Wormser1989
03.06.2020 10:47:29
- #1
Primero que todo: ¡Hola a todos! Mi esposa y yo estamos planeando actualmente un proyecto de nueva construcción y en este contexto me he dado cuenta de este foro.
Como un foro, por supuesto, siempre vive del intercambio, no quería empezar directamente con preguntas, sino quizás aportar mi opinión aquí. Soy banquero - más concretamente en la aprobación/decisión de créditos. Por eso creo que puedo responder a la pregunta inicial del creador del hilo, al menos desde mi punto de vista (respectivamente el de mi empleador). Por supuesto, siempre hay que tener en cuenta que cada entidad crediticia aplica diferentes parámetros en la evaluación.
El hecho es: No existe una "fórmula común para una financiación máxima". Ni en nuestra entidad, ni en muchas otras (grandes) entidades bancarias. La primera premisa siempre es: si el cliente puede cumplir con su obligación de préstamo planificada (a largo plazo). También después del fin del periodo de tipo fijo, considerando un escenario posiblemente (desde la perspectiva del cliente) de tipos de interés menos favorable.
Por supuesto, eso depende de varios, pero esenciales factores:
1. Ingresos
2. Gastos (especialmente otras obligaciones de préstamo)
3. Gestión de la cuenta / estilo de vida
4. Alquiler propio previo
5. Ahorros realizados
Además: la consideración de la asignación por hijos ([204 EUR p.M.]) es generalmente un juego de suma cero. Bancos que tienen en cuenta la asignación por hijos suelen calcular con mayores cantidades fijas por hijos, mientras que bancos que no la consideran, calculan con gastos de hogar más bajos. De una forma u otra, una consideración de la asignación por hijos de aproximadamente [200 EUR p.M.] no debería ser un factor en una financiación por encima del umbral de [400 TEUR].
El tema de la "hipoteca muscular" o el trabajo propio se ve en nuestra empresa por ahora de forma muy conservadora. Se debe justificar exactamente qué y por quién se realiza realmente trabajo propio. Especialmente en financiaciones "justas", siempre se debe planificar un posible margen para financiación adicional. Si el servicio de capital ya está justo y el trabajo propio parece alto, eso podría ser un punto crítico.
Aquí también siempre hay que ser honesto consigo mismo. ¿Estoy dispuesto a trabajar varias horas cada día libre en mi propia obra? ¿Qué hago profesionalmente y qué conocimientos y habilidades aporto? ¿Son realmente realistas los ahorros gracias al trabajo propio previsto?
Sin embargo, no estoy de acuerdo con afirmaciones como "financiar 440k con 3,5k neto al mes no encaja". Eso depende, entre otras cosas, de la amortización elegida (y por tanto de la anualidad elegida), del periodo de tipo fijo o la variante de financiación (también considerando el resto de deuda al final del periodo de tipo fijo - palabra clave riesgo de cambio de interés) y por otro lado de la situación de gastos. Simplificando mucho y a modo de ejemplo, se podría suponer una amortización del 2% a un interés del 1%. De esto surge una cuota mensual aproximada de [1.100,00 EUR p.M.]. Esto no me parece desproporcionadamente alto en relación con los ingresos. Pero se debe tener en cuenta la deuda restante al final del periodo de tipo fijo. Por supuesto, si además existen otras obligaciones (créditos personales, etc.), la situación se complica.
Otro factor importante podría ser, posiblemente, el alquiler propio previo. Cuanto más "cercano" esté al futuro pago mensual, más creíble es, por supuesto, justificar que esa cuota sea sostenible a largo plazo. Siempre me pongo alerta cuando los clientes han pagado hasta ahora un alquiler frío de [500 EUR] y quieren asumir ahora una cuota tres veces mayor. Con un ahorro adecuado, eso podría ser nuevamente plausible.
Lo que aquí no se ha considerado en absoluto es el riesgo (evaluación en blanco) del banco. Eso también es difícil de decir y depende en gran medida de la valoración.
