme un forum vit bien sûr toujours des échanges, je ne voulais pas commencer directement avec des questions, mais éventuellement apporter ici ma contribution. Je suis employé de banque - plus précisément dans l'approbation/décision de crédit. C'est pourquoi je pense pouvoir répondre à la question initiale de l'auteur du fil, du moins de mon point de vue (respectivement celui de mon employeur). Il faut bien sûr toujours prendre en compte que chaque établissement de crédit applique des paramètres différents lors de l'examen.
Fait : Il n’existe pas de "formule standard pour un financement maximal". Ni chez nous, ni chez beaucoup d’autres grandes banques. La première prémisse est toujours : le client peut-il honorer son engagement de prêt prévu (à long terme) ? Même après la fin de la période à taux fixe, en tenant compte d’une éventuelle conjoncture de taux moins favorable (du point de vue du client).
Cela dépend naturellement de plusieurs facteurs essentiels :
1. Revenu
2. Dépenses (notamment autres engagements de prêt)
3. Gestion du compte / style de vie
4. Loyer précédent
5. Économies réalisées
De plus : L’approche de l’allocation familiale ([204 EUR p.M.]) est généralement un jeu à somme nulle. Les banques qui prennent en compte l’allocation familiale comptent souvent sur des forfaits plus élevés pour les enfants, tandis que celles qui ne la prennent pas en compte appliquent des forfaits de ménage plus bas. Quoi qu’il en soit, un calcul des allocations familiales d’environ 200 EUR par mois ne devrait pas être un facteur dans un financement dépassant la barre des 400 000 EUR.
Le sujet de "muskelhypothek" ou de la contribution personnelle est vu chez nous de manière très conservatrice – Il faut vraiment prouver avec précision ce qui est réellement apporté en travail personnel et par qui. Surtout en cas de financements "justes", il faut toujours prévoir une marge de financement supplémentaire éventuelle. Si le service de la dette est déjà serré et que la contribution personnelle semble élevée, cela peut bien sûr être un point critique.
Il faut aussi toujours être honnête avec soi-même. Suis-je prêt à travailler plusieurs heures chaque jour de congé sur mon propre chantier ? Quelle est ma profession et quelles compétences et aptitudes ai-je ? Les économies liées aux travaux personnels prévus sont-elles vraiment réalistes ?
Je ne suis en revanche pas d’accord avec des affirmations telles que "financer 440k avec 3,5k net/mois ne colle pas". Cela dépend notamment du remboursement choisi (et donc de l’annuité choisie), de la période à taux fixe ou de la variante de financement (également en tenant compte du capital restant dû à la fin de la période à taux fixe – question du risque de changement de taux) et d’autre part de la situation des dépenses. De manière très simplifiée et à titre d’exemple, on pourrait supposer un remboursement de 2 % avec un taux d’intérêt de 1 %. Cela donne une mensualité d’environ 1 100 EUR par mois. Cela ne me semble pas démesurément élevé au regard du revenu. Il faut toutefois garder un œil sur le capital restant dû à l’échéance de la période à taux fixe. S’il y a en plus d’autres engagements (prêts personnels, etc.), cela devient bien sûr serré.
Un autre facteur important pourrait être le loyer précédent. Plus il est "proche" de la future mensualité, plus il est naturellement crédible et prouvé que cette mensualité est aussi durablement supportable. Je deviens toujours méfiant lorsque les clients ont payé jusqu’à présent un loyer hors charges de 500 EUR et veulent maintenant s’autoriser une mensualité trois fois plus élevée. Avec une économie correspondante, cela peut bien sûr redevenir plausible.
Ce qui n’est ici complètement pas pris en compte, c’est le risque (évaluation à blanc) de la banque. C’est bien sûr aussi difficile à dire et dépend notamment de l’évaluation.
En résumé : Il faut simplement prendre contact avec la banque souhaitée, car il y a tellement de variables, facteurs et influences différents qu’il est difficile de donner une réponse fiable et sérieuse de manière générale.
Cordialement