¿Cuánto podríamos financiar?

El cálculo que mencionaste en tu primer post es simplemente un cálculo del banco

Según he entendido, el señor en cuestión es alguien de una empresa de construcción... que tal vez solo dibuja una factura bonita.

Su deseo es, por ejemplo, incluir las zonas exteriores. Pero las zonas exteriores no las construye el constructor de la casa, sino ustedes mismos. A menos que construyan con una empresa general de construcción, que usualmente ofrece el pavimento también.
170000... bueno, simplemente echen un vistazo en el foro para ver si la suma podría ser correcta o cuántos metros cuadrados obtienen.

Me sorprende que la asignación por hijos se considere como ingreso. ¿Es eso normal???

Bueno, sobre las cifras no quiero opinar, pero una factura real puede ser muy distinta a cuando alguien quiere vender algo. Entonces suele dejar de lado algún concepto para que parezca factible.

La asignación por hijos se tiene en cuenta, pero también el LHK del niño, eso es entonces negativo y todo vuelve a estar bien. Solo hay que recordar que eso desaparece en algún momento. Eso tarda en el caso del TE más que el plazo fijo de intereses. Por lo tanto, está completamente bien por ahora. Los aumentos salariales en los próximos 10 años seguramente lo compensarán de nuevo.

Ahora he conseguido una oferta de un banco. Nos darían un total de 270000 euros sin capital propio (es decir, 110%) con una tasa de interés del 4,05%, una amortización del 2% y una posibilidad de amortización especial del 5% anual. Según sus cálculos, la cuota sería de 1361 euros al mes. La deuda residual sería de 158 mil euros. Pero ese sería también el máximo que aceptarían.
Parece que realmente es bastante fácil conseguir el dinero. Quedaría un resto para vivir de 1623, de los cuales se deducen 300 para los gastos adicionales, quedando 1323 para todo lo demás. Ya se van 400 euros para la comida en una familia de 3 personas, quedan solo 923 para la gasolina de dos autos, que fácilmente serían otros 300 euros al mes, quedando 623 para teléfono y televisión, que con la tasa de radiodifusión (GEZ) consume otros 100 euros, quedando 523. Como no queremos andar desnudos por el bosque, también necesitamos ropa, sobre todo para la pequeña que está creciendo y gasta ya 100 euros, nosotros vamos más austeros con 50 euros cada uno, sumando otros 200 en el lado negativo, quedando un resto de 323 para el que tengo que asegurar lo más básico; dos veces 40 euros para el seguro del auto, quedan 243; 30 para el seguro de hogar, quedan 233; 10 euros para el seguro de protección jurídica, quedan 223; además la pequeña tendría que pagar guardería y comida, luego también escuela, otros 100 euros menos, quedan 123.
La previsión para la jubilación habría que suspenderla, esos 240 euros ya no serían posibles.
Si alguien nota que falta algo elemental para vivir y que no he mencionado, por favor que diga.
Pero en mi opinión, en teoría sería apenas posible afrontar esto sin capital propio, aunque sería muy arriesgado porque no habría reservas absolutas y además se reduciría la previsión para la jubilación. Si sale mal, no se tendría casa en la vejez, se tendría que pagar un alquiler y sólo una pequeña pensión complementaria además de la legal. Así que yo no querría construir así.

Ahora añadimos capital propio para reducir el interés y la cuota.
Tengo una pregunta, ya que no sabemos cómo ven los bancos el capital propio.
12 mil euros en cuentas de ahorro a la vista/libretas de ahorro deberían ser claramente capital propio.
Seguro de vida/pensión vinculado a fondos donde ya hay 20 mil euros, que se podrían obtener al cancelar/vender.
5 mil euros en un contrato de ahorro para vivienda que ya está completamente ahorrado pero del que no tengo el contrato (lamentablemente está en mi lugar de origen) por el préstamo del contrato de ahorro para vivienda.
La pregunta sería, ¿tengo entonces también 37 mil euros de capital propio si no lo uso para construir? Queremos dejarlo como reserva, excepto el contrato de ahorro para vivienda y el seguro de pensión que en caso de construcción sólo se suspenderían temporalmente. ¿O el banco solo contaría con 5 mil euros del contrato de ahorro como capital propio, lo que no cambiaría mucho?

Ahora aportamos capital propio para reducir intereses y cuotas.
Tengo una pregunta, porque no sabemos cómo ven los bancos el capital propio.
12 mil euros en cuentas de ahorro/plazo fijo deberían ser claramente capital propio.
Seguro de vida/jubilación vinculado a fondos, donde ya hay 20 mil euros que se recibirían al cancelar/vender.
5 mil euros en un contrato de ahorro para vivienda que ya está pagado pero no tengo el contrato conmigo (desafortunadamente está en la casa familiar) por el préstamo del contrato de ahorro para vivienda.
La pregunta sería: ¿Tengo ahora también 37 mil euros de capital propio si no lo uso para construir? Queremos dejarlo como reserva, excepto el contrato de ahorro para vivienda y el seguro de jubilación que en caso de construcción sólo se suspenderían temporalmente. ¿O el banco sólo consideraría 5 mil euros del contrato de ahorro como capital propio, lo que en realidad no cambiaría mucho?

