86bibo
12.09.2016 15:26:35
- #1
260 k€ pour une maison de 120 m² nécessitant des travaux de rénovation n’est pas si bon marché (cela dépend bien sûr de l’emplacement). Je considère également que 20 000 € sont très optimistes. Pour la salle de bains, on compte normalement entre 5 000 et 10 000 €, même si vous faites tout vous-mêmes et achetez sur Internet. Certes, cela semble bon marché chez Reuter, etc., mais il faut ajouter les supports, les raccordements, etc. Ensuite, il faut aussi les robinets, etc. Avez-vous déjà regardé le prix des parois de douche ? Nous sommes en train de calculer le coût de notre salle de bains. Même avec des prix Internet, je ne m’en sors probablement pas à moins de 10 000 € sans luxes. C’est similaire pour les nouvelles installations électriques. D'une part, on souhaite un peu plus que ce qui existe déjà (sinon cela n’a souvent pas de sens) et cela s’accumule. Comptez rapidement 1 000 € pour les interrupteurs, les boîtes d’encastrement et les prises. Le câble n’est pas gratuit pour cette quantité, et un tableau électrique entièrement équipé coûte aussi cher. Pouvez-vous faire le câblage vous-mêmes (donc aussi la planification) ? Si vous devez faire venir un électricien tous les deux jours pour vérifier où chaque chose doit être installée, cela coûte aussi. De plus, un électricien ne va pas raccorder une maison entière en 3 heures. Autrement dit, il y a des coûts ici. Même sans extravagances, je compterais 3 000 à 5 000 €.
On a déjà dit pas mal de choses sur les revêtements de sol. En dessous de 20 €/m², ce n’est généralement pas réalisable. Ce serait déjà très bon marché, car pour un stratifié bon marché (12-15 €), il faut ajouter l’isolation phonique et les plinthes. Si vos sols sont inégaux, cela peut devenir rapidement coûteux. Un papier peint à 1000 € c’est alors « seulement » de l’enduit à relief, non ? Je dirais qu’il faut tapisser environ 150 m². Avec des hauteurs de plafond jusqu’à 2,5 m, cela fait 75 rouleaux de papier peint. Il faut en plus la colle, les outils, la peinture, etc. Je n’ai pas compté les plafonds, peut-être peuvent-ils rester. Pour le chauffage, il est très difficile d’estimer sans avoir vu. Un simple remplacement de la chaudière commence à environ 6 000 à 7 000 €. Si les radiateurs et/ou les conduites doivent aussi être remplacés, cela peut devenir rapidement complexe.
Ne sous-estimez pas tout le « bazar » autour. Quand je pense à l’argent dépensé pour les « petites choses ». Une nouvelle boîte aux lettres, une sonnerie cassée, une nouvelle lampe, un rideau, un porte-serviettes... Ce sont toutes des choses qu’on ne voit pas du tout, mais qui dérangent si elles ne sont pas faites. Cela peut vite coûter un millier d’euros.
Concernant votre financement : votre capital propre semble juste suffisant pour couvrir les frais annexes (environ 16 000 à 19 000 €) si aucun agent immobilier n’est en jeu. Cela signifie que vous pouvez encore financer les 260 k€ de la maison par la banque. Pour les 30 000 € restants pour la rénovation, cela va être difficile, car il est compliqué d’en évaluer directement la valeur. Certaines banques comptent 50 % comme augmentation de valeur, d’autres pas du tout, certaines peuvent peut-être vous prêter la totalité en « bricolant » avec vos apports personnels. Cela dépend toujours du conseiller individuel et de la banque. Depuis le 01.04., cela est devenu nettement plus compliqué. Avant, la banque de la maison pouvait peut-être fermer un œil si les autres données étaient correctes. Il faut aussi voir à combien la banque évalue la maison. Ils disposent d’un logiciel qui calcule une valeur de prêt en se basant sur des valeurs comparatives. Si elle n’est, par exemple, que de 220 k€, il vous manquera 40 k€ en « sécurité ». La plupart des banques ne veulent ou ne peuvent plus financer au-delà de 100 %. Le reste doit donc être couvert par d’autres prêts. Les 50 000 € de votre offre ne sont évidemment pas insignifiants, mais ces prêts sont à la fois très chers en intérêts et de courte durée. L’argent doit en général être remboursé en 10 ans, ce qui signifie que pendant cette période, en fait, aucun argent n’est disponible pour rembourser le prêt principal. Cela devient pire si vous ne convenez que d’un taux fixe de 10 ans. Après 10 ans, il faudra revoir le financement, vous n’aurez presque rien remboursé des 260 k€, mais la maison aura vieilli, donc sa valeur aura diminué (à moins que le terrain n’ait augmenté considérablement de valeur). Le refinancement sera aussi un exercice d’équilibre, car il sera presque plus désavantageux que le premier financement.
