Combien pourrions-nous financer ?

Le calcul que tu as mentionné dans ton premier post est en fait un calcul de la banque

Autant que j'ai compris, le monsieur en question travaille dans une entreprise de construction... qui peut éventuellement faire une jolie facture.

Votre souhait est par exemple avec aménagements extérieurs. Mais les aménagements extérieurs ne sont pas réalisés par le constructeur de la maison, mais par vous-même. Sauf si vous construisez en contrat global, qui proposent généralement la pose du pavage.

170000... eh bien, regardez simplement sur le forum si cette somme pourrait correspondre ou combien de m² vous obtenez.

Cela m'étonne que l'allocation familiale soit comptée dans les revenus. Est-ce normal ???

Donc, je ne veux rien dire sur les chiffres, néanmoins une facture réelle peut être très différente de celle d'une personne qui veut vendre quelque chose. Celle-ci a tendance à omettre un poste pour que cela paraisse réalisable.

Les allocations familiales sont prises en compte, mais aussi les LHK de l'enfant, ce qui est alors négatif et tout redevient bon.

Il faut juste se rappeler que cela disparaîtra un jour. Pour le TE, cela dure plus longtemps que la période de taux d'intérêt fixe. Donc, pour l'instant, c'est parfaitement ok. Les augmentations de salaire des dix prochaines années compenseront certainement cela.

J'ai maintenant obtenu une offre d’une banque. Ils nous donneraient un total de 270 000 euros sans apport personnel (donc 110 %) avec un taux d’intérêt de 4,05 %, un amortissement de 2 % et une possibilité de remboursement anticipé de 5 % par an. Cela donnerait une mensualité de 1361 euros selon leur calcul. Le solde restant dû serait de 158 000 euros. Ce serait aussi le maximum qu’ils accepteraient.
Cela semble donc vraiment assez facile d’obtenir l’argent. Il resterait 1623 euros pour vivre, après déduction de 300 euros de charges annexes il resterait 1323 euros pour tout vivre. 400 euros sont déjà consacrés à la nourriture pour une famille de 3 personnes, il ne reste plus que 923 euros pour l’essence de 2 voitures, ce qui fait facilement encore 300 euros par mois; il reste donc 623 euros pour le téléphone et la télévision, qui avec la contribution audiovisuelle (GEZ) consomme encore 100 euros, il reste 523 euros. Comme nous ne voulons pas nous promener nus dans la nature, nous avons aussi besoin de vêtements, notamment la petite qui est en pleine croissance et prend déjà à elle seule 100 euros, nous faisons plutôt dans la récup et 50 euros suffisent par personne, ce qui fait encore 200 euros en moins, il reste donc 323 euros, pour lesquels je dois encore assurer les bases, voiture deux fois 40 euros de moins, reste 243 euros, assurance du mobilier 30 euros en moins, 233 euros, assurance protection juridique 10 euros, il reste 223 euros, puis la petite doit aussi payer la cantine de la crèche etc., plus tard l’école encore 100 euros de moins, il reste 123 euros.
Il faudrait suspendre l’épargne retraite, car les 240 euros ne seraient plus possibles.
Si quelqu’un remarque quelque chose d’élémentaire pour vivre et que je n’ai pas mentionné, merci de le dire.
Mais à mon avis, en théorie, ce serait donc juste possible de gérer ça sans apport personnel, mais ce serait très risqué car il n’y aurait absolument aucune réserve et en plus, l’épargne retraite serait réduite. Si ça tourne mal, on n’aura pas de maison à la retraite, un loyer à payer et seulement une petite pension complémentaire à la retraite obligatoire. Donc, je ne voudrais pas construire comme ça.

Maintenant, intégrons un apport personnel pour baisser le taux et la mensualité.
J’aurais une question, car nous ne savons pas comment les banques considèrent l’apport personnel.
12 000 euros sur des comptes à vue/livrets d’épargne devraient clairement constituer un apport personnel.
Assurance vie/retraite liée à des fonds où il y a déjà 20 000 euros que l’on pourrait obtenir en cas de rachat/cession.
5 000 euros dans un contrat d’épargne logement complètement épargné, mais je n’ai pas le contrat (malheureusement il est dans la patrie) lié au prêt d’épargne logement.
La question serait : ai-je alors aussi 37 000 euros d’apport personnel si je ne les utilise pas pour construire ? Nous voulons garder cela en réserve, à l’exception du contrat d’épargne logement et de l’assurance retraite que nous arrêterions temporairement en cas de construction. Ou la banque ne reconnaîtrait-elle que 5 000 euros de l’épargne logement comme apport, ce qui ne changerait pas vraiment grand-chose ?

Maintenant, apportons des fonds propres pour réduire les intérêts et les mensualités.
J'aurais une question, car nous ne savons pas comment les banques considèrent les fonds propres.
12 000 euros sur des comptes à vue ou livrets d’épargne devraient clairement être des fonds propres.
Assurance vie/retraite liée à des fonds dans laquelle il y a déjà 20 000 euros que l’on obtiendrait en cas de résiliation ou de vente.
5 000 euros dans un contrat d’épargne-logement entièrement épargnés, mais dont je n’ai pas le contrat (malheureusement il est chez moi) à cause du prêt lié au contrat d’épargne-logement.
La question serait : Ai-je donc aussi 37 000 euros de fonds propres si je ne les utilise pas pour construire ? Nous voulons les laisser en réserve, à l’exception du contrat d’épargne-logement et de l’assurance retraite, que nous voulons d’abord mettre en sommeil en cas de construction. Ou bien la banque ne considérerait-elle que 5 000 euros du contrat d’épargne-logement comme fonds propres, ce qui ne changerait pas vraiment grand-chose.

