Construcción en el interior (segunda fila)

Como solo compras el terreno trasero, es decir, no un "pfeifenstiel", probablemente no te descontarán nada. El coeficiente de ocupación del suelo se refiere a tu terreno, no a la carga constructiva de otro terreno.

Cuidado - esto no tiene por qué ser así. En una división ya hemos tenido el caso de que la edificabilidad en cuanto al coeficiente de ocupación del suelo se trata como si fuera todavía un terreno. Si por ejemplo para el acceso se destina el 10% del coeficiente de ocupación del suelo II en total, ambas partes aún tienen un 10% restante. Al final, la decisión a menudo depende también de la edificación del entorno.

- La accesibilidad del terreno trasero solo es posible a través del terreno delantero (no es un "pfeifenstiel")

¿Cómo lo llamas tú?

- Las superficies de caminos se descuentan del coeficiente de ocupación del suelo 2 tanto en el terreno delantero como en el trasero

Yo lo conozco así: Las superficies para caminos pueden superar el coeficiente de ocupación del suelo I en un 50%. Los caminos y la superficie de la casa se descuentan del coeficiente de ocupación del suelo II. Así, en un terreno de 545 m² tienes una superficie para la casa de 109 m². En una casa de 10x10 m casi se consume toda. El coeficiente de ocupación del suelo II lo compartís. 0,3 x (GS1 + GS2). Suponiendo que se dividió mitad / mitad, el coeficiente de ocupación del suelo II sería 327 m². De eso descontamos el acceso – supongamos que mide 30 m de largo por 3 m de ancho, son 90 m². Quedan del coeficiente de ocupación del suelo II 327-90 = 237 / 2 = 118,5. De eso descontamos tu casa. Digamos 10x10 m, quedan 18,5 m² para caminos. Eso es prácticamente poco o nada. Creo que la terraza sigue perteneciendo al coeficiente de ocupación del suelo I y debería descontarse también. Tampoco tienes aún plaza de aparcamiento. Así que se complica. Un coeficiente de ocupación del suelo de 0,2 también es un valor típico para evitar una edificación demasiado densa.

¡Pero! ¡No tiene que ser así! Puede ser.
¿Qué tan flexible ve el municipio vuestra edificación trasera? ¿Los vecinos ya han construido alrededor también parcelas traseras? ¿El plan de desarrollo urbano tiene ya 100 años y ahora la densificación expresa es deseada? Entonces hay buenas posibilidades de negociar planes moderados con excepciones y acuerdos.

De acuerdo con el plan de etapas de construcción, debe mantenerse libre de construcción una zona delante, en la calle, y esta también debe descontarse del tamaño del terreno para el cálculo del coeficiente de ocupación.

¿Quién dice eso? ¿Está así en el plan de construcción?

En vuestro caso, antes de la compra yo recomendaría encarecidamente hacer una consulta previa de construcción. Lo mejor es contratar a un arquitecto local, ingeniero de obras o contratista general que haga las consultas por vosotros. En cualquier caso, es dinero bien invertido.

En una división también tuvimos el caso de que la edificabilidad en cuanto a coeficiente de ocupación del suelo se trataba como si todavía fuera un .

¿Entonces fue una división ideal? ¿O una división donde el camino es propiedad común?… !

¿Cómo lo llamas?

No es un callejón sin salida, porque el camino no se compra. Niente. Es simplemente terreno trasero con carga de construcción sobre la propiedad del terreno delantero para la conexión en cualquier forma.

Entonces, supongamos que se dividió mitad / mitad

No, ella no compra nada de eso, por lo que tampoco hay que dividir nada 50/50.

No, ella no compra nada de eso, por lo tanto no hay que dividir nada 50/50.

Como sea que termine el esquema de propiedad, no cambia nada el índice de ocupación de suelo para la parcela total. A la ciudad probablemente no le importe si se reparte el índice de ocupación 50/50, 70/30 o 90/10. Pero no será más de 0,3 del total.
Si el vendedor sacrifica el camino como parte de su terreno y su índice de ocupación II, su terreno sería casi no edificable. Pero ya hay algo construido. Por eso un director riguroso probablemente sería escéptico inmediatamente (y cualquier ciudadano normal consideraría al vendedor loco).

Se entiende más rápido si se tiene en cuenta el objetivo de la ciudad: la densidad de edificación está indicada en 0,2. En consecuencia, el índice de ocupación II es 0,3. Eso vale (por ahora) - sin importar cómo se divida algo, hasta que la ciudad anuncie algo diferente.

También se puede expresar de otra manera: si primero divides el terreno, el vecino de adelante ya no podrá construir la entrada, porque con eso probablemente ya exceda su coeficiente de ocupación del suelo. (las medidas exactas no las conocemos aquí).

Me corrijo: a la ciudad entonces no le da igual la distribución. En una división real, la densidad de construcción debe volver a coincidir.

La densidad de ocupación-1 comprende la casa y la terraza. Con aproximadamente 110 m² ya es bastante justo. Si restamos una terraza de 4x5 m, queda una casa de 9x10 m. Con los 154 m² previstos en el hilo de financiación, esto deberá construirse hacia arriba. Si descontamos paredes de 40 cm, quedan unos 75 m² por planta sin paredes interiores.
Caminos y garaje se suman a la densidad de ocupación-2. Casi la mitad de esta se utiliza para los espacios de estacionamiento (por ejemplo, un carport doble de 6x5 m) y cada metro delante de los espacios de estacionamiento reduce considerablemente esta área. El acceso es solo un problema, la construcción propia del TE también debe planearse con mucho cuidado.
En cuanto al acceso, también veo el riesgo de que el terreno del vecino frontal solo pueda edificarse con una Tiny House y que probablemente no sea consciente de esta problemática. Aquí invertiría el dinero en un abogado especialista correspondiente y solicitaría una certificación vinculante al ayuntamiento sobre lo que es válido.