Construction en arrière-pays (deuxième rangée)

Puisque tu achètes seulement le terrain arrière, donc pas une parcelle en forme de tige de pipe, rien ne devrait être déduit pour toi non plus. Le coefficient d’occupation des sols concerne ton terrain, pas la charge constructible d’un autre terrain.

Attention - cela ne doit pas forcément être correct. Lors d’une division, nous avons déjà eu le cas où la constructibilité, en ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols, est traitée comme s’il s’agissait toujours d’un seul terrain. Par exemple, si 10 % du coefficient d’occupation des sols II total sont utilisés pour l’accès, les deux parties ont encore 10 % chacune de restants. En fin de compte, la décision dépend souvent aussi de la construction dans les environs.

- Accessibilité du terrain arrière possible uniquement par le terrain avant (pas de parcelle en forme de tige de pipe)

Comment l’appelles-tu ?

- Les surfaces de chemins sont déduites du coefficient d’occupation des sols 2 aussi bien pour le terrain avant que pour le terrain arrière

Je connais cela ainsi : les surfaces pour les chemins peuvent dépasser le coefficient d’occupation des sols I de 50 %. Les chemins et la superficie de la maison sont déduits du coefficient d’occupation des sols II. Donc, pour un terrain de 545 m², tu as une surface pour la maison de 109 m². Cela est presque entièrement utilisé pour une maison de 10x10 m. Le coefficient d’occupation des sols II, vous le partagez. 0,3 x (terrain 1 + terrain 2). Supposons que ce soit partagé à moitié-moitié, le coefficient d’occupation des sols II est de 327 m². Nous y déduisons l’accès - imaginons qu’il fasse 30 m de long et 3 m de large, soit 90 m². Il reste du coefficient d’occupation des sols II : 327-90 = 237 / 2 = 118,5. Nous déduisons ta maison. Disons 10x10 m, il reste 18,5 m² pour les chemins. Cela est pratiquement peu voire rien. Je crois que la terrasse appartient encore au coefficient d’occupation des sols I et devrait également être déduite. Tu n’as pas non plus d’emplacement de parking ainsi. Ça devient serré. Un coefficient d’occupation des sols de 0,2 est aussi un chiffre typique pour empêcher une densité de construction trop élevée.

Mais ! Cela ne doit pas forcément être ainsi ! Cela peut être.
Comment la commune considère-t-elle votre construction arrière ? Les voisins ont-ils déjà construit leurs dépendances tout autour ? Le plan d’urbanisme a-t-il déjà 100 ans et une densification récente est-elle expressément souhaitée ? Alors, on a de bonnes chances de négocier des plans modérés avec des exceptions et des accords.

Selon le plan de phases de construction, une surface doit être maintenue libre de construction devant la rue et elle doit donc aussi être déduite de la taille du terrain pour le calcul du coefficient d’occupation des sols.

Qui le dit ? Est-ce écrit ainsi dans le plan de construction ?

Dans votre cas, je conseillerais vivement une demande préalable de permis de construire avant l’achat. Le mieux est de prendre un architecte, un ingénieur en bâtiment ou un entrepreneur général local qui posera les questions pour vous. Dans tous les cas, c’est un investissement d’argent bien fait.

Lors d’une division, nous avons déjà eu le cas où la constructibilité en ce qui concerne le coefficient d’occupation du sol était traitée comme s’il s’agissait toujours d’un .

Alors c’était une division idéelle ? Ou une division où le chemin est une propriété commune ?… !

Comment l’appelles-tu ?

Ce n’est justement pas un « Pfeifenstil », car le chemin n’est pas acheté. Rien du tout. C’est simplement l’arrière-pays avec une servitude de construction sur la propriété de l’avant-pays pour l’accès de toutes sortes.

Supposons donc qu’une division moitié/moitié a été faite

Non, elle n’en achète rien, donc rien ne doit être partagé à 50/50.

Non, elle n'achète rien de cela, donc rien de tout cela ne doit être partagé à 50/50.

Peu importe comment la propriété est structurée à la fin, cela ne change rien à la densité de surface au sol pour l'ensemble du terrain. Que l'on répartisse la densité de surface au sol en 50/50, 70/30 ou 90/10, cela importe probablement peu à la ville. Mais elle ne dépassera pas 0,3 du gâteau total.
Si le vendeur sacrifie le chemin comme partie de son terrain et sa densité de surface au sol II, son terrain deviendrait quasiment non constructible. Or, il y a déjà quelque chose dessus. Donc un directeur administratif strict serait sûrement immédiatement sceptique (et tout citoyen normal traiterait le vendeur de fou).

On comprend le plus rapidement quand on garde l'objectif de la ville en vue : la densité de construction est indiquée à 0,2. Par conséquent, densité de surface au sol II 0,3. Cela vaut (pour l'instant) – peu importe comment on partage quelque chose, jusqu'à ce que la ville annonce le contraire.

On peut aussi le dire autrement : si tu divises d'abord le terrain, l'avant ne pourra plus construire l'accès, car il dépasserait probablement déjà son coefficient d'occupation du sol. (les mesures exactes nous sont ici inconnues).

Je me corrige : la répartition n'est alors pas si indifférente pour la ville. En cas de division réelle, le coefficient d'occupation du sol doit ensuite aussi correspondre.

La surface au sol-1 comprend la maison et la terrasse. Avec environ 110 m², c'est déjà assez juste. Si l'on déduit une terrasse de 4x5 m, il reste une maison de 9x10 m. Pour les 154 m² envisagés dans le fil de discussion sur le financement, il faudra monter en hauteur. En soustrayant 40 cm de mur, il reste environ 75 m² par étage sans cloisons intérieures.
Les chemins et le garage sont comptabilisés dans la surface au sol-2. Environ la moitié de celle-ci sert aux places de stationnement (par exemple un carport double de 6x5 m) et chaque mètre d'espace devant les places réduit considérablement cette surface. L'accès n'est pas seulement un problème, le propre aménagement du demandeur doit également être planifié très précisément.
Concernant l'accès, je vois aussi le risque que le terrain du voisin de devant ne soit constructible qu'avec un Tiny House et que celui-ci ne soit probablement pas conscient de cette problématique. Ici, j’investirais l’argent dans un avocat spécialisé approprié et demanderais une confirmation ferme à l’administration du bâtiment sur ce qui est applicable.