Les fonds propres sont ce que tu utilises effectivement pour la construction ! Même si tu avais un million qui traîne quelque part, dans ton cas l’apport en fonds propres serait seulement de 5 000 euros = en fait, construire sans fonds propres !

Si quelqu'un remarque encore quelque chose d'essentiel à la vie que je n'ai pas mentionné, merci de le dire.

Des provisions pour les réparations de la maison, l'entretien du chauffage, ainsi que pour le véhicule (pneus d'hiver, inspections), les médicaments peuvent aussi être nécessaires et relativement coûteux.

Bonjour,

Mes questions sont maintenant les suivantes :
1. Le prix d'une maison et de tout ce qui l'entoure est-il à peu près réaliste ?
2. Le financement est-il vraiment aussi simple qu'il est suggéré ?
3. Quelle serait une somme réaliste que l'on devrait financer avec nos revenus ? (ou bien devrait-on même construire avec ces revenus)

Bonjour Paranelos !

La question 1 dépend de ce qui est inclus dans l'offre et de votre exigence. 170 000 € pour 130 m² de surface habitable, c’est déjà serré, il faut alors se restreindre en tant que maître d’ouvrage et n’intégrer vraiment que le strict nécessaire. Ce qui m’étonne aussi, c’est le prix fixe de 150 €/m² proposé par la ville de Salzkotten (je viens de la région) : dans Salzkotten, seuls les quartiers du centre-ville ont de telles valeurs foncières, et la ville de Salzkotten propose dans la zone constructible « Bümers Grund » des terrains urbains à 120 €. 120 € est réaliste pour Salzkotten, 150 € est à mon avis clairement trop élevé, donc je me demande d’où vient cette valeur ! Sur un terrain de 500 m², ce sont déjà 15 000 € de différence. Si par exemple Thüle était aussi un emplacement envisageable pour vous, avec la même taille de terrain et un prix au m² de 68 €, vous pourriez économiser jusqu’à 42 000 €.

Pour la question 2 : Fondamentalement, un financement n’a rien d’une sorcellerie, on peut et doit effectivement calculer très simplement. En ce qui concerne les fonds propres, tu peux bien sûr utiliser comme apport les sommes qui sont placées dans une assurance-vie, tu dois alors seulement nantir cette assurance-vie à la banque, c’est-à-dire que vous pourriez financer avec environ 35 000 € de fonds propres – mais vous seriez alors vraiment à la limite et presque immédiatement à découvert si votre voiture tombe en panne. Je conseillerais de n’utiliser au maximum que les fonds de retraite et le contrat d’épargne logement, ce qui vous laisserait 25 000 € d’apport propre et encore 10-12 000 € à la banque pour les urgences.

Par ailleurs, concernant le remboursement anticipé de crédits grâce aux liquidités provenant des ventes immobilières ou des successions attendues : je ne peux que recommander, d’après mon expérience professionnelle, de régler cela – même si c’est douloureux – à l’avance, c’est-à-dire de leur vivant, et (si les possibilités existent dans la région d’origine) de transférer dès maintenant les biens aux héritiers. Les grands-parents obtiennent en échange un droit d’habitation à vie ou autre, donc il y a peu de changements pour eux. L’avantage est qu’en cas de succession il n’y a pas de conflits parce que tout est déjà réglé. Les communautés successorales avec des visions floues sur le partage d’héritage et la valeur des biens immobiliers sont souvent de véritables machines à gaspiller de l’argent, et vous ne pouvez absolument pas vous le permettre si vous voulez utiliser ce capital pour rembourser immédiatement ou à moyen terme vos dettes. Si vous comptez donc (!!) utiliser les liquidités des biens immobiliers des grands-parents pour solder la propriété en Allemagne de façon anticipée, parlez-en impérativement en famille. Et réglez cela, même si cela est désagréable. Si vous rencontrez de la résistance dans la famille, vous saurez que vous ne pouvez pas ou ne devez pas compter sur ce capital aussi facilement, car vous rencontrerez les mêmes (voire plus fortes) résistances dans 15, 20 ou 30 ans si la transmission de propriété n’est pas réglée aujourd’hui. Tes raisons sont certes plausibles, mais ce n’est pas forcément le cas pour les autres membres de la famille. Certains sont par exemple simplement émotionnellement attachés à une maison et ne peuvent pas s’en séparer – cela pourrait alors poser problème pour vous.

Pour la question 3 : À ta place, je ne chercherais pas un terrain à environ 150 €, mais au maximum à 120 €, idéalement entre 90 et 100 €. On trouve ça dans votre région, en s’éloignant un peu, et même bien moins. Sinon, je considérerais aussi un appartement en copropriété spacieux, éventuellement avec jardin. Tu envisages un budget d’environ 270 000 € – pour ce prix, on trouve à Salzkotten des appartements plutôt exclusifs ou aussi des maisons d’occasion avec des coûts d’entretien raisonnables. Avec vos revenus, je me ferais simplement une limite sévère autour de 200 000 € plus les frais annexes, et je regarderais ensuite ce que l’on trouve à Salzkotten pour ce budget. Avec votre capital et 75 000 € de frais de terrain, je ne construirais définitivement pas neuf.

Bonne chance !
Dirk Grafe