En resumen: simplemente ponerse en contacto con el banco deseado, porque hay tantas variables, factores e influencias diferentes que es difícil dar una afirmación fiable y seria de forma general.
Saludos
Como un foro, por supuesto, siempre vive del intercambio, no quería empezar directamente con preguntas, sino quizás aportar mi opinión aquí. Soy banquero - más concretamente en la aprobación/decisión de créditos. Por eso creo que puedo responder a la pregunta inicial del creador del hilo, al menos desde mi punto de vista (respectivamente el de mi empleador). Por supuesto, siempre hay que tener en cuenta que cada entidad crediticia aplica diferentes parámetros en la evaluación.
El hecho es: No existe una "fórmula común para una financiación máxima". Ni en nuestra entidad, ni en muchas otras (grandes) entidades bancarias. La primera premisa siempre es: si el cliente puede cumplir con su obligación de préstamo planificada (a largo plazo). También después del fin del periodo de tipo fijo, considerando un escenario posiblemente (desde la perspectiva del cliente) de tipos de interés menos favorable.
Por supuesto, eso depende de varios, pero esenciales factores:
1. Ingresos
2. Gastos (especialmente otras obligaciones de préstamo)
3. Gestión de la cuenta / estilo de vida
4. Alquiler propio previo
5. Ahorros realizados
Además: la consideración de la asignación por hijos ([204 EUR p.M.]) es generalmente un juego de suma cero. Bancos que tienen en cuenta la asignación por hijos suelen calcular con mayores cantidades fijas por hijos, mientras que bancos que no la consideran, calculan con gastos de hogar más bajos. De una forma u otra, una consideración de la asignación por hijos de aproximadamente [200 EUR p.M.] no debería ser un factor en una financiación por encima del umbral de [400 TEUR].
El tema de la "hipoteca muscular" o el trabajo propio se ve en nuestra empresa por ahora de forma muy conservadora. Se debe justificar exactamente qué y por quién se realiza realmente trabajo propio. Especialmente en financiaciones "justas", siempre se debe planificar un posible margen para financiación adicional. Si el servicio de capital ya está justo y el trabajo propio parece alto, eso podría ser un punto crítico.
Aquí también siempre hay que ser honesto consigo mismo. ¿Estoy dispuesto a trabajar varias horas cada día libre en mi propia obra? ¿Qué hago profesionalmente y qué conocimientos y habilidades aporto? ¿Son realmente realistas los ahorros gracias al trabajo propio previsto?
Sin embargo, no estoy de acuerdo con afirmaciones como "financiar 440k con 3,5k neto al mes no encaja". Eso depende, entre otras cosas, de la amortización elegida (y por tanto de la anualidad elegida), del periodo de tipo fijo o la variante de financiación (también considerando el resto de deuda al final del periodo de tipo fijo - palabra clave riesgo de cambio de interés) y por otro lado de la situación de gastos. Simplificando mucho y a modo de ejemplo, se podría suponer una amortización del 2% a un interés del 1%. De esto surge una cuota mensual aproximada de [1.100,00 EUR p.M.]. Esto no me parece desproporcionadamente alto en relación con los ingresos. Pero se debe tener en cuenta la deuda restante al final del periodo de tipo fijo. Por supuesto, si además existen otras obligaciones (créditos personales, etc.), la situación se complica.
Otro factor importante podría ser, posiblemente, el alquiler propio previo. Cuanto más "cercano" esté al futuro pago mensual, más creíble es, por supuesto, justificar que esa cuota sea sostenible a largo plazo. Siempre me pongo alerta cuando los clientes han pagado hasta ahora un alquiler frío de [500 EUR] y quieren asumir ahora una cuota tres veces mayor. Con un ahorro adecuado, eso podría ser nuevamente plausible.
Lo que aquí no se ha considerado en absoluto es el riesgo (evaluación en blanco) del banco. Eso también es difícil de decir y depende en gran medida de la valoración.
En resumen: simplemente ponerse en contacto con el banco deseado, porque hay tantas variables, factores e influencias diferentes que es difícil dar una afirmación fiable y seria de forma general.
Saludos