El capital propio es lo que realmente usas para construir. ¡Aunque tuvieras un millón guardado en algún lugar, en tu caso el uso de capital propio sería sólo 5 mil euros = en realidad construir sin capital propio!

Si a alguien se le ocurre algo esencial para la vida que no haya mencionado, por favor decídalo.

Reservas para reparaciones de la casa, mantenimiento de la calefacción, y también para el vehículo (neumáticos de invierno, inspecciones), los medicamentos también pueden ser necesarios y ser bastante caros.

Hola,

Mis preguntas son ahora:
1. ¿Está el precio para una casa y todo lo que la rodea razonablemente calculado?
2. ¿Es realmente tan fácil la financiación como se sugiere?
3. ¿Cuál sería una cantidad realista que se debería financiar con nuestros ingresos? (o si siquiera se debería construir con ellos)

¡Hola Paranelos!

La pregunta 1 depende de lo que esté en la oferta y de lo austeros que sean. 170.000 € por 130 m² de superficie habitable es justo, como promotor entonces hay que apretarse el cinturón y realmente construir solo lo necesario. Lo que también me sorprende son los 150 €/m² de precio fijo de la ciudad de Salzkotten (vengo de la zona cercana) - en Salzkotten solo en el centro de la ciudad hay valores catastrales tan altos y la ciudad ofrece terrenos municipales en la zona de construcción "Bümers Grund" a 120 €. Los 120 € son realistas para Salzkotten, 150 € me parecen definitivamente demasiado altos, por lo que me pregunto de dónde viene este valor. Con 500 m² de terreno, eso son al menos 15.000 €, si para vosotros también valdría el lugar por ejemplo Thüle, podríais ahorrar hasta 42.000 € con la misma superficie y un precio por m² de 68 €.

Sobre la pregunta 2: En principio, financiar no es ninguna brujería, de hecho se debe calcular asi de simple. En cuanto al capital propio, puedes por supuesto utilizar como capital propio los valores que tengas en un seguro de vida, solo que debes pignorar ese seguro con el banco, es decir, podríais iniciar la financiación con unos 35.000 € de capital propio, aunque estaríais al límite real y prácticamente en descubierto si vuestro coche se estropea. Yo usaría como máximo los fondos de pensiones y el plan de ahorro para la vivienda, con eso tendríais 25.000 € de capital propio y aun así 10-12.000 € en el banco para emergencias.

Además, respecto a la cancelación de préstamos con ingresos esperados por inmuebles/herencias: por experiencia profesional, solo puedo recomendar que - aunque duela - se aclare todo de antemano o en vida de los causantes y (si hay posibilidades en la familia) se transfieran ya las propiedades a los herederos. Los abuelos reciben a cambio un derecho vitalicio de uso, etc., es decir que para ellos cambia poco. La ventaja es que en caso de herencia no hay disputas porque ya está todo aclarado. Las comunidades de herederos con ideas poco claras sobre la división de la herencia y el valor de los inmuebles suelen ser una máquina de destrucción de dinero a largo plazo y eso no os interesa para nada si podéis usar ese capital para amortizar vuestras deudas inmediata o medianamente pronto. Así que si calculáis (!!) cancelar antes la propiedad en Alemania con los ingresos de los inmuebles de los abuelos, hablad el tema en familia. Y resolvedlo, aunque sea incómodo. Si vuestra familia se opone, sabréis que no podéis ni deberíais contar con ese capital fácilmente, porque en 15, 20 o 30 años encontraréis las mismas (o incluso mayores) resistencias si hoy no se arregla la transferencia de propiedad. Vuestros motivos son muy razonables, pero eso no tiene por qué ser así para otros familiares. Algunos se apegan emocionalmente a una casa y no pueden desprenderse de ella, eso puede ser un problema para vosotros.

Sobre la 3: Yo no buscaría un terreno con un precio de alrededor de 150 €, sino como máximo 120 €, mejor 90-100 €. Eso existe en vuestra región si buscáis en otros sitios, incluso bastante menos. Alternativamente consideraría también un piso amplio en propiedad, quizás con jardín. Ahora calculas costes de unos 270.000 €, con eso se obtienen en Salzkotten pisos bastante exclusivos o casas de segunda mano con costes de mantenimiento manejables. Yo, con vuestros ingresos, me haría un esfuerzo con un presupuesto de 200.000 € + gastos y vería qué hay en Salzkotten por ese precio. Sin duda no construiría nuevo con vuestro capital y 75.000 € de coste del terreno.

¡Mucho éxito!
Dirk Grafe