Prix du marché du terrain vs Valeur indicative du terrain

Je ne suis pas sûr que ce soit exact. Le BRW indique la valeur d’un terrain non bâti, mais je pense que dans le calcul, les ventes de terrains bâtis sont également prises en compte. Dans ce cas, la valeur estimée du bâtiment est déduite. Sinon, de nombreuses BRW ne pourraient pas du tout inclure des transactions réalisées (par exemple dans les centres-villes, où la construction est stable depuis des décennies).

Je ne peux parler que pour la région dans laquelle je travaille, et nous ne prenons pas en compte les terrains bâtis. Pour les centres-villes par exemple, il y a une approche complètement différente. Il se peut que d’autres commissions d’experts fassent cela différemment, mais en général, je ne le crois pas, ou il faudrait consulter les directives pour savoir si cela est « autorisé ». En effet, le bâti est très individuellement valorisé par l’acheteur.

Je ne peux parler que pour le domaine dans lequel je travaille et nous n'incluons pas les terrains bâtis. Par exemple, pour les centres-villes, il existe une approche totalement différente. Il se peut que d'autres commissions d'experts immobiliers fassent autrement, mais en général, je ne le pense pas, ou il faudrait vérifier dans les directives si cela est même "autorisé". Car la construction est en effet très individuellement évaluée par l'acheteur.

Ah cool, je ne savais pas que tu étais un professionnel du domaine. Comment sont déterminés les BRW dans des zones où tous les terrains sont déjà bâtis ? Cela concerne beaucoup de zones, pas seulement les centres-villes, mais aussi des quartiers neufs de 10 à 20 ans, etc.

Je ne peux parler que pour le domaine dans lequel je travaille et nous n’incluons pas les terrains bâtis. Pour les zones du centre-ville par exemple, il y a une approche complètement différente. Il se peut que d’autres commissions d’experts fassent les choses autrement, mais en général, je ne le pense pas, ou alors il faudrait vérifier dans les directives si cela est même "autorisé". Car la construction est en effet très individualisée dans son évaluation par l’acheteur.

Très bien. Quelqu’un du métier :-) Pourrais-tu m’expliquer comment la VRM a pu baisser dans une zone (près de Berlin) alors que les prix du marché s’envolaient ? Même l’année dernière, des terrains (selon les applications de vente habituelles) se vendaient entre 200 et 250 € / m². Selon BORIS, la VRM est cependant passée de 120 € / m² à 100 € / m². Une réponse purement spéculative suffit, je comprends que tu ne peux pas savoir précisément :cool:

Très bien. Un expert :) Pourrais-tu m’expliquer comment dans une région (près de Berlin) le BRW a pu baisser alors que les prix du marché s’envolaient ? L’année dernière encore, des terrains se vendaient (selon les applications habituelles de vente) entre 200 et 250 € / m². Selon BORIS, cependant, le BRW est passé de 120 € / m² à 100 € / m². Une réponse purement spéculative suffit, je comprends que tu ne peux pas savoir précisément :cool:

Attention, les applications de vente ne reflètent tout d’abord que les valeurs d’offre qu’elles trouvent en ligne. Bien sûr, c’est quand même un peu étrange, mais on ne sait jamais ce qu’il advient des prix d’offre ni ce qui se cache derrière. Un facteur qui joue certainement dans le BRW est que certains prix très élevés ou très bas sont souvent d'abord exclus. Quand le comité d’experts abaisse le BRW, il faut déjà supposer qu’il y a eu des ventes qui allaient effectivement dans ce sens ! Le fait est que le comité connaît les prix réels, les applications ne connaissent que les valeurs d’offre. Le seul problème des comités d’experts est qu’il y a souvent peu de ventes, c’est-à-dire qu’on n’a rien pendant des années et soudain un prix nettement plus élevé dans une zone, et alors les comités sont souvent plutôt prudents pour ce qui est d’ajustements importants.

Ah cool, je ne savais pas que tu étais un expert. Comment le BRW est-il déterminé dans des zones où tous les terrains sont déjà bâtis ? Cela concerne de nombreuses zones, pas seulement les centres-villes, mais aussi des quartiers résidentiels neufs de 10 à 20 ans, etc.

Chez nous, c’est géré via une sorte de modèle de loyer, du moins pour la zone du centre-ville. Ce modèle a été développé il y a un certain temps puis appliqué à ce qui était alors « le meilleur emplacement ». Depuis, le BRW est essentiellement représenté par les changements des loyers et éventuellement de l’utilisation, car il n’y a pratiquement pas de ventes.

Dans les quartiers d’habitation récents, les villages, etc., sans ventes, on est maintenant passé à la prise en compte au moins de l’évolution générale du marché à partir des achats réalisés dans la commune. Par exemple, s’il y a +12 % dans les cas d’achat dans la zone, on augmenterait éventuellement le BRW de 10 %, ce qui reste toujours un peu laissé au « ressenti » de l’expert.

merci pour votre retour pour l’instant.

Les réserves mentionnées it depends sont bien sûr justes.

Mais je pensais que les valeurs foncières de référence provenaient de ventes réelles (déclaration de la taxe sur les mutations immobilières ?) recueillies de manière anonyme. Cela devrait donc déjà inclure les réserves emplacement, qualité, popularité de la région, etc. Néanmoins, un écart subsiste.

De plus, les valeurs ont probablement été enregistrées à des dates de référence différentes, de sorte qu'il pourrait y avoir un décalage d’enregistrement d’environ un an entre les valeurs des parcelles voisines.

Par ailleurs, le schéma d’enregistrement et les corrections peuvent varier selon les régions.

Pourtant, le prix du marché semble toujours (presque) nettement supérieur à la valeur foncière.

Il faudrait probablement disposer d’un grand nombre de valeurs de comparaison pour identifier une tendance claire.

Ce serait néanmoins sympa que d’autres lecteurs donnent leurs valeurs ici (de préférence en mentionnant le Land).

Mon impression initiale d’environ 1,2 semble toutefois nettement trop basse. Cela paraît plutôt entre 1,4 et 1,5.

Je suis curieux de savoir quand la bulle va éclater, on a vu quelque chose de similaire il y a environ 8 ans en Espagne par exemple.

Alors pour moi, c'est le nord du Bade-Wurtemberg. Dernière annonce : petite parcelle à bâtir pour une maison jumelée (prévue) à plus de 1 100 €/m² en offre. Dans cette commune, un nouveau lotissement à partir de 330 €/m² a été mis en vente seulement à la fin de l'année dernière. Les terrains à bâtir soumis à un procédé d'enchères ont atteint environ 600 €.

Mais là, c'est vraiment incroyable. Je ne vois vraiment pas qui pourrait vouloir payer cela.