En ce qui concerne la planification du temps : en un mois, nous avons accompli ce qui suit (week-ends entièrement avec 4 personnes, en semaine à deux pour 3 heures par jour, plus 2 personnes à plein temps pendant une semaine) :
- 2 pièces tapissées (35 m² + 12 m²)
- 2 plafonds lambrissés (35 m² + 12 m²)
- Câblage réseau dans la maison (environ 80 m de câble dans des conduits déjà existants en partie, quelques câbles en apparent, quelques points d’accès)
- Nettoyage complet de la maison (en tout certainement une semaine entière)
- Petites tâches (tonte et arrosage de la pelouse, remplacement de lampes défectueuses, installation de lampes, porte-manteaux et horloges, etc.)
Je ne sais pas où est passé tout ce temps, mais après un mois, nous étions juste assez avancés pour pouvoir aménager complètement le rez-de-chaussée. Cependant, la cave était encore remplie de cartons (même deux mois après l’emménagement).
On a déjà dit pas mal de choses sur les revêtements de sol. En dessous de 20 €/m², ce n’est généralement pas réalisable. Ce serait déjà très bon marché, car pour un stratifié bon marché (12-15 €), il faut ajouter l’isolation phonique et les plinthes. Si vos sols sont inégaux, cela peut devenir rapidement coûteux. Un papier peint à 1000 € c’est alors « seulement » de l’enduit à relief, non ? Je dirais qu’il faut tapisser environ 150 m². Avec des hauteurs de plafond jusqu’à 2,5 m, cela fait 75 rouleaux de papier peint. Il faut en plus la colle, les outils, la peinture, etc. Je n’ai pas compté les plafonds, peut-être peuvent-ils rester. Pour le chauffage, il est très difficile d’estimer sans avoir vu. Un simple remplacement de la chaudière commence à environ 6 000 à 7 000 €. Si les radiateurs et/ou les conduites doivent aussi être remplacés, cela peut devenir rapidement complexe.
Ne sous-estimez pas tout le « bazar » autour. Quand je pense à l’argent dépensé pour les « petites choses ». Une nouvelle boîte aux lettres, une sonnerie cassée, une nouvelle lampe, un rideau, un porte-serviettes... Ce sont toutes des choses qu’on ne voit pas du tout, mais qui dérangent si elles ne sont pas faites. Cela peut vite coûter un millier d’euros.
Concernant votre financement : votre capital propre semble juste suffisant pour couvrir les frais annexes (environ 16 000 à 19 000 €) si aucun agent immobilier n’est en jeu. Cela signifie que vous pouvez encore financer les 260 k€ de la maison par la banque. Pour les 30 000 € restants pour la rénovation, cela va être difficile, car il est compliqué d’en évaluer directement la valeur. Certaines banques comptent 50 % comme augmentation de valeur, d’autres pas du tout, certaines peuvent peut-être vous prêter la totalité en « bricolant » avec vos apports personnels. Cela dépend toujours du conseiller individuel et de la banque. Depuis le 01.04., cela est devenu nettement plus compliqué. Avant, la banque de la maison pouvait peut-être fermer un œil si les autres données étaient correctes. Il faut aussi voir à combien la banque évalue la maison. Ils disposent d’un logiciel qui calcule une valeur de prêt en se basant sur des valeurs comparatives. Si elle n’est, par exemple, que de 220 k€, il vous manquera 40 k€ en « sécurité ». La plupart des banques ne veulent ou ne peuvent plus financer au-delà de 100 %. Le reste doit donc être couvert par d’autres prêts. Les 50 000 € de votre offre ne sont évidemment pas insignifiants, mais ces prêts sont à la fois très chers en intérêts et de courte durée. L’argent doit en général être remboursé en 10 ans, ce qui signifie que pendant cette période, en fait, aucun argent n’est disponible pour rembourser le prêt principal. Cela devient pire si vous ne convenez que d’un taux fixe de 10 ans. Après 10 ans, il faudra revoir le financement, vous n’aurez presque rien remboursé des 260 k€, mais la maison aura vieilli, donc sa valeur aura diminué (à moins que le terrain n’ait augmenté considérablement de valeur). Le refinancement sera aussi un exercice d’équilibre, car il sera presque plus désavantageux que le premier financement.
En ce qui concerne la planification du temps : en un mois, nous avons accompli ce qui suit (week-ends entièrement avec 4 personnes, en semaine à deux pour 3 heures par jour, plus 2 personnes à plein temps pendant une semaine) :
- 2 pièces tapissées (35 m² + 12 m²)
- 2 plafonds lambrissés (35 m² + 12 m²)
- Câblage réseau dans la maison (environ 80 m de câble dans des conduits déjà existants en partie, quelques câbles en apparent, quelques points d’accès)
- Nettoyage complet de la maison (en tout certainement une semaine entière)
- Petites tâches (tonte et arrosage de la pelouse, remplacement de lampes défectueuses, installation de lampes, porte-manteaux et horloges, etc.)
Je ne sais pas où est passé tout ce temps, mais après un mois, nous étions juste assez avancés pour pouvoir aménager complètement le rez-de-chaussée. Cependant, la cave était encore remplie de cartons (même deux mois après l’emménagement).