Maison et terrain 284 000 € finançables ?

Cela n'a rien à voir avec le montant du loyer. Plus le loyer est élevé, plus la durée pour constituer des fonds propres est longue, ni plus ni moins.

Par exemple, après déduction de toutes les charges courantes, c'est-à-dire loyer, crèche, assurance dentaire complémentaire, salle de sport, téléphone et DSL, mensualité du terrain, il me reste personnellement peut-être 30 à 50 € par mois, pas plus. Je le fais uniquement pour augmenter le taux d'épargne afin d'obtenir un taux d'endettement inférieur à 80 %. Ma femme participe également, de sorte qu'après un an d'épargne, nous avons atteint notre objectif.

Donc cela a bien un lien avec le montant du loyer
Le problème actuel est la forte augmentation annuelle des coûts de construction.
Avec un faible taux d'épargne, il est donc parfois impossible d'augmenter la part des fonds propres à l'heure actuelle ...

Je sais que nous avons de la chance de payer si peu de loyer. En revanche, nous avons dû faire des concessions sur la qualité de vie au cours des dernières années. Appartement de deux pièces, mal agencé, nécessitant des rénovations (anciens sols inesthétiques, sanitaires, cuisine). Nous l'avons accepté parce qu'une maison à nous est notre rêve. Ce n’est donc pas comme si nous n’avions profité que de cela. C’est pourquoi je me réjouis d’autant plus de ma nouvelle belle maison avec (pour nos standards) beaucoup de "luxe".

Nous vivons dans la troisième ville la plus chère d'Allemagne, et payons 900 € charges comprises pour un appartement moyen de 3 pièces

Bien sûr, c’est bien plus que chez nous. Il est évidemment logique que vous ne puissiez pas économiser 1400/1500 € par mois dans ces conditions. Pourtant, au moins 500 - 600 € d’économies mensuelles devraient être possibles. Gardez à l’esprit : si vous construisez une maison et que vous avez besoin d’un prêt aussi important (financement complet, plutôt 110 %), alors vous aurez aussi une mensualité de ce montant (donc loyer + économies mentionnées). Et cela, vous devrez pouvoir ET vouloir le supporter durablement.

Donc cela a tout de même un rapport avec le montant du loyer
Le problème actuellement, ce sont les coûts de construction qui augmentent énormément chaque année.
Avec un faible taux d’épargne, on ne peut donc pas du tout augmenter la part de fonds propres actuellement ...

Si on voit les choses ainsi, on pourrait dire que l’épargne n’a aucun sens.

Cependant, tu as ici exactement l’exemple qui montre ce que l’épargne aurait apporté. Avec 60 000 € de fonds propres, cette discussion serait tout à fait différente.

Avec un faible taux d'épargne, il est donc actuellement parfois impossible d'augmenter la part de fonds propres ...

Alors, il y a quand même une différence entre avoir une part de fonds propres négative (c'est-à-dire ne pas pouvoir payer les "frais annexes d'achat" de sa poche), ou que la part de fonds propres ne croisse pas vraiment parce que les coûts augmentent aussi.

On peut bien sûr épargner cela ensuite, il y a en effet des banques qui acceptent cela ; mais il faut être honnête avec soi-même et mettre plus que seulement 1100€ chaque mois sur la table :

Nous pourrions facilement assumer une mensualité de 1000€ - 1100€ par mois.

Il faut déjà 300€ par mois uniquement pour le financement subordonné de 35K (et il n’est même pas encore entièrement remboursé après la période fixe; 12 000 restent ouverts après 10 ans).

Il reste 800€. Avec cela, on peut couvrir environ 250 000 (mais à mon avis il faut "tricher" et ne mettre que 1,5% d’amortissement, ou être honnête avec soi-même et prendre 3% d’amortissement ; alors 180 000.

Et par "tricher", j’entends le fait qu’il restera sinon encore 180 000 de dette résiduelle après 15 ans.

Cela fait un budget de 215K voire au maximum 285K. Nous sommes loin des 450K.

De plus, une construction neuve est aussi nettement plus risquée que d’acheter quelque chose dans l’existant.

Donc un bel appartement en copropriété serait sûrement plus envisageable.

Si on le voit comme ça, on pourrait dire que l'épargne n'a absolument aucun sens.

Cependant, tu as ici exactement l'exemple qui montre ce que l'épargne aurait apporté. Avec 60k € de fonds propres, cette discussion aurait été tout autre.

Oui bien sûr, dans certaines conditions, épargner n'a pas de sens, du moins pour l'achat d'un bien immobilier !

Ce n'est pas un hasard si l'acheteur type d'un bien immobilier en Allemagne a statistiquement plus de 40 ans et a déjà hérité.

Je te donne raison qu'il est absolument raisonnable d'épargner les frais accessoires à l'acquisition.
Cependant, ils augmentent bien sûr aussi chaque année en raison de la hausse des coûts de construction actuels.
Une fois cet objectif atteint, il faut encore financer 100 % ...

Cependant, les coûts annuels actuels augmentent bien sûr également en raison de l'augmentation des coûts de construction. Une fois cet objectif atteint, il faut toujours financer 100% ...

Cela ne change rien au problème fondamental du TE de dépenser 1100 pour la mensualité maximale. Supposons qu'il doive financer seulement 100%. Alors il irait au maximum entre 250 000 et 340 000.