भूमि बाजार मूल्य बनाम भूमि निर्देशांक मूल्य

सबसे नए ऑफ़र, जिन्हें मैंने अभी अभी खोजा है, यहाँ डसेलडोर्फ़ के पास 1.7 से 2 गुना BRW पर हैं। और फिर उस पर घर को भी तोड़ना पड़ता है। पता नहीं, आखिर में ये भुगतान होता है या नहीं। शायद पूरी तरह से नहीं, लेकिन माक्लर बेवकूफ तो नहीं होते।

लेकिन मैं यह मान रहा था कि Bodenrichtwerte वास्तविक बिक्री (Grunderwerbsteuer-Anmeldung?) से गुमनामी के साथ एकत्रित किए गए थे। इससे Vorbehalte Lage, Qualität, Popolarität der Gegend आदि पहले से ही शामिल होने चाहिए थे। फिर भी एक भिन्नता बनी रहती है।

इसके अलावा, मूल्य विभिन्न Stichtagen पर एकत्रित किए गए होंगे,
जिससे पड़ोसी Flurstücken के मूल्यों के बीच लगभग एक साल का Erfassungs-Versatz हो सकता है।

इसके अलावा Erfassungs-Schema और सुधारlandesspezifisch भिन्न हो सकते हैं।

BRW के लिए आधार वास्तव में Notarverträgen से ही प्राप्त होते हैं! भिन्नता के विषय में एक उदाहरण:

- BRW Zone 123 का BRW 220€ है, आस-पास का Neubaugebiet 380-400€ में बिका
- एक बड़ी "Baulücke" 523€ में बिकी

यह वास्तविक घटना है और मैं खरीदार को व्यक्तिगत रूप से जानता हूँ, कीमत वास्तविक है (कोई अज्ञात संबंध नहीं थे)। हालांकि, बहुत उच्च संभावना है कि अब BRW को 500€ पर समायोजित नहीं किया जाएगा, क्योंकि केवल एक ही खरीद हुआ है। Neubaugebiet के बिना शायद कुछ नहीं होगा, Neubaugebiet के कारण शायद अधिक वृद्धि होती है। BRW की समस्या मुख्यतः इसलिए है क्योंकि अक्सर ऐसी ज़ोन होती हैं जहाँ लंबे समय तक कुछ नहीं बिकता, जिससे उस क्षेत्र के बाजार के विकास को ठीक से नहीं समझा जाता और फिर अचानक बहुत अधिक भुगतान किया जाता है।

BRW की समस्या मुख्य रूप से इस बात से है कि अक्सर ऐसे क्षेत्र होते हैं जहाँ लंबे समय तक कुछ भी बिकता नहीं है, जिससे उस क्षेत्र के बाजार के विकास को हम किसी हद तक नहीं समझ पाते हैं और फिर अचानक बहुत अधिक कीमत चुकानी पड़ती है।

मैं इसे इस तरह पुष्टि कर सकता हूँ। पड़ोसी नगरपालिका में, गाँव का अंतिम नया निर्माण क्षेत्र लगभग 10-15 साल पुराना है। भूमि का मूल्य 70€ था। अब एक नया निर्माण क्षेत्र बन रहा है, पार्सल 200€ में बेचे जा रहे हैं।

लेकिन किसी न किसी तरह से BRW को भी अपडेट किया जाता है, जब केवल पुरानी संपत्तियाँ ही बेची जाती हैं। कोई न कोई मूल्यांकन समिति को वहां सालाना कार्य करना चाहिए।

मैं इसे इस तरह ही पुष्टि कर सकता हूँ। पड़ोसी गाँव, आखिरी नया निर्माण क्षेत्र लगभग 10-15 साल पुराना है। ज़मीन का मूल्य 70€ है। अब एक नया निर्माण क्षेत्र बन रहा है, प्लॉट 200€ में बेचे जा रहे हैं।

हमारे यहाँ भी ज्यादा अलग नहीं है।
हमारे गाँव में ज्यादातर ज़मीन की कीमतें वर्तमान में (इमो-स्काउट आदि में) 100€/क्वा मीटर से लेकर 190€/क्वा मीटर तक हैं। लेकिन जब आप नीडर्सैक्सन की ज़मीन मूल्य सूची देखते हैं, तो वहाँ कुछ जगह 25€/क्वा मीटर की कीमतें भी हैं। समस्या यह है कि पुराने "नए निर्माण क्षेत्र" कम से कम 25 साल पुराने हैं।
यह अक्सर अच्छी तरह से देखा जा सकता है कि 2013 से ऑनलाइन नक्शे पर मूल्य नहीं बदले हैं (ज़मीन मूल्य 2013 से दिखाया जा रहा है)। कम से कम पुराने निर्माण क्षेत्रों के लिए।

2020 में "मौजूदा" नए निर्माण क्षेत्र के बिक्री मूल्य लगभग 180€/क्वा मीटर थे।

लेकिन किसी तरह BRW को अपडेट किया जा सकता है जब केवल मौजूदा संपत्तियाँ ही बिकती हैं। कोई न कोई मूल्यांकक समिति हर साल काम करती होगी।

तुम मौजूदा संपत्तियों के आधार पर वाकई में भूमि मूल्य कैसे निर्धारित करोगे? हालांकि एक भूमि मूल्य निर्धारित किया जाता है, लेकिन जो वास्तविक हिस्सा भूमि के लिए दिया जाता है उसे वास्तव में पकड़ पाना मुश्किल है और यह खाली जमीन की तुलना में कम होना चाहिए।

जैसा कि कहा गया है, अब लोग सामान्य मूल्य चलन के आधार पर "सिंचाई पद्धति" के माध्यम से इसे बढ़ाते हैं। इसमें संभवतः निर्मित बाजार भी कुछ हद तक शामिल होता है। लेकिन BRW को अपडेट रखना मुश्किल है जब अंत में कोई बिक्री नहीं होती है, क्योंकि केवल निर्माण के लिए खाली जगहें बची हैं या नए विकास क्षेत्र विकसित किए जाते हैं (जैसे फैक्ट्री क्षेत्र)।

मूल्यांकक समिति BRW के लिए हर साल बैठक करती है और अपनी विशेषज्ञ राय देती है। ;-)